近日，CBRE世邦魏理仕发布的《2025年第三季度广州房地产市场回顾》显示，广州办公楼净吸纳量主要贡献自新兴商务区，楼宇竞争加剧，租金调整幅度进一步扩大。短期内市场面临较大的出租压力，但随着近年来核心及拓展区域商办地块供应逐步减少，办公楼供应高峰有望逐步回落。与此同时，针对现有办公楼的空置面积，市场上关于改造为酒店或其他商业用途的探讨日益增多。若相关改造项目得以成功实施，将有助于有效缓解库存压力，提升资产运营效率。
金融城行业集聚效应初显
金融城连续三个季度录得优质办公楼新增供应。三季度，金融城两栋甲级办公楼投入使用，共19.2万平方米的新增办公空间。其中包括目前区内最高的单一业权办公楼君超中心，金融城进入了优质办公楼的集中交付期。空置率保持上升态势，全市上升1.1个百分点至季末的21.6%。
需求仍然处于复苏阶段，季度净吸纳量环比回落。净吸纳量主要贡献自新兴商务区，金融城和琶洲本季净吸纳量合共8.8万平方米。新区以价换量策略成功激发周边园区租户的升级需求，是广州优质办公楼重要的增量来源。另外，新项目入市前录得大面积预租，也是第三季度净吸纳量的重要构成部分。而核心商务区珠江新城的可租面积仍在增加，季内录得负吸纳。全市空置率季度末环比上升1.1个百分点至21.6%。
金融业季度成交面积位居首位
市场新租需求行业分析（按租赁面积）。数据来源：世邦魏理仕
新租成交方面，受大宗交易带动，金融业季度成交面积位居首位，占比39%，环比上升29个百分点。科技互联网、专业服务和消费品零售分列第二至第四位。金融业的成交来自某银行在金融城的大面积搬迁；科技互联网的成交中，分别有33%和26%的面积来自电商和游戏，其中的大面积交易均位于琶洲，主要是区内企业的扩张；专业服务和消费品零售录得的成交以500平方米以内的面积段为主， 也有大宗成交来自某广告公司在海珠区新租3600平方米。新租类型上，珠江新城以搬迁为主，尤其是区内的搬迁；而琶洲的升级成交则占录得成交个数的54%，是区内新租的主要形式。
业主积极调租满足企业需求
楼宇竞争加剧，租金降幅加大。季内全市租金环比下跌4.3%至季度末的每月每平方米123.8元，全市有效租金更是环比下跌了6.3%。其中，琶洲楼宇调租最积极，季度环比下跌7.2%，而珠江新城相对幅度较小，但也有-3.7%的环比跌幅。
预计2025年最后一个季度，广州将有两个项目交付，均为金融城片区的总部楼宇，共17万平方米。需求方面，预计金融城片区的升级需求短期内仍将持续释放，带动空置去化。而核心商务区及琶洲，通过积极的租金重组挽留已有租户的同时，丰富的可租选择也将满足企业的区内扩租需求。
CBRE华南区办公楼租赁交易负责人 程志文表示：“预计2026-2028年，广州优质办公楼新增供应将达到256万平方米，短期内市场面临较大的出租压力。但随着近年来核心及拓展区域商办地块供应逐步减少，办公楼供应高峰有望逐步回落。同时，金融城即将交付的总部楼宇中部分将作为总部自用，可供出租的面积预计将低于市场预期。与此同时，针对现有办公楼的空置面积，市场上关于改造为酒店或其他商业用途的探讨日益增多。若相关改造项目得以成功实施，将有助于有效缓解库存压力，提升资产运营效率。”
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