南方财经全媒体记者梁施婷 广州报道
9月26日，第一太平戴维斯发布《2024年第三季度广州房地产市场回顾与展望》报告。发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇深入剖析了2024年第三季度广州房地产市场动态，并展望未来市场发展趋势。
“第三季度，面对需求不足、产业结构性问题、消费增长放缓等宏观挑战，广州房地产市场继续处于调整期。”谢靖宇分析认为，在写字楼租户方市场持续的背景下，企业积极寻求办公搬迁升级机会，业主亦采取多元化策略应对市场竞争。零售业主则因应当前市场及消费者需求转变，持续进行品牌组合迭代升级，引入更多热度高、受众广的品牌进驻，以提振项目表现。住宅市场方面，在此前季度政策刺激型购房需求深度释放后，本季观望情绪再回温，成交价量齐降，但市场犹有较大政策优化空间，未来或盼更多调整。
写字楼新增需求仍有限
《报告》提出，2024年第三季度，广州写字楼市场无新项目入市，总存量仍为707.3万平方米。
季内，“成本节约”仍为企业办公选址的首要考虑因素，市场所达成的交易也多源自降本增效型搬迁整合需求，实际新增需求则相对有限，季度净吸纳量录得2.7万平方米，较上季下降29.9%。尽管如此，鉴于本季无新增供应入市，前述新增需求多由存量项目承接，市场整体仍实现小幅去化。季末，广州市写字楼平均空置率环、同比分别微降0.4及0.5个百分点，至18.1%。
谢靖宇表示，前三季度，广州写字楼需求主要来自于传统板块，金融、信息技术、专业服务行业成交表现仍相对活跃。《报告》显示，上述三个行业所达成的交易数量合计占比达39.1%。同期，受数个大面积成交的推动，消费者服务行业以交易面积计，占比升至15.9%，环比提升4.6个百分点。
需求亟待提振的背景下，业主采取包括降租在内的多元化租赁策略促去化，租金指数因此延续下行趋势，环比下降0.7%、同比下降4.8%。季末，广州市平均租金录得每平方米每月139.1元人民币。
《报告》预计，2024年第四季度，广州将有三个新项目交付入市，共带来15.3万平方米供应面积。年末，写字楼市场总存量将随之同比扩张4.0%。短期内，宏观经济挑战犹存，企业增长预期料走弱，市场办公需求增长将受显著冲击，租赁竞争或进一步加剧。在此之下，写字楼物业资产表现预计仍将承压。而另一方面，对于租户方而言，企业或可值此契机，整合优化其办公租赁组合，在提升办公空间品质的同时实现降本增效。
“地方政府层面已经有更多的认知考量写字楼去化的问题。接下来，我们要看政策层面、市场层面、产业层面有哪些驱动租赁市场去化的举措在后续出现。”谢靖宇表示。
餐饮业态主导零售需求
今年前7月，广州社会消费品零售总额累计达6420.06亿元人民币，同比下降0.3%。其中，批发和零售业社零总额同比下降0.5%，住宿和餐饮业社零总额同比增长2.4%，但增幅较前六月收窄0.6个百分点。
第三季度，在消费趋缓、市场竞争加剧的背景下，业主多愿依据潜在品牌及拟招商铺位实际情况适度调整租金预期，全市租金指数同比微降0.1%，平均租金录得人民币每平方米每月624.1元。
《报告》认为，季内，业主因应当前市场及消费者需求变化持续进行品牌组合迭代升级，引入更多热度高、受众广的品牌进驻，助力季度净吸纳量转正，数个项目入驻率亦随之有所提升，带动全市平均空置率环比下降0.5个百分点，至12.2%。
尽管部分项目的品牌调改活动助力市场引入数个优质时尚及配饰品牌首店，并推升市场整体入驻率表现，但零售商整体拓店节奏仍有所放缓。季内，餐饮业态仍占需求主导，但新店占比较上季下滑18.6个百分点。
从存量看，2024年第三季度，广州市内无购物中心开业，全市总存量维持744.4万平方米。展望2024年第四季度，广州预计有一个购物中心开业，带来8.5万平方米新增供应。年末，全市总存量预计突破750万平方米。
《报告》认为，短期内，在消费市场放缓的背景下，品牌拓店情绪将更趋谨慎。因此，如何顺应消费市场新变局，优化焕新品牌组合，提升项目引流吸客能力，助力项目与品牌共赢将持续成为购物中心业主资产运营的主要发力点。
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