近日，江苏南京珠江四季悦城项目在停工两年后，由地方政府介入协调组织开发商向业主退还首付款。这也是“保交楼”以来，全国第一例住宅项目停工后由官方协调集中退房、退首付的案例。
项目停工两年，业主要求退房退款
自2023年起，不停有网友在人民网领导留言板上投诉反映工程停工。该项目应于2024年6月交房，但自2022年7月起项目停工，交房遥遥无期。
人民网领导留言板截图
有网友在2023年3月留言表示，该项目于2022年7月份开始处于停工状态，交房遥遥无期，提出退房退款诉求无果，希望政府部门介入调查此事，并采取有效措施解决问题。
南京市江宁区住房保障和房产局2023年4月回复表示，其反映的开发项目为悦鸣嘉苑（推广名：珠江四季悦城），由南京鼎鸣置业有限公司开发建设。关于反映悦鸣嘉苑停工造成小区未交付问题，经核实，目前1、2、3、5、6、7号楼工程进度已达主体封顶，合同约定交付时间为2023年6月30日。3月25日，该局会同空港管委会组织业主、开发企业进行面办会，督促企业加快处置施工总包矛盾，尽快实现复工，并与业主充分沟通做好解释。关于置换方案问题，企业表示将与业主充分沟通协商处理。
此后，南京市江宁经济技术开发区在2023年12月6日曾回复网友称，经核实，由于项目前总包单位苏中建设集团有限公司向南京市中级人民法院提起上诉，导致项目复工进度滞后。目前法院终审已判决苏中公司败诉，项目正启动新的总包招标流程，预计本月招标工作可以结束。下一步，将督促项目尽快办理施工证更换手续，尽快复工。后续若发生延期交付情况，相关部门会按照法律规定和合同约定等情况，组织开发商与业主协商解决。
2023年12月31日南京市江宁经济技术开发区再在回复中称，经调查核实，2022年11月因总包方苏中建设受到恒大公司影响，造成现场停工。目前珠江南京公司已经通过法院审理并判决，已于2023年11月与苏中建设解除劳动合同，目前正在通过招标形式确立新的总包方，计划春节前确定新总包方，并正式进场。春节后全面复工。
复工未果，全国首例官方介入协调退首付
2024年7月11日，南京市江宁经济技术开发区在回复网友关于要求协助退房的留言称：经核实，您认购珠江四季悦城项目G104地块鼎瑞嘉苑1幢401室，合同约定交房日期为2024年6月30日。因项目总包方苏中建设公司内部资金链断裂，导致项目长期停工，不能完成交付。我委于2024年5月17日、5月24日组织开发商会谈协商，明确提出交房日期前启用G104监管账户资金启动退房流程。2024年6月4日，我委再次召开珠江G104购房矛盾协调会，会上督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。会后经珠江公司总部商议，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。您与开发商签订商品房买卖合同，支付首付款14.1万元。我委已与开发商沟通协商，建议其退还首付款。后续将跟踪关注退款进展。
虽然南京珠江四季悦城项目前只是退首付款，并没有相应利息，但对于业主来说，能够及时止损追回房款已经难能可贵。业内人士认为，南京当地政府帮业主讨回首付款的做法，或将为难以“保交付”的楼盘提供新的解决途径。
退还房款做法能否复制推广？
珠江四季悦城项目退还房款事件之所以获得社会广泛关注，是因为其是“保交楼”以来首次出现的由地方政府牵头协调业主集体退款的案例。
事实上，自“保交楼”开展以来已取得显著进展，全国各地不少业主陆续收房。但是，在“保交楼”持续推进中，也确实存在难以攻克的难题，比如开发商资金链断裂、监管资金追不回等，即便是穷尽所有办法也难以推动项目在一定时间内“活”过来。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“在新一轮‘保交房’中，多样化保障业主权益，除了积极夯实开发商‘保交房’主体责任，推动项目复工复产、竣工交付外，退房和退首付也是一种选择。特别是项目已销售部分较少，剩余未销售规模大，但货值难以去化，在穷尽了所有手段以后，开发商既无法售卖资产、追加资金，也无法追回被挪用的资金。那么，对于这类项目，采取退房并置换到周边或区域内其他交付有保障的项目，或者像上述珠江四季悦城项目一样，退房和退首付。”
实际上，我国也从法律上明确保护业主退房的权益。2023年4月21日，最高人民法院发布了“关于商品房消费者权利保护问题的批复”。该批复中明确，商品房消费者的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
不仅如此，有律师指出，如果是因开发商原因导致的房屋无法交付，开发商的违约行为给购房人造成了其他的经济损失，相关损失应由违约方也就是开发商来承担，也就是说上述南京案例开发商不仅需要退房款还需要退还相应利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
监管账户中有资金成为退款前提
有法律人士表示：“在处理烂尾楼问题时，虽然法律明确了购房人的优先受偿权，但在司法实践的过程中，对于‘无实际交付可能’的判定以及保障购房人优先权的具体实施细节，仍是难点，而且近几年来，开发商频频爆雷，很多房企已经陷入资金链断裂等困境，有些项目的监管资金已经被挪用。在这种情况下，即使购房人打赢了官司，开发商也有可能无钱退还，购房人可能会陷入钱房两空的境地。”
因此，政府的介入就显得尤为重要，这也是此南京案例中值得推广的地方。李宇嘉表示：“‘保交楼’中需加强属地责任和主体责任，不管是落实资金推进复工和交付，还是退房置换到其他项目，抑或是退房和退首付，都必须要强化地方政府的属地责任、开发商的主体责任，前者的责任在于强制开发商追回被挪用的预售资金，或‘割肉’卖资产，或实控人、大股东出资等。同时，协调开发商、购房者与金融机构，提供相关政策的针对性支持。”
同时，珠江四季悦城项目之所以能够退还业主购房款也源于监管账户中有资金。“该案例有一定特殊性，即预售资金监管账户有余额，这是退房、退首付款的前提条件。2022年之后，政府强化了预售资金监管，该项目就属于此。因此，其也有了可以退房、退首付款的可能。对于在此之前的项目，如果预售资金被挪用且无法追回，销售金额也比较少，就可以采取退房置换到其他项目的措施。同时，对该项目启动破产清算，并将清算资金优先保障被置换项目，缺口由地方政府兜底。”李宇嘉补充指出。
专家：此类案例未来将会增加
李宇嘉称，未来这样的案例将会明显的增加。首先，自2022年起，预售资金监管变得极为严格，所有预售资金必须存入指定账户，直至房屋交付后才能解除监管，这确保了账户内始终有足够的资金。
其次，目前新盘项目的去化率普遍较低，许多新盘甚至长时间内无法达到一半的去化率。在此过程中的货值贬值导致即使销售成功，交付难度也很大。因此，业主可以通过退房退首付的方式解决问题。
此外，对于那些以自住为购房目的的业主，还可以在政府协调下选择退房后置换到周边项目。这些都是对“保交楼”工作推进、多渠道解决烂尾楼、保障小业主权益的多渠道解决方案的探索，具有广泛的适用性。
李宇嘉表示，解决此类问题的关键在于发挥开发商的主体责任、地方政府的属地责任以及金融机构的支持责任。只有三方共同努力，才能确保小业主的权益得到有效保障。
来源：综合中新经纬、新京报、潮新闻
编辑：何延国 实习生 吴涵
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