（文/朱道义 编辑/张广凯）
首家ST央企地产，正在迎来断臂保壳的关键事项。
6月16日晚间，中交地产股份有限公司（股票代码：000736.SZ）正式披露重大资产出售暨关联交易报告书（草案），公司拟以1元的对价，整体剥离房地产开发业务的相关资产及负债，接盘方为控股股东中交房地产集团有限公司。
根据重组草案，本次转让资产涵盖房地产开发业务全链条，包括房地产开发企业的控参股权、对应应收款项和负债等。据资产评估报告，截至2024年12月31日，中交地产标的资不抵债，资产账面净值为-39.19亿元，经评估为-29.76亿元，评估增值24.06%。
对此，易居研究院副院长严跃进分析认为，“从中交地产公布的财务数据可以看出，该公司此次转让的是一个庞大的负资产包，这解释了为何交易定价仅为象征性的1元。其核心诉求是，剥离沉重的负资产。”
另有市场分析指出，“1元定价的实质，就是剥离负资产。这某种程度上相当于母公司中交集团以承担规模不小的负资产为代价，为上市公司提供支持。”
实际上，市场对于此项交易也早有预料。
今年4月15日，中交地产披露了2024年财报。去年，其实现营业收入183.02亿元，同比上年调整后收入减少44.59%；归母净亏损为51.79亿元，大幅减少221.44%。
年报发布之际，中交地产被实施退市风险警示，停牌一天。4月16日复牌后，公司股票简称由“中交地产”变更为“*ST中地”，成为A股历史上首家触发退市风险警示的央企地产上市公司。
中交地产必须在2025年实现净资产转正，否则将被退市。所以甩掉负资产的包袱正是其当务之急，而最终也还是母公司中交集团“雪中送炭”，承担下了所有。
对于本次重大资产出售，中交地产表示，标的资产所从事的房地产开发行业资金需求量大、负债规模高，本次交易完成后，相关标的资产将不再纳入上市公司合并报表范围，上市公司将“由重转轻”，预计上市公司总资产及营收规模等指标将出现较大幅度下降。
公开资料显示，作为央企中交集团旗下的地产平台，中交地产于1993年诞生于中国房地产市场化改革的浪潮中，恰逢行业从“土地红利”向“金融红利”转型的起点。1997年4月，其正式登陆深交所主板，房地产开发是主营业务。
中交地产业务分布 来源：企业官网
其曾承载着“千亿规模”的雄心，激进时期气吞山河，重金出手争夺地王。早在2019年，中交地产在时任董事长的带领下提出“三年冲千亿”目标，以高杠杆、高周转模式疯狂拿地。2020年，中交地产继续在土地市场上高歌猛进，共计拿地635.59万平方米，较上年增长176.9%，土地购置总价款535.8亿元，权益价款252.54亿元，远超同期仅为533亿元的合约销售额。在当时，其是一位令行业瞩目的逆周期扩张的“勇士”。
但显然，它未能预见政策与市场的转向。2020年后，“三道红线”压缩融资空间，预售资金监管加剧流动性危机。此外，叠加社会风险事件频发，消费者购房意愿较低，导致楼市的情况也急转直下，各线城市销售惨淡、房价不断下行。
在房地产的上行周期拿地、下行周期入市销售的中交地产，业绩情况自然也首当其冲受到严重拖累。
最初表现为，因毛利有限导致的盈利空间收窄。2018年—2022年，公司营收从89.48亿元升至384.67亿元，但同期归母净利润则分别为8.1亿元、5.4亿元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿元。此后，其销售规模也大幅缩水，2022年、2023年以及2024年，中交地产销售金额分别为458.82亿元、373亿元以及156.4亿元。2023年，中交地产出现多年来的首次亏损，全年实现营收324.68亿元，同比下降15.59%，归母净利润亏损高达16.73亿元。2024年则进一步巨亏51.79亿元。
两年亏掉68亿元的中交地产，净资产跌至-35.8亿元，成为首家资不抵债的央企房企。截至2024年底，中交地产共拥有117个项目，总计容建面约为2263.2万平方米，其中在建及待建面积771.37万平方米。在建及待建总土储69%位于二线城市。
如今，甩掉重资产包袱、获得喘息机会的中交地产，宣布将转向“轻资产”运营。中交地产方面表示，本次重组前，上市公司主营业务为房地产开发与销售。通过本次重组，未来将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型。
财报显示，中交地产的租赁业务去年实现收入1.72亿元。公司旗下目前有4项物业，涉及工业厂房及宿舍、商业、写字楼、购物中心等业态，其中3个项目的出租率在90%以上。
物业管理业务方面，去年中交地产实现收入7.28亿元，同比大增56.82%，占总营收的3.98%，提升2.61个百分点。据悉，这部分收入主要源于从母公司收购物业公司。去年9月份，中交地产公告称拟向控股股东收购其所持有的物业公司——中交物业100%股权。该笔交易于当年11月份完成。受此影响，去年中交地产物业管理业务新拓展物业面积1293万平方米，在管面积6265万平方米。
但显而易见的是，营收占比尚不足4%的物业管理收入，以及更微薄的租赁业务收入，实在难以填补开发业务缺口，也支撑不了当前的市值，中交地产需要更多的优质资产注入。截至6月18日收盘，*ST中地每股报4.66元，总市值约34.81亿元。
严跃进认为，“对于背靠央企大树却深陷退市风险的中交地产而言，剥离房地产业务只是开始。其重生之路很大程度上取决于，能否在竞争激烈的物业服务与资产管理红海中完成蜕变。”
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