南方财经全媒体记者 李金萍 深圳报道
今年年底，深圳蛇口K11 ECOAST即将开业，其由英国建筑大师大卫·奇普菲尔德、日本著名建筑大师藤本壮介以及荷兰大都会建筑事务所（OMA）等国际知名建筑师、艺术家合作打造，有望成为蛇口太子港新商业地标。
据深圳市商务局透露，今年深圳市计划新开商业综合体34个。
在其他城市实体商业纷纷收缩之际，刚刚突破万亿消费门槛的深圳却在上演“疯狂购物城”。
这些新的购物城一面显现出追逐“人潮”的特点，落子宝安、龙华等人口密集区域，另一面呈现出智慧化、便利化、融合化的新方向。
追着人潮走的深圳新商业
拥有40 多年发展史的深圳商业，一直在追着人潮走。
人潮的基础是人口。2010年到2020年是深圳人口增长加速期，与2010年第六次全国人口普查相比，深圳11个区的人口均明显增加，而其中龙岗区、宝安区、龙华区是人口增加最多的三大区。
（数据来源：第六次全国人口普查主要数据，制图李金萍）
与人口快速增长相对，根据“未来城市”公众号的数据统计，龙岗区、宝安区、龙华区也成为新开商业中心最多的区域之一，三个区，十年新增购物中心总数超过100家。
（数据来源：“未来城市”公众号统计，制图李金萍）
在追着人潮奔跑的背后，深圳商业空间也经历了由罗湖出发，一路向西北扩张的过程，从中信城市广场到华强北，从星河COCO Park到海岸城，一个个影响深圳商业发展的载体先后出现。
近10年来，随着关内关外的不断融合，龙岗区、龙华区、宝安区等关外区，也先后出现了深圳热门商圈，“多中心、分散化”的城市商业格局随之形成，而这背后，也处处与人潮相关。
比如在多中心、分散化商业格局中，先后出现了多个人流旺商圈。壹方天地便是其中代表之一，作为深圳市最热商圈之一，2023年以5262.3万人次位居深圳商圈第一，今年“五一”假期期间，全国人数最多的十个商圈之列，而其位置即是身处深圳几何地理中心的龙华区。
作为深圳人口的第一大区，宝安也有多家新商业中心即将开门迎客，深圳首家大悦城有望将在宝安新安街道亮相，10万㎡全国首家“熊出没”主题购物中心华强广场落子福海街道，万丰海岸城则落子沙井。
新安、福海、沙井均为宝安区域内人口最为密集、消费最为活跃的区域。第七次全国人口普查数据显示，新安58.5万人，福海为40.3，沙井为54.8万人，三个街道的人口总量占宝安区的三分之一。
其中大悦城商业面积超过15万平方米，意图打造成为深圳“首个艺术潮流主体街道、首个屋顶城市社交场、首个新青年文化空间”。作为和“太古里”“万象城”齐名的商业地产品牌，其能否复制北京朝阳大悦城和西单大悦城的成功成为业界关注的对象。
新区之外，深圳传统商业核心区域内也在进行“焕新”，今年罗湖东门、福田华强北、南山蛇口等人气商圈内也同样都有新商业中心开门。
其中，罗湖东门改造工程正在进行中，从智慧街区到绿化焕新，罗湖意图重新激发其深圳商业发源地“深圳墟”的新引力。
深圳商业的外延式更新
追逐人潮的同时，深圳新商业的业态和外延也发生变化和升级。
业内人士向南方财经全媒体记者表示，深圳先后出现了沿街商铺、封闭柜台百货、开放式中庭购物中心、封闭内街购物中心、街区体验购物中心等，不断出现的商业业态，也曾在不同时期霸占深圳的商业市场。比如茂业华强北店是传统百货大楼模型，其封闭式柜台模式曾主导深圳商业数十年。
戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端也向南方财经全媒体记者表示，商业业态更新跟随了商业发展趋势，同时也与商业建筑的发展趋势相关，和消费者的需求及消费特征的变化密不可分。
6月17日，由南方财经全媒体集团指导，21世纪经济报道、广东粤港澳大湾区研究院、深圳市零售商业行业协会、深圳市智慧零售协会联合编写的《焕新经济——深圳新型消费研究报告》（简称《焕新经济报告》）表示，深圳商业正在进行新一轮焕新升级，该轮升级既聚焦了消费者便利购物、也关注到如何延长消费时间等，事关区域商业繁荣的多个重要议题在深圳商业本轮升级上均显示出了深圳路径。
其中，便利化成为深圳商业焕新升级的首要方向。
与以往商业载体本身提供便利服务带热消费不同，深圳商业的便利化已经外延到商业载体外，聚焦到商圈购物的“最后一公里”，在消费者出行上下功夫。
比如地铁是便利消费者出行的重要工具，依托深圳城市轨道交通线网规模密集的基建优势，深圳商圈围绕地铁带热消费出招不断。据不完全统计，目前深圳地铁商圈有14个；同时，深圳地铁协助三家公交公司开通19条地铁站联通交通枢纽、商圈和人群密集地的公交接驳线路，包括地铁5号线五和站、地铁11号线沙井站、地铁8号线大梅沙站、地铁16号线愉园站等重点车站，有效解决市民地铁出行“最后一公里”。
不仅为消费出行提供便利化，织密消费载体，让其随时可消费也成为深圳本轮商业升级的新方向，深圳今年计划新开商业综合体34个，建成300个“一刻钟便民生活圈”。
便利消费后，如何吸引消费者前来购物？“文旅体+融合”成为深圳解码消费的关键。
比如深圳欢乐海岸通过超级点灯节、新春花市、新春主题展、主题巡游、互动体验等形式，与园区海洋奇梦馆新年“海底派对嘉年华”、优惠促销等活动形成联动，全方位激发节庆消费活力。
不只有营销活动的融合，也有消费场景的融合，依托深圳是千园之城的先天优势，越来越多的消费与深圳公园紧密结合。2023年，深圳出台《关于促进公园消费体验的实施方案》，提出打造“公园+”消费新场景，从举办花展花事升级到公园文化季，再到设置城市露营地，试点公园消费市集、打造网红书吧，留住公众停留时间，同时带动相关消费增长。比如依托公园+消费模式，深圳举办了粤港澳大湾区花展，花展依托莲花山公园—笔架山公园—中心公园—梅林山公园—银湖山公园“五园连通”，兼容了三种商业模式，为公园附近的购物中心深业上城带来了很好的经济效益，同时也为公园的零售业态，带来了销售增加。
不断地创造消费热点之外，依托深圳是5G网络覆盖密度和用户占比位居各大中城市前列的基础优势，深圳也成为了智慧商业的试验场。
在福田区领展中心城，全场覆盖5G信号和无线网信号，AP设备安装梳理118个，且支持国际手机号码。同时，这里拥有车牌自动识别，包括港澳单牌车识别、车位数量监控等，顾客出车之前，可提前通过APP进行支付，而月卡年卡用户，可通过系统识别车牌直接出车。
在卓悦中心，在商场的主要出入口、核心公共区域配备视频监控系统，具备客流监测功能。商场内，能耗管理、空气监测、电气设备运行管理、火警监测等运维都可以一“屏”尽知，并根据实际需求进行调整。不仅如此，商场充分利用大数据应用服务，还能够对客户进行精准画像，能够实现促销活动、会员交互信息的精准推送。
2023年11月8日，福田中心商圈更是入选商务部发布的第二批全国示范智慧商圈，其中卓悦中心（one avenue）、星河苏活购物公园(cocopark)、领展中心城入选第二批全国示范智慧商店。
以上仅是深圳商业焕新的一部分，未来深圳商业将走向哪里？值得期待。
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