21世纪经济报道记者 孙迟悦 香港报道
1月6日，香港东铁线大埔墟站内，一家房产中介的玻璃门上贴满了在售房屋的价格信息，其中，部分价格已被记号笔涂改更新。21世纪经济报道记者注意到，曾经售价为578万港币的房产，如今已更改为538万港币。
不到一年前，这扇门上还张贴着“全面撤辣，入市要快”等标语。
满墙罗列的待售房产宣传图中，约有一成的房屋已经出现了降价相关的修改，该中介处的负责人向记者介绍，“如果有意购买，这些挂出的房产都还有议价空间”。
类似的现象也出现在太和站内的房产中介处，以及再向北的粉岭站和上水站内。
“还能再等等”，一位在中介处观望的女士对21世纪经济报道记者表示，自“全面撤辣”后，她和家庭成员曾考虑在香港新界北区置业，但鉴于香港房地产市场似乎还有降价空间，保持观望态度更为理智。
新盘优惠频出，开发商定价谨慎
与此同时，一手新盘也是优惠策略频出。
1月6日，位于香港岛东区筲箕湾东大街的傲华ORIA联合美联物业推出“出租物业保险优惠”，该优惠规定，在交收新房后三个月内于美联出租该房产的买家，将获得约2000港元的保险优惠。
美联物业住宅部行政总裁布少明对21世纪经济报道记者表示，“出租物业保险优惠”的推出是为了吸引以收租为目的的长线投资者。
布少明称，“租金升、楼价跌”是2024年香港住宅类地产的趋势。随着香港特区政府积极吸纳人才，同时宣布扩大各大高校留学生在招生人数中的占比，这些因素均导致过去一年香港租房市场增长强劲。截至12月中旬，2024年内年香港住宅租金升幅超5%，而楼价却下跌约6.8%。
香港差饷物业估价署数据显示，2024年4月至9月期间，香港私人住宅售价指数曾连续五个月下跌，且从2024年初至11月，累计下跌约5.34%。但该指数在1月有所回升，报290.9点，较10月回升约0.9%。
此楼市下行周期自2021年下半年开始，截至2024年底，私人住宅售价在三年多内基本保持下跌趋势。据香港差饷物业估价署统计，香港私人住宅售价指数从2021年9月的398.1点累计下跌26.93%，至2024年11月的290.9点，跌至接近2016年8月的水平。
反映二手楼价的中原城市领先指数（CCL）显示，截至2024年12月27日，该指数报137.15点，较前一周下跌0.73%，较上月下跌1.02%，这一数字仍然处于8年多来的低位，同样接近2016年的水平。
中原买卖合同成交记录显示，从2024年初至12月，香港九龙、新界东、新界西的大型屋苑的成交价普遍下跌超6%，而港岛区的跌幅相对较小，为3.8%。
一直以来，香港“十大屋苑”的相关动向是衡量楼市走向的重要指标，其涵盖了十处香港、九龙和新界地区在房地产市场中占据稳固地位、交易活跃且价格稳定的优质楼盘。
中原地产有关十大“蓝筹屋苑”的成交数据显示，截至2024年12月，其中有70%的屋苑平均成交呎价下跌。黄埔花园的下跌幅度最大，年内屋苑成交呎价下跌约11.5%；其次是美孚新邨，跌幅达到9.4%；位于港岛的康怡花园跌幅达到7.8%；丽港城、映湾园、海怡半岛及新都城的跌幅均在5%以下。
相比之下，沙田第一城、太古城及嘉湖山庄的成交价较2024年初有所上升，其中沙田第一城的呎价对比2024年初回升超过6%。
“目前来看，谨慎定价和适当优惠还是主要策略。”在傲华ORIA发布保险优惠的现场，协成行发展有限公司相关物业销售人员对21世纪经济报道记者表示，除吸引长线投资者的优惠策略外，傲华ORIA还推出了各类房价优惠计划，例如“早鸟认购”优惠和协成行“以人为本”优惠等，四类优惠叠加可减免房价的4%。
而在定价方面，1月2日，傲华ORIA更新了其房产报价单，涉及50套房产，更新后的平均呎价（1呎约等于0.11平方米）约为19544港元。该楼盘开放式户型入场费335.1万港元，入场价15232元/呎，较2023年6月开盘时首张报价单提供的478.8万入场费折价约30%。
“想在第一批推出时以‘好价’买楼就要抽签，能不能买到要看运气。”香港房产中介公司品正置业总经理伊娜对21世纪经济报道记者表示，定价方面，第一批推出的房屋价格单往往以比较优惠、甚至低于成本的价格来“试水”和造势，以吸引客户，后续推出的价格单则根据市场情况进行定价。目前，香港各大开发商推出新楼盘的节奏和价格均以稳健为主。
布少明认为，基于2024年香港楼价整体下跌的趋势，2025年各大开发商将以“出货”为主，积极去库存，并保持审慎的定价策略，在开盘初期以低于市价出售的销售策略为主，后期收到积极的市场反馈后再选择“加量加价”。
2025楼价涨跌趋势将在2月初显
房价在下降，销量却创下了新高。
布少明表示，尽管有所波动，但在多个利好因素的驱使下，根据美联物业住宅部的统计，2024年香港一手住宅交易量为约1.6万宗，二手住宅交易量约为4万宗，创下3年来的新高。
回顾2024年香港住宅物业成交量趋势，年初，在“全面撤辣”后，楼市曾短暂出现“小阳春”，2月至4月，香港住宅销量明显回升，但这一上升趋势却未能持续。
根据中原地产楼宇买卖合约登记的统计分析，2024年4月，香港整体住宅楼宇（包括一手房和二手房）买卖登记量为8551宗，较3月的3971宗大幅上涨约115%。
但在随后的五个月中，整体住宅楼宇的交易量持续下降，2024年9月的整体住宅楼宇买卖登记量为2848宗，较8月下跌了22.1%。2024年第三季度，香港整体住宅楼宇买卖登记量为10225宗，与上一季度相比下降了43.0%。
2024年11月整体住宅楼宇买卖登记量有所回升，录得6298宗，较10月上升34.1%。但在12月，该数据再度下跌34.9%，创下3个月内最低水平。
戴德梁行香港估价及顾问服务部高级董事黎剑明向21世纪经济报道记者表示，2024年10月行政长官施政报告中关于非住宅物业按揭成数的新规定是推动11月住宅买卖登记量回升的关键因素。
2024年10月16日，香港特区行政长官李家超在2024年施政报告中宣布，无论物业价值、是否自用或公司持有、以及买家是否首次购买，住宅及非住宅物业的按揭成数上限统一调整至70%。
黎剑明认为，2024年11月末交易量下降的主要原因是10月一手房销售量上升，部分楼盘已经售罄。而到了11月和12月，成交量较大的二手楼盘业主开始“惜售”，他们开始提高价格或者减少议价空间。
展望未来，虽存在一定分歧，但大部分银行和金融机构对2025年香港楼价维持“稳中有涨”的预期。
星展银行执行董事兼经济研究部香港房地产业分析师丘卓文表示，预计2025年香港房地产价格将保持相对平稳，不会有明显涨幅或跌幅。
瑞银表示，如果美联储持续减息且美国长债息率下降，预计2025年香港楼价及租金将同步上升5%-10%。
黎剑明表示，美联储减息周期已经开启，在联系汇率制度下港息跟随美元的利率走势，对于正在“供楼”的人来说，房贷负担相较于“高息时期”有所减轻。因此，戴德梁行对2025年香港楼价升幅维持较为乐观的预估，预计全年楼价上涨约5%。
摩根士丹利2024年12月中旬的报告中指出，香港住宅市场在2025年将维持整体平稳的态势，上半年可能会下跌5%，而下半年存在上涨的可能性，一些利好楼市的政策预计将有助于楼价上升。
仲量联行香港主席曾焕平表示，展望2025年，香港银行利率走势有可能不如预期的乐观。目前，香港银行同业拆息仍然高达4%，这一数字对比以往楼市复苏时期的水平较高。因此，预计明年中小型住宅及豪宅楼价将下跌约5%。但他也表示，若中国内地资金流入香港超出预期，楼价的跌幅或许会较为温和。
黎剑明预计，2025年新开发的大型楼盘将在农历新年过后或2月中旬推出，面对如此波动的销量，开发商正积极部署并检视市场，“2025年一手房价格和销量变动将在2月中旬大型楼盘的开盘价完全公布后才会完全体现”。
伊娜表示，目前启德区楼盘数量较多，并且由于其市政规划和学校网络等配套设施方面规划较为完善，深受买家喜爱。去年“全城哄抢”的天玺·天也是启德的新盘，不少买家连续抽满四轮依然买不到。
据悉，长江实业集团旗下启德跑道区Victoria Blossom第1期，预计将打响2025年香港新楼盘放售“第一枪”，将于第一季度内发售共计307套住宅，市场对其是否将延续长实集团近期的低价策略保持着高度关注。此外，位于将军澳的日出康城第13期也将于2025上半年开售，该楼盘第12期曾为2024“港楼销冠”，售出共计959套。
据统计，2025年上半年预计将有19个新盘登场，提供超8000个单位。
人才计划有望在2-3年后推动楼市销量
近年来，各类引进人才的到来无疑是推动香港楼市销量重要因素之一。
“一个人住还是一家人住？”驻足东铁线上水站外一家房产中介的门前，其负责人立马用流利的普通话询问记者。
这位负责人表示，2024年下半年，有不少内地购房者前来咨询，沙田和大围的住宅特别受到青睐，但近期北区住宅的咨询量也在上升。
同样在中介处咨询的，还有在2024年举家搬迁至香港的L女士，但她向记者表示，对于新来港的“专才”来说，买房并不是首选。她表示，综合家庭收入、供楼压力，以及工作的流动性，租房是目前的首选，而买房则要等到工作彻底稳定后。
伊娜表示， “先租后买”是大部分中国内地来港人才的首选，但也有一部分选择直接购买，这些客户主要为带着孩子来香港定居的家庭，他们比较看好香港国际化的教育环境，以及后续申请香港顶尖高校的优势。
黎剑明认为，“专才”和“高才”对香港楼市的支持可能有滞后性。过去一年楼价下跌，但租金上升的趋势也恰巧反映了这些来港人才对租房需求的增加。长远来看，预计这些来港人才在香港找到工作并稳定下来后，将在2至3年后对香港住宅楼市产生积极影响。
据悉，截至2024年9月底，香港各类人才引进计划共计收到超38万宗申请，其中约24万宗已获批，另有约16万名家属一同进入，超额完成香港特区政府最初订下的2023年至2025年共引入105000名人才的目标。
2024年10月，劳工及福利局局长孙玉菡表示，在高端人才通行证计划下，有关当局将执行两项优化措施：一是扩容，合资格大学会由现时185间国际顶尖大学扩展至198间；二是高才通计划下A类人才的首个签证期限将延长至三年。预计2025年来港人才数量还将上升。
星展银行执行董事兼经济研究部香港房地产业分析师丘卓文对21世纪经济报道记者表示，尽管目前内地“来港人才”的数量不断增加，需求端存在明显刺激，但较高的房地产供应量仍将限制香港房价的上涨。香港新房竣工数量不断增加，未出售的房产数量较大，因此开发商将保持灵活的定价策略以维持房产销量的稳定。同时，在降息后，香港二级房产市场的房价也将保持稳定。
布少明表示，启德区房产供应量较大，配套设施较新；港岛地区出行方便；新界区交通方便；北区的元朗和屯门房产均价较低。以上地区的房产均受到“新香港人”的偏好。
其中，外界高度关注的北部都会区是近年来香港政府重点开发的区域之一。
2024年12月27日，香港发展局公布了新界北新市镇的初步发展建议，计划将香园围、打鼓岭、坪轾、恐龙坑、皇后山等共计1420公顷的区域发展成为口岸商圈及新兴产业基地。同时，将在占地面积约55公顷的马草垄——古洞北和河套的交汇点——建设住宅及配套设施。香港发展局预计，新市镇将建设约17.6万个单位，能容纳48.4万人口的住宅；马草垄则将建设约10.7万单位，能够容纳2.8万人口的住宅。
丘卓文对21世纪经济报道记者表示，未来，大学城或高新技术产业等将集中在香港北部都会区发展，新界北新市镇的不断发展将为计划在此工作和生活的学生和居民提供更多住宅。
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