21世纪经济报道记者凌晨 西安报道
在西安国际港务区，龙湖江宸府售楼处上演的一幕：购房者签约后可获得25万元的购物卡。这种"买房返巨卡"的促销，正是2025年西安楼市深度调整的缩影。
当远郊刚需盘不得不以8500元/㎡的价格"退回8年前"，浐灞国际港的豪宅项目却频频刷新价格纪录——招商西安湾、华润玺宸上院等千万级豪宅热度不断，浐灞河畔的改善型住宅均价站稳3万+，部分产品单价触及6万元大关。
“冰与火”的分化正重塑着西安楼市格局：一边是刚需客户持续观望；另一边是高端改善项目凭借稀缺资源逆势热销。
中指研究院的数据显示，2025年前8月，西安商品房销售金额同比下滑18%，但土地市场却以266亿元成交额跻身全国第六，楼面价同比上涨22.57%。
在这场前所未有的市场重构中，房企各出奇招，从送车、减免物业费到工程款抵地价，行业正在经历从规模扩张向品质竞争的转型。
刚需“观望”豪宅“热销”
西安楼市在经历一场重构与调整。
克而瑞陕西数据显示，2025年1—8月大西安房企商品房全口径销售金额TOP30累计成交711.20亿元，同比下滑约18%。8月，TOP30房企销售额79.4亿。市场稍显寒意，案场月均来访量476组，成交24套。
为加速去化，多种促销手段出现在市场中。近两月来，21世纪经济报道记者走访了多个产品项目。比如7月份，位于国际港务区的龙湖江宸府就推出"买房最高返25万元购物卡"活动。
项目案场中，记者以购房者的身份了解相关情况，销售表示认购特定户型可获赠20万—25万元商场购物卡，签约即返卡。这种促销此前已有先例——大华集团曾赠送37年物业费。直接打折、送车、减免物业费、免费封窗等促销方式在市场上并不罕见。
与此同时，高端改善型产品表现出了强劲的抗跌性，甚至实现逆势热销。
比如奥体板块与曲江板块的高品质项目去化顺畅，几乎未受市场周期性波动影响。
浐灞国际港板块，该区域今年以来已成功出让四宗“万元地”，招商地产近期摘得的116亩优质地块正式定名“招商西安湾”，而今年2月，华润刚以上万元楼面价获取隔壁相邻地块。
同时，该板块内华润、招商等多个大型房企相继打造低密河景豪宅，容积率普遍控制在2.0以下，产品以大平层和叠拼为主，单套总价普遍突破千万元。
正在施工的华润玺宸上院工地 摄影：凌晨
21世纪经济报道记者在该区域内走访发现，截至9月10日，华润项目工地内如火如荼，西侧大门基本建成。
工地工人对21世纪经济报道记者表示，样板间及周围绿化已初见雏形，不久便会开放。而另一侧，拿地不足半月的招商西安湾项目，已经建起围挡，样板间外观基本搭建完成。
在上述两项目的西侧，已经交房的招商西安序项目东门，装修车辆和人流熙熙攘攘。公开数据显示，目前该区域房价稳居西安TOP梯队，板块均价介于2.8-3.8万/㎡之间，部分二手房挂牌价已突破4万/㎡，部分产品单价触及6万/㎡。
三大豪宅项目俯瞰图（地图截图）
与之形成反差的是，远郊市场则面临深度调整。未央湖板块有项目推出8500元/平方米的特价房源，价格已回归至8年前水平。
据国家统计局数据，2025年1—6月，西安新房价格累计降幅为2.3%，二手房价格累计降幅为2.9%。数据的背后，远郊市场调整是重要原因。
中指研究院西安分院总经理石蕊表示，对于市场来说，目前房企战略聚焦于好城市、好地段，尤其资金压力下，房企更倾向确定性强的地块。这直接导致成交楼面价和溢价率提升，未来这些优质地块入市，为楼市高质量发展提供了有力支撑。
克而瑞西安机构执行总经理李晓兵则进一步指出："市场分化趋势愈发明显。热点板块、核心区域的优质项目受到市场热捧，而非核心区域项目大多都是开盘后走平销的路子。"
这种两极分化态势凸显出当前市场环境下，稀缺资源禀赋与产品力已成为决定项目去化能力的核心要素，也反映出西安房地产市场正在经历从"规模扩张"向"品质竞争"的转型。
土拍市场分化
聚焦前端土拍，西安市场展现出结构性复苏态势。
据中指数据，2025年1—6月，西安住宅用地以266亿元总成交金额位列全国第六，成交楼面价同比上涨22.57%至7213元/平方米，溢价率多次突破15%，成为少数保持热度的一二线城市代表。
具体到区域内部，市场也出现分化。比如西安市区内港务区、高新区凭借优质配套和产业人口优势，地价屡创新高。而灞桥、临潼等外围区域仍面临流拍压力，反映出房企投资正从“规模扩张”转向“精准押注核心地段资产”。
与2023年之前，外来房企主导土拍的局面不同，今年以来西安土拍市场呈现“国央企压舱、本土民企突围”的新格局。
除保利、招商、华润等头部国央企外，龙湖、万科等全国性品牌房企缺席重资产拿地，转而通过代建模式轻资产运营。
外来房企的结构性“缺席”，为本土小型房企扩张提供了大量空间。比如本地房企博元地产、鼎城置业、秦宝投资等在城市核心区域密集摘地，单宗地块总价多在5—10亿元区间，多体现出体量适中、开发周期短，更适配小型房企的资金承受能力。
浐灞国际港板块新楼盘鳞次栉比 摄影：凌晨
对此，一位大型房企区域高管对21世纪经济报道坦言：“经历过前两年的高速扩张与调整，如今土拍市场反而是资金稳健企业补仓窗口期，尤其是核心地段配套完善的稀缺地块。”
房企融资能力已成为拿地决策的核心变量。克而瑞的监测数据显示，今年上半年，房企境内债券融资成本进一步下降，利率为2.71%，较2024年全年下降了0.2个百分点；房企整体新增债券类融资利率为3.28%。
克而瑞进一步在研报中指出，境内债券融资成本不断下降，一方面，自2024年以来货币环境持续宽松，LPR（贷款市场报价利率）持续下调；另一方面，央国企依然是发债主力，上半年新增融资中，央国企占比达86%。
在此背景下，房企对现金流安全边际要求越来越严苛。据公开资料，在西安市场中，德通控股采用“工程款抵地价”模式降低前期支出。博元地产所选文教园地块小体量，总价5.9亿元恰在其自有资金覆盖范围内。
“快周转、控负债、保利润”似乎成为本土房企共同战略。西安土地市场正从“规模扩张期”步入“价值深耕期”，这对所有参与者的资金实力、产品打造与运营能力提出了更高要求。
政策组合拳加速市场激活
为加速激活房地产市场，西安在前8月多次打出政策组合拳。
比如，在今年6月，西安市住建局等多部门联合印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》（下称：措施），推出涵盖土地供应、金融支持、住房品质等五个维度的十二条新政。
本次新政的最大创新在于供需两端同步施策。
需求端，公积金政策实现突破性调整：允许提取公积金支付首付款，并打破地域限制，给予关中平原城市群缴存职工同等待遇。这一政策有效降低购房门槛，释放部分被压抑的改善型需求。
供给端政策同样令人瞩目。土地出让金缴纳期限放宽至一年，房企只需支付50%即可办理开发手续，实现"拿地即开工"。
这种创新不仅缓解了房企资金压力，更提升了土地开发效率。同时，四项不计容面积的设定（风雨连廊、出入口大堂等）引导企业聚焦产品品质，与国家"好房子"战略形成呼应。
值得一提的是，二手房市场流通性成为《措施》关注重点，通过"以旧换新""卖旧买新"退税等举措打通一二手房置换链条。
此外，规范中介服务、降低中介费等措施，有助于重建市场信任体系。
金融支持政策则体现了"精准滴灌"思路。一方面通过降首付、降利率降低购房成本；另一方面扩大房企融资"白名单"，优化预售资金监管，为企业维持正常经营提供流动性支持。这种双向调节有助于稳定市场预期，避免系统性风险。
在关键的实施层面，《措施》明确，公积金政策需要银行、公积金管理中心等多部门协作；土地出让金分期缴纳需要财政、规划等部门配合。
通过供需双侧发力、金融与行政手段配合等，这套组合拳有望为市场注入新活力。但西安房地产市场真正回暖，还需要基本面的支撑。
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