记者在保利锦上印发现，发展商承诺的收益比周边同类产品高出近一倍
“收租神器”“品牌酒店入驻、年回报率6%起”，在众多银行一年定期存款利率下降至“1字头”之际，在广州市荔湾芳村，近日有公寓产品推出号称高回报的“售后返租”服务。年初项目工地因土方坍塌导致2人死亡的保利锦上印，位于芳村东漖板块，在售的42㎡公寓单位，销售承诺如签约委托将每月获得约4500元的“返租租金”。记者发现，在销售承诺高回报的同时，该楼盘总价也随之抬高。
律师和业内人士提醒，“售后返租”纠纷多发。诱人回报的背后，往往隐藏着高风险。
■保利锦上印项目，目前处于在售状态。
蹊跷
租金明显高于周边区域
房价从70万元抬升至82万元
画饼式的“售后返租”是商业地产多年来较为普遍的揽客方法。不少公寓为吸引购房者，会以“返租、收益”为宣传手段，即购房者出钱购买公寓，交付后委托第三方包租机构托管经营，每年能获得合同约定的收益。宣传标语为“以租养贷、千亿科创区约20万租住需求”的保利锦上印，正是以这种“售后返租，稳定收益”的方式吸引买家。
“跟我们的酒店托管公司签约，收益保证起码有6%。”记者以买家身份走访保利锦上印项目时，公寓销售人员向记者表示这个项目用于投资非常“笋”（划算的意思）。销售员给记者算了一笔账，折后总价82万余元的42㎡精装公寓，每月稳定收益约4500元，年收益率达6.5%，而且隔年租金会递增5%，签1-10年都可以。其后，销售人员更找来酒店托管机构的工作人员带来合同模板，作进一步解释。“只需要业主付35000元，我们就会搞掂软装家电等，到时会做日租酒店，周边的敏捷朗悦公馆我们也收了不少房来运营。”
记者查阅周边长租公寓价格发现，4500元的月租收益明显高出一大截，保利锦上印800多米外的泊寓云峰科技园店，45㎡户型租金约为2400元/月；而周边敏捷朗悦公馆的日租房间平日以138元作起步。到底托管运营商如何平衡收益？该托管机构的工作人员解释称，由于公寓双钥匙可分两间出租，达到一定满房率就能平衡。就此商业模式而言，此运营机构大约需要每月租出32次房间，才能达到给予业主的收益，并开始盈利。托管运营商为何如此有信心保证收益？
“表面看起来很着数，但通常高回报返租的公寓会提高项目总价出售，然后将差价逐年当租金给业主，只是数字游戏。”房地产市场研究专家邓浩志告诉记者，不少开发商就利用投资者“高回报、稳收益”的心理，在制定“返租策略”时，已把公寓均价抬高，看似几年租金妥妥的，其实未来几年，业主收到的返租租金，都是自己的钱。而从记者走访来看，保利锦上印销售人员当日为记者计算的82万元总价，与其他买家存在很大价差。
在5月购买了保利锦上印42㎡公寓的林女士告诉记者，当时的购买价格约70万元。“我是自住的，所以当时销售也没有推荐我做返租，均价大概1.66万元/平方米。”林女士所购单位，与记者所了解的公寓相差3层，但价格相差12万元。
■销售人员展示的收益状况。
实情
收益6%原来“仅供参考”
经营“品牌酒店”的是小微企业
售后返租和返本销售，一直以来都是行政机关和金融主管部门明确禁止和查处的违规销售方式。《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”所以在公寓项目现场，与业主签署返租的通常是开发商的合作托管机构。开发商销售公寓的时候通常同时和购房者签订两份合同，一份是购房合同，一份是包租合同。其中购房合同是和开发商签订的，包租合同是和开发商旗下公寓运营公司或者聘请的公寓运营公司签订。
在保利锦上印营销中心现场，“双钥匙公寓承租收益说明”的宣传板上，酒店托管机构显示为“万江国际公寓”，并列出了第1-10年的月租收益金额。记者留意到，宣传板上最后一行小字显示“以上公寓承租说明仅供参考，具体以双方签订的合同约定为准”。记者查阅天查眼发现，托管机构佛山市万江酒店管理有限公司是佛山市一家100万元注册资本的小微企业。在邓浩志看来，“除非是签约的运营机构非常知名，例如‘理想家’等知名品牌酒店公寓，不然超过5%的回报率的产品，对购房者来说都是有风险的。”
一位曾购入某公寓作返租的李女士告诉记者，当年她以50多万元购置30㎡公寓，并签下返租租约，酒店运营商承诺3年内固定返还每月2400元，但由第5个月开始租金降至1600元，第7个月更降至1300元。“酒店运营的就只在微信上跟我沟通说房间租不出去，要我理解一下，曾经去过酒店现场沟通，但负责人一直不出来，虽然有签合同，但维权成本很高。最重要的是，现在换别家运营，房子也租不出高价。”邓浩志提醒，公寓返租的核心，除了在于运营公司的实力，还有该公寓产品实际的租赁需求，“如果产品能支撑足够的租赁需求，那么返租是可持续的；如果公寓的租赁需求被夸大，即使运营方返还房子，业主依然无法得到当时预期的租金回报。”
点评
不要被“高收益”蒙蔽双眼
运营商实力至关重要
记者以“售后返租”为关键词检索新闻发现，业主遭遇租金纠纷等案例在各地屡见不鲜。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉记者，实践中这样的套路也并不少见，开发商以高收益的返租承诺吸引消费者购房，但在背后却偷偷提高售价，即便之后的返租承诺兑现，业主也需要以一定期间的租金收益才能弥补因虚高售价导致的额外支出。“如果返租承诺不能兑现，业主可能面临的不仅是虚高售价导致的额外支出，还包括房屋的装修、维修等资金投入。”
王玉臣律师提醒，业主需了解运营商的实际经营状况，或者是否与开发商宣传的运营商一致。公寓出租受市场调节，运营商的实力与其履约能力、业主收益等可以说息息相关。“业主需要仔细辨别与自己签合同的对方主体，业主即使有明确书面约定，也不等于未来能拿回本金或高收益。如果一个企业根本就没有资金，即使法院裁判要支付本金及收益，实际也执行困难。”就合同细则而言，王玉臣律师提醒，业主需要明确违约责任及合同解除条款。“业主需要关注合同中对于对方逾期支付租金、违法出租、损毁房屋等违约责任条款以及解除合同条款的约定，以避免因对方的违约行为造成业主自身损失的扩大。”
就保利锦上印酒店运营商出示给记者的合同模板来看，诉讼约定于乙方所在地法院，即佛山。王玉臣律师表示，对于争议解决条款，业主也需要关注，避免在业主与对方住所地不一致时，约定以对方住所地法院为管辖法院而造成业主的诉讼成本增加；并且，如果需要以诉讼方式解决纠纷也要避免约定管辖条款。
■文/图：新快报记者 何璐诗
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