21世纪经济报道记者 李金萍 实习生林绮蓓 深圳报道
深圳商业综合体项目陆续开业。据记者不完全统计，截至9月，深圳已有8家商业综合体开业，今年底前还将有19家商业综合体入市。
作为全国人口密度最大，地域最小的超大城市，深圳拥有200余家商业综合体，人均商业密度也位居全国大中城市首位。
新开商业综合体一直不缺流量。7月12日深圳大悦城开业，官方统计数据显示，首日就吸引客流42万人次，达成近2000万元（不含Apple、汽车）的销售额，刷新了前海壹方城开业首日40万人次客流纪录。
不过，在盈利方面，老牌商业项目表现更佳。赢商网2024年全国TOP50商业综合体中，深圳共有五座商业综合体上榜，销售额均突破50亿元，但其中最年轻的也已超过7年。而今年新开的8家商业综合体中，根据开业期间数据测算，大多处于客流培育期。
新开商业综合体，如何撬动消费市场？
流量“出圈”追因
深圳的商业江湖一直有新入局者。
去年9月，全国首座“熊出没”主题商业综合体正式营业，国庆期间日均12万人次客流量。大运天地开业首日客流更是突破20万人次、首月客流达400万人次，成为去年深圳新商业体中的“黑马”。
今年，这些客流量记录被再次刷新。深圳大悦城开业首日吸引客流42万人次，K11 ECOAST开业期间日均客流15万人次。
一家商业综合体何以破圈，引动如此大的流量？
一是普遍突破传统购物中心模式，注重打造沉浸式体验环境。如，深圳大悦城通过"策展思维做空间"构建了十字街、7个潮盒空间、25青年时区等特色场景；iN城市广场规划了深圳最大的户外运动广场，包含篮球场、足球场、滑板场、网球场等联名运动场地；K11 ECOAST将艺术和商业结合，包含文化零售地标、多功能文化空间和新世代办公空间。
二是着重特色化建设，注重引进差异化业态，创造稀缺性消费体验。如，K11 ECOAST引进了一批在差异化消费业态，包括深圳首间NBA主题场馆NBA HOOP PARK篮球公园、华南首座d'strict浪美术馆、以马术教学为主题的云顶马术、以猫猫为主题的伶伴喵迹艺术中心等。玩具连锁品牌反斗城在K11 ECOAST开出了全国首家玩趣生活概念店，店面汇聚了全年龄层的3000个产品，覆盖近百个IP形象，既有高达和奥特曼，也有变形金刚、多美卡、风火轮，还有芭比、酷洛米等多个中国原创玩具品牌；还有多个主题沉浸体验场景，包括华南首家Bandai Hobby体验区，1：10风灵高达立像等。
玩具反斗城亚洲首席执行官蔡德粦向21世纪经济报道记者表示，开出全国首家趣玩概念店的原因，除了此前公司与K11开展了数次合作，建立了良好的战略合作关系，K11通过打造差异化的零售环境、营造舒适且独特商业氛围利于将其店面的创意效能发挥最大化。
（图：玩具反斗城高达立像）
除K11 ECOAST，深圳大悦城首店/定制店占比超50%；iN城市广场首批引入首店、特色店、旗舰店共29家。
三是一批出圈商业综合体呈现运营精细化趋势。有的商业综合体精准专属客群，如罗湖益田假日广场，聚焦港客的家庭消费场景创新，提出构造“港人常来、深人常往”的近邻式消费场景；大悦城、in城市广场则聚焦年轻消费群体；有的商业综合体将项目特色与区域特色相匹配，如京东MALL，作为强调科技消费场景的商业项目，将其首店选择在深圳科创密度最浓厚的南山区。
老牌商业体再升级
赢商大数据公布的2024年全国TOP50商业综合体中，深圳共有5大商业项目上榜，分别是深圳万象城、前海壹方城、万象天地、深业上城、印力中心，这五大项目均为深圳老牌商业综合体，平均营业时间已达10年。
老牌项目在深圳仍有强“吸金力”。以上榜的五家老牌商业综合体为代表，促消费增量，深圳的老牌商业综合体各有高招。
一是以产品竞争力致胜。深圳万象城作为深圳第一家重奢消费场，该项目既有HERMES、LV、DIOR、GUCCI独栋旗舰店、PRADA、Bottega Veneta、FENDI等一众大牌。深圳万象天地被打趣为“华南首店收割机”，连续多年吸引首店数量位居华南地区首位，今年上半年，项目引进21家首店，再次位居深圳各商场首位。
二是兼顾有趣与日常休闲娱乐需求。如前海壹方城与深业上城。一位深圳商业观察者告诉21世纪经济报道记者，深圳消费者对具有兼顾有趣与日常消费的文旅属性场所需求旺盛。前海壹方城与周边的欢乐港湾等游玩场所联系在一起，深业上城与五园相连，该类项目可与周边文旅消费地标形成联动效应，既可引流，又可留客，形成一个可逛、可购的消费空间。
三是独特的引流能力。印力中心拥有吸引流量的利器-其山姆会员店连续15年稳坐全球单店销售冠军，业内表示可为项目引流约23%。
四是围绕不断变化的消费需求解题，焕新升级消费业态。前海壹方城去年打造了捣谷岛谷项目，以主题岛形式，引入20+谷子店，合作IP超100个，包含潮玩、服饰、卡牌、手办、娃娃机、谷美DIY等丰富的业态品牌，为消费者打造谷子店集聚区。该项目负责人告诉21世纪经济报道记者，项目开业后街区内垂类二次元客群数量大概占比可达60%，这类群体对IP文化和品牌文化的认知度和认可度非常高，愿意为IP的溢价产品支付金额，该类群体的客单价可达1000元左右，有较高消费潜力。在首批开业的23家品牌中，月均收入超300万元的门店有一家，超20%门店月均业绩过百万元。
再如，印力中心商业业态焕新升级也是案例。业内相关人士告诉21世纪经济报道记者，他观察到，港客数量大幅增长后，商业体内人流密集会让部分本地年轻人客户转向选择线上下单。为此，印力中心进行了品牌业态调整，正逐步吸引周边客群回归线下，甚至推动山姆等单一热门业态“降温”。印力中心相关负责人告诉21世纪经济报道记者，近年来购物中心持续引入优质品牌，如裕莲茶楼、蒙羊鲜楼、臻金海苑，这些新品牌的成功落地，丰富了购物中心的消费场景，使得周边客群到店目的不再局限于满足山姆的购物需求，而是愿意主动到店“坐一坐”，享受多元消费体验。
广东省粤港澳大湾区研究院认为，深圳老牌商业综合体依旧最赚钱的核心原因有三点，一是深圳商业体总量已超200家，客流被分流，多数新项目辐射半径仅3—5公里，难以形成全域吸引力；二是老牌项目凭借多年积累的品牌资源、客群黏性等优势牢牢占据高消费客群市场；三是部分新项目虽有高客流，但以“打卡式”体验客群为主，客单价普遍低于200元，远低于老牌项目500元以上的客单价，难以转化为实际消费增量。
下一个出圈项目
2025年，前海·华发冰雪世界、光明星河天地COCO City等19个商业综合体也即将排队进场。哪一个项目会率先出圈？
一是TOD上盖项目。广东省粤港澳大湾区研究院认为，亲子家庭和港人两类人群均习惯地铁通行，截至8月29日，深圳城市轨道交通线网客运强度达1.50万人次/公里·日，已连续21个月位列全国内地城市第一，这意味着地铁沿途站点形成明显客流聚集，TOD 项目可直接承接地铁客流，减少客群通勤成本，有望吸引客流集聚。如，国贸SPRING项目与1号线国贸站直接接驳，消费者可通过地下通道或出口直达项目，步行约1-3分钟。
二是社区型商业项目。业内人士告诉记者，深圳商圈正在“下沉”，以服务周边3公里消费需求的社区型商业，正成为商圈布局趋势。这类项目贴近客群日常，客流稳定性强，且运营成本低于核心商圈项目，抗风险能力更强。去年以来，新开业的宝安仟里食家、宝安华强广场等便是此类项目代表。以宝安华强广场为例，其聚焦周边3公里家庭客群，项目调研结果显示，周边3公里内的有孩家庭占比达35%，孩子年龄集中在0—12岁区间。因此，该项目定位为“熊出没主题商场”，同时重点布局儿童消费业态，儿童消费业态占比达 22%，教育培训店铺占比位居深圳首位。
（图：宝安华强广场）
再如，深圳地铁集团打造社区商业品牌“安荟邻”系列社区商业项目，该系列项目均布局在人口密度超3万人/平方公里的成熟社区，聚焦“柴米油盐+休闲娱乐”的日常需求。
三是填补区域业态空白。今年，深圳作为第十五届全国运动会举办地之一，体育消费或将升温。前海华发冰雪世界融合专业滑雪运动、沉浸式娱雪体验、高端商业休闲等多元业态，构建一站式大型滑雪娱乐综合体。
不过，旗舰型商场方面付之阙如，深圳难有与南京德基广场、北京SKP等比肩项目。而事实上，深圳人的人均消费能力十分强劲，2024年，深圳人均消费支出为51415元，在全国万亿消费中心城市，仅次于上海的52722元。
政府也已开始行动，今年三月，深圳市商务局发布《深圳市商业网点规划（2025-2035）》，提出建设并打造五大世界级地标商圈，分别是福田中心商圈、罗湖核心商圈、后海-深圳湾商圈、空港会展商圈、前海·宝中商圈。
深圳商业综合体面临的挑战依然存在，一方面土地资源稀缺，商业用地上需要取舍；另一方面，民企主导商业项目居多，需平衡开发商、运营商、品牌方等多方格局。未来，如何在多中心格局下打造聚合商圈、如何通过业态创新进一步释放消费潜力，考验仍将继续。
来源：新华社微博 3月5日，李强总理向十四届全国人大二次会议作政府工作报告，要点如下： 一、2023年工作回顾 国内生产总值增长5.2% 粮食产量1.39万亿斤 城镇新增就业1244万人 全年新增税费优惠超过2.2万亿元 新能源汽车产销量占全球比重超 美国在联合国大会上再次一票否决呼吁加沙停火的决议草案，这一举动再次引发了外界对美国在中东问题上的立场和偏袒以色列的质疑。巴勒斯坦常驻联合国观察员曼苏尔在会上发言时，手举因以军行动及围困而严重营养不良的加沙 广州东站至新塘站五六线工程环评再公示 广州“高铁进城”又有新进展！3月5日，《新建铁路广州铁路枢纽广州东站至新塘站五六线工程环境影响评价征求意见稿》（以下简称《征求意见稿》）公示，里面还包含了公众关注的广州东站改 近日，杭州安永环保科技有限公司（简称“安永科技”）正式签约入驻国内领先的科创管理大数据平台——企知道科创空间。安永科技是一家专注于超高压压滤机研发与创新的国家高新技术企业，安永科技在 “双碳”路上各行各业向“绿”而行成为趋势的当下，制造业绿色低碳发展迎来了具体的方向和明确的发展目标。日前，工信部、发改委等七部门发布了我国首个《关于加快推动制造业绿色化发展指导意见》（下称“ 。本文链接：商业体深圳变奏：200余家之外，新项目决战“出圈”http://www.sushuapos.com/show-1-50103-0.html
声明：本网站为非营利性网站，本网页内容由互联网博主自发贡献，不代表本站观点，本站不承担任何法律责任。天上不会到馅饼，请大家谨防诈骗！若有侵权等问题请及时与本网联系，我们将在第一时间删除处理。