21世纪经济报道记者 张敏 深圳报道
1979年3月，宝安县改为深圳市，由广东省和惠阳地区双重领导。为支援深圳建设，惠阳地区动员干部到深圳工作。这一年，时任惠阳地区工交计委办公室副主任的骆锦星调至深圳，被任命为房管局副局长。
当时深圳的居民住房较为短缺，居住条件不佳。骆锦星接到任务，要在一年之内，按省科级以上干部住房标准，建好三百多套干部宿舍，公约2万平方米。
骆锦星按照建安成本估算，起码需要200万元以上的预算。但当时深圳的地方财政并不宽裕，计委只能批50万。
正苦于筹措资金时，一位香港的朋友对骆锦星说，“你这个局长是端着金饭碗在要饭”，为什么不像香港一样，把土地变成黄金？
如今很多人对“土地财政”的概念了然于胸。在很长时间里，通过出让土地获得的收入，已成为地方财政收入的重要部分。由于土地使用权收入属于预算外收入，土地财政也被称为“第二财政”。
但在当时，法律明文规定，土地不可被侵占、出租、买卖。
骆锦星想了一个“补偿贸易”的变通方案：深圳出地，港商出钱合作建房，利润双方分成。虽然该方案仍游走在政策边缘，但还是得到了深圳市委的支持。
第二年，深圳成立了深圳特区房地产公司（以下简称“深房公司”），骆锦星兼任经理，这是我国第一家房地产开发公司。该公司与港商合作，开发了我国第一个商品房小区东湖丽苑。小区竣工后，又按照香港的模式，成立了我国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司。
我国房地产市场化改革的伏笔，就此埋下。
后来，深圳又创造了我国房地产史上的多个“第一”，并一度走在房地产市场化的浪潮之巅。如今，深圳居民的居住条件早已远超当年，深圳的城市面貌也发生了翻天覆地的变化。在此过程中，房地产扮演了重要角色，也经历了发展模式的变迁。
探路者
东湖丽苑项目的审批非常顺利。刚批下来，合作的港商就拿着设计图纸去香港卖房。项目的均价定为2730港元/平方米，折合人民币约1000元/平方米，每套房配备3个深圳户口名额。
这个价格还不到香港楼价的一半，再有户口“加持”，项目大受欢迎，第一期推出的108套房源很快被抢购一空。
港商仅凭图纸，就获得了建房的全部资金，令骆锦星大受震撼。
将尚未竣工的商品住宅进行出售，与购房者约定交付时间，并收取定金或预付款的制度，叫做预售制度，也被称为“卖楼花”。该制度由香港首创，1994年，建设部出台《城市商品房预售管理办法》，正式引进预售制度。
在东湖丽苑项目的合作中，深房公司手握85%的分成比例，最终赚到了500多万元。罗锦星第一次体会到土地的巨大价值。
1987年，深圳出台《深圳经济特区土地管理体制改革方案》，决定采取公开拍卖、招标、协议等办法出让土地使用权。当年末，中国地产界迎来首次土拍，骆锦星代表深房集团以525万元的高价斩获深圳水库地块，再度创造历史。
一“槌”定音后，深圳土地有偿出让渐渐成为常态，为特区城市建设筹集了大量资金。1988年4月，全国人大通过《中华人民共和国宪法修正草案》，增加了土地使用权可以按照法律的规定转让的内容。
如果说东湖丽苑项目的初衷是解决发展资金问题，那么蛇口工业区对住宅商品化的探索，则是由市场需求所带动。
由于市场化改革走在全国前列，大量企业在蛇口落地，对职工住房的需求骤然增加。若以福利分房的形式，难以满足这种需求。于是，蛇口工业区在1980年率先提出“使住宅商品化，力争居者有其屋”的目标。第二年，蛇口工业区率先改革职工住房分配制度，实施职工住宅商品化。
1984年初，由招商局蛇口工业区控股股份有限公司开发的荔园小区竣工，并以租售结合、以售为主的方针向职工出售，正式迈开住房商品化改革的步伐。
“蛇口经验”的成功，不仅有利地推动了深圳市住房制度改革，也为全国层面的住房制度改革提供了宝贵的经验。
1988年，第一次全国住房制度改革工作会议召开，宣布在全国分期分批展开住房制度改革，改革办法是实现住房商品化。
1994年，《关于深化城镇住房制度改革的决定》发布，确定房改的根本目的是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。
1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布，宣布自当年下半年起，全国城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
这次改革标志着福利分房制度的终结，以及住房市场化的全面启动。从此，房地产市场迎来“黄金时代”。
黄金时代
进入新世纪，有关住房制度改革的政策措施进一步完善，加之我国城市化进程加快，房地产市场迎来快速发展期。
作为经济特区的深圳，常住人口快速增长，加上造富能力强，不仅对商品房需求旺盛，购房者的支付能力也较强，这也为楼市发展提供了强劲的动力。
但深圳的房地产市场并未呈现出直线上行的走势，而是随经济波动出现周期性变化。
早在上世纪九十年代，较早起步的深圳楼市，就曾出现过波动。
1992年，南方谈话后，深圳经济发展预期大好，房价也明显上涨，并第一次突破1万元/平方米。
1997年，亚洲金融危机爆发，香港楼市受到较大影响，并一度波及深圳。得益于稳固的经济基本面，深圳楼市未出现较大波动，但部分区域的房价仍然有所下挫。
本世纪初，深圳楼市迎来快速发展期。2001年底，红树湾地块以22.35亿元的总价拍出，成为“地王”。四年后，该项目以2.5万元/平方米的均价，刷新深圳高层楼盘的单价记录。
2008年，美国爆发次贷危机，并波及亚洲地区。深圳经济的外向型特征显著，受此影响，房价出现本世纪以来首次下降。
第二年，在四万亿投资政策的刺激下，我国经济再度彰显出韧性，房地产市场也快速恢复。深圳楼市迎来新一轮上升周期。
此后，在强大基本面的支撑下，深圳房地产市场继续发展。官方数据显示，2015年，深圳成交新房住宅6.6万套，二手住宅成交12万套，为有史以来新高。
这期间，房地产市场数次出现过热的情况，在房价上涨较快的时期，一些投资投机性需求借机进入。为调控市场，监管部门多次出台稳楼市政策。深圳也从2007年起陆续出台多轮政策，通过信贷、税收、限购等措施，维持市场稳定发展。
但总体来看，得益于人口、土地、金融等红利，深圳楼市仍然迎来了十多年的“黄金时代”。
在此期间，深圳维持着较高的土地开发强度，土地出让收入与房地产相关税收，为深圳的城市建设、产业升级提供了强大的资金支持，也为深圳下一阶段的发展奠定了基础。
回归与进化
2014年前后，我国房地产市场迈过供需平衡点。虽然结构性、区域性的供不应求仍然存在，但总体来看，房地产市场的供需关系正在趋于平衡。
此后，房地产政策导向悄然发生改变。
2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。四年后，“三道红线”政策推出，楼市去杠杆大幕正式拉开。
近几年，房地产市场进入深度调整期，不少城市的商品房和土地交易降温。一些过度依赖房地产和土地财政的城市，开始面临考验。
此时，深圳的优势开始凸显。在多重因素的助推下，近些年深圳顺利实现了从贸易到代工，再到技术创新的产业升级。在深圳的产业结构中，高技术制造业、第三产业占比较高。
产业升级涵养了税源，使深圳成为对土地财政依赖最小的城市之一。2013年，深圳政府性基金收入仅占全口径财政收入的19%。也就是说，深圳约八成政府收入来自税收。
从地理环境来看，深圳背山靠水，土地资源相对稀缺。深圳市住建局发布的《住房发展2020年度实施计划》显示，深圳居住用地仅占全市总建设用地的22.6%，甚至低于国家《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》中25%-40%的下限。
这些因素决定了，深圳的房地产开发和城市建设早早迈入存量发展阶段。
早在2005年，深圳就对渔农村实施旧城改造工程，约5.1万平方米的楼宇被定向爆破。此后，岗厦村、大冲村、水围村、草莆村陆续被纳入棚户区改造或城市更新计划。近几年，深圳的旧改和城市更新持续保持较高的规模。
存量更新与改造的推进，正在改变深圳的城市面貌和居住环境，也为房地产发展提供了新动能。同时，随着一系列稳楼市政策的出台，深圳房地产市场正逐渐走向止跌回稳。
深圳市住建局数据显示，2024年深圳新建商品房销售面积838.7万平方米，同比增长7.0%。去年深圳新建商品住宅和二手住宅网签成交超10万套，同比增长47.2%。
值得注意的是，在城市发展转向存量提质增效、房地产向居住和民生属性回归的关键阶段，深圳同样在扮演探路者的角色。
2019年8月，《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》重磅发布，文件提出深圳要成为“民生幸福标杆”，并针对七大民生领域作出战略规划，“住有宜居”是其中之一。
分析人士指出，“宜居”是城市发展的高级阶段，是城市综合竞争力的重要指标。“住有宜居”内涵丰富，既包括居住舒适度的提升，又有破解住房困局的考量，如加大保障性住房建设筹集力度等措施，解决新市民、青年人等群体的住房问题，缓解高房价压力等。
近些年，深圳正加快构建“一张床、一间房、一套房”多层次住房供应结构，保障性租赁住房、安居型商品房等品类大量入市，在丰富市场供应的同时，也降低了深圳的居住门槛，有利于吸引人才，并为城市发展注入活力。
分析人士指出，45年来，房地产早已融入深圳发展的机理中。如今，伴随着城市发展模式的转变，房地产也迎来新旧动能的转换，在这方面，深圳仍然是一个重要样本。
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