21世纪经济报道记者李莎 北京报道 “中介报价的时候直接和我们说可以谈价，最后月租金从6700元谈到了6400元，我们还提出更换床垫、床架和桌子的要求，最终房东把这些破旧的家具都换了。”2024年6月19日，刚在北京朝阳租下两居室的邹琪（化名）向21世纪经济报道记者表示。
邹琪租的房子还可以住3个月，但她想和6月底合同到期的朋友一起整租，于是两人6月初就开始看房，换房时间正好赶上毕业季租房高峰期。往年这会儿正是全年租赁旺季，会出现租金上涨、房源紧张的情况。但邹琪在看房的过程中发现，目前待租的房源比较多，前后看的15套房子，每套月租金至少有200—300元的议价空间。
实际上，不少受访租客、房东以及中介都提到，与往年不同，近期北京住房租赁市场并未出现供需两旺、租金上涨的情况，租房市场整体平稳，相当一部分房源存在议价空间，租金表现弱于往年同期。
不只北京，近期重点城市住房租赁市场都呈现出类似特征。诸葛数据研究中心监测数据显示，5月全国大中城市租金挂牌均价环比下降0.48%，降幅较上月小幅收窄0.11个百分点，同比下跌1.96%。
在受访专家看来，随着毕业季到来，北京等重点城市住房租赁需求将有所回升，预计成交规模将明显上升，租金有望企稳和恢复，但租金水平或仍将不及去年同期。
毕业季租房可议价
邹琪从2020年开始租房，在她的印象里，最近的租金比前几年低了一些。她上次租房还是两年前，租了一个单间，一直住到现在，去年续租的时候房东将月租金从2600元降到了2500元。
这次换房，她计划和朋友一起到三里屯附近整租。“我以前以为附近租一个两居室的月租金可能要7000元以上，没想到现在6000多元也可以，甚至有些装修不太好的两居室5000多元就可以租到。”邹琪说。
在看房过程中，邹琪遇到了一套位置、房况等条件都比较好的两居室，房子最开始的报价是7800元/月，明显超出他们的预算范围，随后，中介将价格谈到了7000元/月，并明确中介费还可以再商量。考虑到那套房源的房间比较小，居家办公略显局促，而且不支持签订两年租房合同，最终邹琪没有租下那个两居。
同样在北京租房，最开始吴静（化名）主要通过中介找一居室，几套房子看下来，她发现月租金基本都有200元左右的议价空间。吴静向21世纪经济报道记者表示，她心仪的房源加上中介费已经超出5000元/月的预算不少，但说来也巧，吴静在网络平台上刷到了房东也在直租该房源，最后她直接联系了房东，省下5200元的中介费。
有人欢喜有人愁。北京房东方婷（化名）名下的一套房源已对外出租多年，从前年开始，她以7460元/月的价格，将房子托管给一家中介机构。方婷向21世纪经济报道记者表示，去年10月，中介与她商量降价，月租金降到7160元，12月中介再度要求降价，最终降到6750元。
方婷与中介机构签订的合同7月即将到期，最近中介劝说她降价续租：“中介说现在北京租房市场表现不好，不好出租，让我把月租金降到6500元，免租期也要增加到45天。”
一年内中介多次要求降价，这让方婷难以接受。一番权衡之后，方婷决定把房子收回来，一方面让中介帮忙联络租客，另一方面自己也到各大平台上发布出租信息，看看能不能找到合适的承租人。
不少受访中介也坦言，现在租房市场表现不如往年同期。“以前一居室的租金很少低于4000元，但这一年下来，我们附近的一居室很多都降了一两百元，部分成交价格在3700元—3900元之间。”石景山一位租房中介向21世纪经济报道记者表示，虽然租金普降，但不同的房子还是有所区别，一些装修较好的房源价格高、成交周期也短，房东大都不愿意降价。
“与往年相比，今年住宅租赁市场氛围较为冷清，出租难度有所提升。”中指研究院研究副总监徐跃进向21世纪经济报道记者表示，往年随着毕业季临近，住房租赁市场呈现供需两旺特征，租金普遍有所上涨。
如以2023年为例，根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，5月北京住宅平均租金环比上涨0.26%。而到今年5月，北京住宅平均租金为89.6元/平方米/月，环比下跌0.39%。
租金有望企稳
不只北京，近期重点城市的租金水平整体下降。诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年5月全国大中城市租金挂牌均价为34.77元/平方米/月，环比下降0.48%，环比降幅较上月小幅收窄0.11个百分点；同比下跌1.96%。
“与去年同期对比来看，今年的租金呈现下滑趋势已经是普遍现象。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱向21世纪经济报道记者表示，自去年11月以来，全国租金总体进入持续下行通道，重点城市租金呈“跌多涨少”局面。
在分析租金下滑原因时，王小嫱和徐跃进均提到了大环境的影响，当前宏观经济形势仍面临一定压力，居民就业和收入预期走弱，在住房消费这一支出方面更加谨慎。
吴静也存在这样的担忧，她听闻最近一些公司在降薪甚至裁员，自己的工作合同将于明年到期，能否续签还是未知数。“如果明年还能维持2万元的月收入，我还愿意续租现在的房子，但如果后期收入缩水，我可能又要回到合租状态了。”吴静说。
除此之外，保障性租赁住房供应对住房租赁市场的影响也在逐渐加大。据2022年5月《人民日报》报道，“十四五”时期，全国40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），北京、上海、广州、深圳等重点城市新增保障性租赁住房普遍占新增住房供应量的40%至45%以上。徐跃进表示，近年来保租房筹集规模大，这些房源陆续入市，对市场租金起到了平抑作用。
“租赁市场供求关系也发生了变化，由于二手房库存的持续走高，交易周期继续拉长，越来越多业主选择‘转售为租’，租金缺乏上升动力。”王小嫱说。
去库存成为近期楼市政策的关键发力点。在“517”新政基础上，6月7日召开的国常会进一步提出，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施，去库存决心可见一斑。
但在王小嫱看来，“517”新政主要有利于提振住房买卖市场，对住房租赁市场的影响不大，住房租赁市场更多与人口流动相关。
王小嫱表示，从高频数据来看，北京租金自5月下半旬开始呈现环比上升趋势，已经连续多周环比上升，预计6月随着毕业季到来，租金将企稳。
毕业季是全年住房租赁高峰。徐跃进表示，随着毕业季逐渐到来，预计重点城市住房租赁需求将有所提升，租金在需求支撑下将有所企稳和恢复，但受宏观经济与就业形势预期较弱影响，租金大幅上涨动力较弱，重点城市毕业季租金或将呈微涨态势。
白雯（化名）今年毕业留京，一周前刚开始看房，计划在西二旗附近整租一个一居室，月租金预算在4000—5000元之间。6月19日，白雯向21世纪经济报道记者表示，到现在她已经看了七八套房源，但还没有最终确定下来。
毕业日期将近，白雯发现，有两套各方面都比较符合她要求的房子很快就租出去了。“头一天晚上我们刚看完，觉得还不错，想商量讲价，但房子当天晚上或者第二天上午就租出去了。”白雯说。
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