南方财经全媒体记者 孙诗卉
北京南五环，亚洲最大单体购物中心之一北京荟聚，创下7050个停车位的吉尼斯世界纪录、年客流量超3000万人次的喧嚣背后，一场涉及巨额资金和战略调整的交易悄然落定。
八月中旬，多方信源披露，英格卡集团（IngkaGroup，总部位于瑞典，旗下业务涵盖宜家零售、英格卡购物中心及英格卡投资三大核心板块）计划出售其在中国内地运营的十座荟聚购物中心，首批出售无锡、北京和武汉的三座荟聚购物中心，交易总估值达160亿元人民币。以泰康人寿为首的险资财团成为接盘方，这支总规模80亿元的Pre-REITs并购基金中，泰康认购30亿元，其他多家险资联合认购30亿元。
英格卡集团自身也认购了20亿元劣后级份额，剩余资金拟通过银行并购贷款解决。业内认为，这起交易体现了外资集团在中国市场的战略调整，更凸显了保险资金在大宗商业地产交易中日益增强的影响力。
对外经济贸易大学创新与风险管理研究中心副主任龙格指出，这项交易反映了险资对稳定收益和高回报资产的需求，通过收购成熟物业并计划REITs上市退出，实现资产增值和长期资金保值。未来险资针对核心商业地产的布局可能持续。消费物业REITs市场火热（如去年涨幅超80%），提供流动性退出和稳定收益，符合险资配置偏好。
天职国际金融咨询合伙人周瑾则对21世纪经济报道记者表示，在当前经济转型和利率下行的背景下，“资产荒”是险资投资面临的巨大挑战。目前房地产处于市场低点，即便是有区位优势和运营良好的商业地产项目，受大环境的影响也很大，而险资出手购买这些不动产项目，一方面是看中其长期的现金流和回报优势，尤其是通过专业机构的长期运营，获得稳定的现金流回报可匹配其长期资产配置的需要，缓解资产荒的状况；另一方面当前估值相对较低，且在交易结构设计中还有出售方的劣后安排，对险资的投资收益提供一定的保障，也符合险资的风险偏好。
险资组团收购，英格卡保留运营权
从这笔交易的架构设计来看，泰康人寿领投的基金采用了Pre-REITs结构。据了解，Pre-REITs并购基金是一种以最终通过公募REITs退出为主要目标，专注于收购、培育和孵化具有潜力的基础设施或商业不动产项目的私募股权投资基金，通常在项目进入稳定运营期后，通过REITs实现基金退出，获取二级市场溢价退出收益。
基金总共80亿元资金中，泰康作为基石投资者认购30亿元，中银三星、中宏保险、友邦保险、大都会人寿等多家险企共同出资30亿元。
值得注意的是，交易完成后，项目运营团队不会改变，英格卡将继续保留项目运营权。业内认为，这种“资产所有权与运营权分离”的模式，一方面确保了专业运营团队继续管理项目，另一方面又满足了保险资金对购入“现金流奶牛”的需求。据悉，这三座荟聚项目运营均已超过十年，能为低利率环境下面临利差损风险的险资提供稳定的现金流是其受到险资青睐的一大原因。
龙格认为，以泰康人寿为首的险资财团，斥巨资收购此类成熟的大型购物中心，反映了险资对稳定收益和高回报资产的需求，通过收购成熟物业并计划REITs上市退出，可以实现资产增值和长期资金保值。
事实上，英格卡此次出售的并非边缘资产，而是其在中国市场的“压舱石”。北京荟聚（西红门项目）作为亚洲最大单体购物中心之一，2025年春节单日客流突破15万人次，年租金超6亿元。
无锡荟聚依托地铁优势与15万平方米体量，2023年销售额达33.7亿元，长期稳居区域榜首。武汉荟聚日均客流8万-10万人次，出租率连续三年超95%。
英格卡出售这些优质资产背后或是集团整体面临的业绩压力。英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.6亿欧元，净利润降幅达46.5%。
从估值来看，三座荟聚购物中心总估值160亿元，对应建筑面积超过115万平方米，简单测算每平方米估值约为1.39万元。该估值与已上市的商业REITs相比，并不算贵。
据悉，英格卡还承诺投资期间保险机构的回报率将接近7%。兴业证券研报数据显示，一线城市零售物业资本化率约为5.5%～6%，而REITs市场部分优质项目资本化率甚至仅为3.5%左右。7%的承诺投资回报率可以说处于较高水平。
对外经济贸易大学创新与风险管理研究中心副主任龙格认为，无锡、北京和武汉的荟聚购物中心，具有高客流量（如北京年3000万人次）、高销售额（如无锡43亿元），承诺7%回报率，且属于Pre-REITs项目，后续上市也有一定的升值空间。
险资加速布局商业地产已成常态
泰康人寿此次收购并非个案，而是保险资金大规模进入商业地产的缩影。
上半年以来，险资动作频频。阳光人寿与太盟珠海、高和丰德等公司通过设立合营企业收购大连万达商业管理集团股份有限公司直接或间接持有的48家目标公司的100%股权，涉及多个万达广场项目；新华保险通过坤华股权投资已完成14座万达广场的收购；大家保险收购了上海鸿寿坊项目和多座万达广场；中邮保险也以百亿对价投资了上海博华广场。
根据中国保险协会及保险公司官网披露的相关公告的不完全统计，2025年上半年，平安人寿、中国人寿、中国太保、建信人寿等保险公司披露了10余笔大额不动产投资，共涉及6个不动产项目，合计新增投资超40亿元，较去年同期激增近600%，投资标的集中在商业办公、物流地产等收租型物业。
据仲量联行发布的追踪数据，保险公司正成为中国内地商业地产资本市场的重要力量。2022-2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，投资规模与英美等成熟市场相当，并居亚太区市场首位。
引导险资中长期投资，REITs市场推动交易
监管政策为险资投资不动产提供了明确支持。国家金融监督管理总局于2024年12月发布《保险资金运用内部控制应用指引第5号——不动产投资》，规范险资不动产投资风控。
要求构建覆盖项目筛选、尽调、决策到投后管理的全流程风控，强化投后动态监控与退出机制管理。
政策层面还在偿付能力监管标准中，将REITs投资风险因子从0.6调降至0.5，降低资本占用，为险资拓展投资空间提供了便利。
另外，2023年以来，证监会、国家发改委提出了加快推进基础设施REITs常态化发行的十条措施，推进公募REITs扩募。2024年更出台专项通知简化审核流程，直接推动消费物业REITs市场火热，为险资搭建起“收购优质资产→培育运营→REITs上市退出”的闭环。
一系列政策调整均指向鼓励险资加大对商业地产等长期资产的投资力度。业内人士指出，除了上述消费型物业，日前友邦在上海收购的长租公寓等，都是符合险资长期配置要求的资产类型。
另外，此次交易采用的Pre-REITs基金模式，让险资既能获得稳定租金，又能在退出时享受流动性溢价，进一步强化了长期配置动力。
从当前消费基础设施REITs上市的表现来看：嘉实物美消费REIT上市以来涨超80%，华夏华润商业REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、华夏大悦城商业REIT等以购物商城为底层资产的REITs项目成立至今也有超50%的涨幅。
消费基础设施REITs上市表现强劲，也为Pre-REITs投资提供了退出通道。
周瑾指出，对于资产质量较好的项目，进一步通过公募REITS的方式进行证券化，在释放自身资本压力的同时，还可以利用自身资产管理能力增加盈利。目前这类底层资产的REITS是受到市场青睐的，所以头部保险机构也都很有积极性来获取好的项目和资产。
此次领投的泰康人寿2025年上半年净利润达159.98亿元，同比增长164.56%，在非上市险企中排名第一。其投资性房地产金额2020年至2024年间，分别为226.82亿元、278.53亿元、313.60亿元、363.70亿元、410.77亿元，增长近一倍。
保险资金以其规模大、期限长、稳定性高的特点，正在成为不动产投资领域的重要力量。随着更多险资持续流入，商业地产的资本结构或被重塑。
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