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“好地块”驱动高溢价,一二线低密宅地受捧

2025-08-07 16:42:06 来源:

21世纪经济报道记者李莎 报道 近日,南京13宗宅地出让,收金近69亿元,其中鼓楼龙江G47地块和江宁三山G50地块引发房企激烈竞逐,成交溢价率均突破30%,分别达到32.74%和33.87%,前者成交楼面价超4万元/平方米。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

据中指研究院数据,今年1—7月,全国共有363宗成交溢价率超过20%的高溢价地块,成交规划建筑面积1754万平方米,同比增长14%;总成交价2660亿元,同比增长91%;高溢价地块平均溢价率40%,较去年同期提升15个百分点。从成交价格来看,高溢价地块成交仍主要集中在一二线城市。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示,今年以来,随着重点城市新房市场边际改善及优质地块供应力度加大,核心城市优质地块土拍热度维持高位。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

前7月全国363宗宅地溢价超20%

7月30日,南京两宗宅地成交溢价率超30%,其中一宗宅地成交楼面价突破4万元/平方米;7月29日,杭州一宗宅地成交溢价率28.13%,成交楼面价近2万元/平方米;7月25日,上海8宗宅地出让,其中半数地块成交溢价率超20%,其中徐汇衡复地块成交楼面价超20亿元/平方米,溢价率40%,刷新全国宅地单价。此外,7月成都、深圳等城市也有溢价率超过20%的宅地成交。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

今年以来,各地高溢价成交地块频现。中指研究院统计发现,前7月全国成交的宅地中,共有363宗溢价率超过20%的高溢价地块。这些地块的总成交面积和总成交价分别较去年同期上涨14%和91%。这意味着今年高溢价成交的地块规模在扩大,成交的价格在增加,且后者增幅明显高于前者。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

在受访专家看来,优质土地资源供应加快是高溢价成交地块频现的核心原因之一。曹晶晶表示,核心城市加快优质地块供应,推出了不少位于城市核心区、配套成熟、低容积率(容积率≤1.5)的地块,以“好房子”建设为抓手,引导房企聚焦高价值区域开发。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

中国社会科学院国家未来城市实验室副主任、研究员王业强认为,这一供地特征契合释放改善型住房需求的趋势,房企为抢占稀缺资源不惜高价拿地。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

土地政策的调整,为市场自主博弈提供了更多空间,也为高溢价成交创造了更好的基础和条件。王业强向21世纪经济报道记者表示,多地取消土拍限价机制,允许价高者得,激发了房企竞价热情。同时,政策支持低密度开发(如洋房、别墅),提升产品溢价空间以吸引改善群体。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

如今年6月,西安在楼市新政中明确,要按照“好房子”“好小区”要求,优先推动基础设施、商业、教育等配套齐全的地块供应,优化容积率、建筑密度、建筑高度、单宗用地面积等条件,建设群众满意的高品质住宅。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

曹晶晶进一步指出,近年来多地加快优化地块规划设计条件,包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等,带动企业对新项目规划条件和去化速度预期提升。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

在王业强看来,这些高溢价成交的地块入市后,将带动住房产品呈现低密度化趋势。开发商倾向于打造小高层、洋房或别墅项目,容积率普遍低于2.5,得房率提升至90%以上甚至超100%。这也预示高端改善产品或将主导市场。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

同时,王业强提醒,这些高溢价土地入市,短期或将推高周边新房均价。与此同时,市场不乏分化加剧可能,核心城市地价上涨带动新房供应高端化,而刚需楼盘减少和二手房挂牌压力增大,或导致房价“冷热不均”,二手房库存攀升。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

麟评居住大数据研究院分析师向21世纪经济报道记者表示,高溢价地块的开发往往集中在城市核心地区或发展潜力大的板块,这些项目入市有助于提振市场信心。同时,也将带动周边房价上涨,形成价格传导效应,优质地段与非核心区域的价差可能进一步拉大,对中低端市场形成一定压力,也需警惕因竞争加剧带来的可能的房价波动风险。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

房企拿地聚焦核心城市

今年前7月不同能级城市的高溢价地块成交规模存在较大差异。据中指数据,一线、二线、三四线城市成交规模分别为138万平方米、656万平方米和960万平方米,在总体高溢价地块中占比分别为8%、37%和55%。但从成交价格来看,一线、二线、三四线城市分别为843亿元、1529亿元和288亿元,占比分别为32%、57%和11%。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

房地产行业仍在调整过程中,寻找更多确定性是房企拿地决策的战略考量。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

“从高溢价地块分布来看,一二线核心城市为主力,土地出让金占比合计为89%。”曹晶晶观察到,今年以来房企拿地城市多集中在北上深、杭州、成都等核心城市,保持“聚焦深耕”“精准投资”策略,聚焦确定性高的城市。另外,市场上“好房子”产品销售表现较好,也加增加了企业在这些城市拿地的信心。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

而从城市内部看,曹晶晶表示,城市核心区及近郊区优质板块房企举牌意愿较高,如杭州高溢价地块多位于拱墅、上城、滨江、西湖等核心区及萧山钱江世纪城等优质板块,成都高溢价地块多位于金牛区、成华区的优质板块。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

比如在杭州7月29日出让的3宗地中,拱墅区石桥单元地块经过参拍房企43轮激烈竞价,最终以19627元/平方米的楼面价成交,溢价率28.13%。而位于临平区的地块则表现平淡,成交溢价率1.16%。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

在房企投资进一步聚焦一二线城市背景下,今年多宗地块创下地价新高,除了前面提及的上海单价“地王”之外,前不久深圳前海桂湾宅地吸引12家房企参拍,溢价率达86.1%,成交楼面价突破8.4万元/平方米,刷新深圳宅地地价最高纪录。另外,一季度杭州三次刷新地价纪录,北京、成都两次刷新地价纪录。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

从拿地房企来看,头部央国企展现出更强的投资主动性和补仓能力。据中指数据,今年1—7月,22个重点城市中,成交溢价率20%以上的地块中,央国企拿地金额占比为55.3%,较去年同期基本持平;民企占比为28.3%,其中滨江补仓力度较大,带动民企整体拿地占比提升。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

不只是高溢价土地,央国企在全国土地市场的表现都颇为亮眼,在新增货值方面占据显著优势。克而瑞统计发现,今年前7月,新增货值排名前10的企业分别为中海地产、绿城中国、保利发展、中国金茂、华润置地、建发房产、招商蛇口、滨江集团、越秀地产和中建智地。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

王业强认为,接下来的土地市场仍将由国央企主导。同时,房企将更注重去化能力,优先选择高流动性区域地块,避免盲目高价竞拍。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

麟评居住大数据研究院分析师建议,房企在拿地决策中应更加审慎,合理评估溢价率与项目回报率,优先选择去化能力强的项目,同时加强资金管理和融资能力。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

着眼接下来的土地市场,曹晶晶预计,短期来看,房企拿地持续聚焦下,热点城市优质地块热度延续,部分地块或仍能拍出较高溢价,但低能级城市土地市场或仍面临一定压力,城市和区域间分化现象也将延续。5cS速刷资讯——每天刷点最新资讯,了解这个世界多一点SUSHUAPOS.COM

本文链接:“好地块”驱动高溢价,一二线低密宅地受捧http://www.sushuapos.com/show-1-47864-0.html

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