对出租承租活动、住房租赁企业和经纪机构的行为作出明确要求
甲醛超标、乱扣押金、房东突然涨租……租房的坑，你踩过吗？9月15日起，我国首部专门针对住房租赁的行政法规——《住房租赁条例》（下称《条例》）正式施行。
《条例》对出租承租活动、住房租赁企业和经纪机构的行为等都做了明确的要求。
速览
安全
住房应当符合建筑、消防、装修等强制性标准
《条例》指出，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。此外，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住。租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。
押金
无正当理由不得扣减押金
《条例》规定，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。
退租
留出合理时间，不得暴力、威胁退房
《条例》规定，出租人依法解除住房租赁合同的，应当通知承租人，并为承租人腾退租赁住房留出合理时间。出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。
隐私
不得非法买卖他人信息
《条例》规定，住房租赁企业不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。
合同
实名签订合同并备案
出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，住房租赁合同应当向所在地房产管理部门备案。
点评
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉——
《条例》将提振市场预期和信心
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，《条例》对老百姓反映集中，一些急难愁盼的问题，比如“群租”“提灯定损”“打隔断”等乱象的处置有积极意义。其出台提振了市场的预期和信心。
李宇嘉指出，从短期影响看，《条例》对房源的合规性、经营主体的规范性提出了明确的要求，落实下去后，部分房源可能退出市场，特别是一些租金较低的非住宅租赁房源、二房东筹集的房源、打隔断的房源等；另外房源合规化，会提升投入，可能导致部分区域租金上涨，低收入群体租赁选择减少。对此，要加大保障性租赁住房供给，还要加大规划、用地、融资、税费扶持，积极盘活存量房源，增加市场供应。
“整体看，《条例》对各方权益的规范，会提高租赁稳定性，提升租房意愿，租赁现金流趋于稳定，从而激励市场主体投资住房租赁，包括一些房地产开发企业，有利于促进行业从增量向存量，从建设到运营的转型，对行业新模式构建，对REIT（不动产投资信托）发行有积极意义，市场有了新的投资防线。”李宇嘉表示。
焦点
个人房东不罚款
“房东税”说法存误导
不少房东担忧《条例》将带来新的税收负担。对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进进行了分析。
实践中为什么很少有房东交税？严跃进表示，在日常生活中，大多数房东与租客之间签订的是私人合同，租金不高，租赁行为具有“非正式”特点，房东普遍没有主动申报纳税的习惯。因此，尽管出租房屋本质上是经营行为，但现实中主动缴税的房东较少。如果租客需要发票（例如单位可报销租金），房东则需通过税务APP等渠道开具发票，此时就需要依法缴纳个人所得税和房产税，综合税率一般为租金的2.5%左右。“例如，月租金1000元，税费大约为25元。但若租客不要求发票，多数房东不会主动报税。”
严跃进认为，合同备案的主要目的，是为了规范租赁市场，保障交易安全，方便租客办理居住证、提取公积金用于租房等公共服务。备案并不等同于征税，且目前个人房东出租房屋不属于强制备案范围，也不存在因未备案而罚款的情况。
“根据《条例》，住房租赁合同备案是推荐行为，而非强制。仅针对住房租赁企业、长租公寓、保障性租赁住房等机构出租行为，才要求强制备案。个人房东不备案不会被罚款，但如果租客有需要，也可自行办理备案，且不收取任何费用。”严跃进认为，“房东税”这一说法存在误导，容易让公众误解为条例要对房东加税或严管。
案例
VR不等于实物，要实地看房
记者从广州市房地产中介协会获悉，今年6月，身在异地的黄小姐打算毕业后来广州工作，为了能尽快找到落脚点，她在某租售平台寻找出租房。黄小姐通过平台上的VR看房功能，最终选定了某一物业，并与发布该房源的经纪人刘某联系。经纪人刘某询问黄小姐是否需要约业主看房，黄小姐觉得通过VR看房已经了解了房子的大致情况，不需要实地看房。最终在经纪人刘某的促成下，黄小姐与业主完成了线上签约，向业主支付了“两押一租”以及向中介公司支付了中介服务费。
一周后，黄小姐携带行李来到广州，并到中介公司拿出租房屋的钥匙，打算入住前打扫房屋卫生。打开房门，发现房屋的套内面积比线上VR看起来的要小很多，采光也不理想，而且睡房的空调老化，使用时噪音大。黄小姐向业主提出解除合同并退还“两押一租”。业主表示合同已签订，如果黄小姐执意退房，将按合同的违约条款执行。
广州市房地产中介协会有关负责人也表示，本案中，不能认定中介公司发布虚假房源信息。“因为中介是受业主委托放盘，发布的信息也是真实的，只是VR技术让承租人对房子面积产生了误会。”
那么，打工人应该如何正确租房？如何查询租房企业、机构？实地看房注意什么？押金难退怎么办？广州市房地产中介协会向记者介绍了一些小妙招。
●看房应注意什么？
一、检查屋内家私家电、厨卫浴等各项设施设备，做好记录，发现房屋有电器损坏、下水道堵塞、房屋渗漏等问题，及时向业主沟通解决方案。
二、新装修房屋全新家私有可能甲醛超标，看房时如嗅到明显的刺激味道，谨慎选择。
三、对噪音、采光等有较高要求，建议多时段看房，避免入住体验不佳，引起纠纷。
●如何查询中介信息？
广州市房地产中介协会提示，要警惕远低于市场价的房源；可先视频看房，再实地确认；尽量选择经营规范，市场信誉度高的专业化、规模化住房租赁企业或选择有房地产中介服务机构备案证书的中介机构。
租客可以通过以下途径查询租赁企业或中介机构信息：登录广州市房屋租赁信息服务平台——阳光租房查询登记在册的租赁企业；或登录广州市住房和城乡建设局行业数据查询已备案的中介机构及经纪人；或关注广州市房地产中介协会微信公众号、协会官网查询中介信用档案。
●租房合同有模板吗？
签订租赁合同时，推荐使用广州市住房和城乡建设局、广州市市场监督管理局联合发布的《广州市住房租赁合同示范文本》，可有效预防和减少房屋租赁过程中出现的风险，维护租赁双方的合法权益。签合同前务必认真逐条阅读合同条款，充分理解合同内容，不明白的应让中介人员解释说明。
●如何保障自己的押金不被乱扣？
一、入住时全程录像记录房屋现状。
二、水表、电表、煤气表读数拍照，发房东确认。
三、支付房租后要保留相应的支付凭证，如押金收据及每月租金的转账记录等。租赁期间对房屋家私家电产生的维修保养更换等费用也需要保留好票据，可作为今后协商的重要依据。
四、退房时要求房东当场验房并签字确认，当面结清。
■新快报记者 王彤 见习记者 程羽
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