中新经纬11月4日电 (罗琨)上交所官网信息显示，保利发展控股集团股份有限公司(下称保利发展)近期拟面向专业投资者公开发行公司债券，注册金额不超过150亿元，拟分期发行。牵头主承销商、簿记管理人及受托管理人为中信证券，联席主承销商为中金公司、中信建投、国泰海通、申万宏源四家券商。
目前，该债券项目状态为“已受理”，更新日期为11月1日。募集说明书显示，本次公司债券募集资金拟全部用于偿还或置换到期或回售的公司债券。根据本次债券发行时间和实际发行规模、募集资金到账时间、公司债务结构调整计划及其他资金使用需求等情况，保利发展未来可能调整用于偿还到期或回售的公司债券、偿还有息债务、项目建设及运营和收购地产项目等的具体金额或调整具体明细。
存货账面价值超7000亿
公开资料显示，保利发展成立于1992年，是中国保利集团控股的大型上市公司。保利发展提供不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务等综合性服务，旗下业务布局全国百余城。保利发展为投资控股型公司，通过子公司从事房地产销售等业务，经营收入和利润主要来自子公司。其主要子公司为广东保利城市发展有限公司。
从近年业绩情况来看，2022年至2024年及2025年上半年(下称最近三年及一期)，保利发展分别实现营业总收入2811.08亿元、3468.94亿元、3116.66亿元和1168.57亿元，分别实现净利润270.11亿元、178.99亿元、97.38亿元和65.68亿元。近期公布的三季报显示，2025年前三季度，保利发展实现营收1737.22亿元，净利润65.15亿元。
2025年第三季度，保利发展归属于上市公司股东的净利润为-7.82亿元。募集说明书解释称，受行业和市场下行影响，房地产项目结转利润率有所下降，保利发展不并表的合联营项目的盈利情况在报表中体现为投资收益，2025年第三季度投资收益亏损10.64亿元，导致2025年第三季度归属于上市公司股东的净利润发生亏损。
募集说明书显示，保利发展的对外投资活动主要为房地产项目投资，具有单笔金额大、区域分布广、行业政策波动性强等突出特点。房地产项目投资在产品销售并结转收入以前都以存货形式存在，因此房地产企业存货规模往往较大。
财务数据显示，最近三年及一期末，保利发展存货账面价值分别为8778.93亿元、8695.08亿元、7985.59亿元和7611.04亿元，占资产总额的比重分别为59.70%、60.51%、59.81%和58.30%。
Wind数据显示，保利发展的存货规模近年来在A股上市的地产企业中位居第一。从2025年三季度的情况看，保利发展的存货规模为7462.10亿元，位居第二的绿地控股为4820.56亿元，第三名万科为4230.76亿元。
募集说明书称，保利发展存货的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能力，如果因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对其偿债能力和资金调配带来较大压力，在目前房地产市场激烈竞争和房地产市场降温的大环境下，存货面临一定的去化压力。此外，若未来国内行业政策调控不及预期，房地产市场需求未得到有效提振，相关房地产项目价格下滑，可能会造成存货减值损失，亦对公司财务表现产生不利影响。
财务数据显示，2022年至2024年，保利发展存货跌价准备余额分别为21.33亿元、50.42亿元和79.26亿元。
在手货币资金超1200亿元
2020年8月，监管层收紧房企融资，控制房地产行业的有息债务增长，并设置了“三道红线”。红线一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，红线二是净负债率不得大于100%，红线三是现金短债比不得小于1倍。
募集说明书显示，自“三道红线”政策实施以来，保利发展各项指标均符合绿档企业标准。
从短期偿债能力指标来看，最近三年及一期末，保利发展流动比率分别为1.54、1.56、1.62和1.66，速动比率分别为0.50、0.49、0.51和0.54。从资产负债结构方面来看，同期保利发展合并口径的资产负债率分别为78.09%、76.55%、74.34%和73.53%。截至2025年6月30日，保利发展扣预收资产负债率63.30%、净负债率59.64%、现金短债比1.19。
从流动资产来看，2022年至2024年，保利发展货币资金期末余额分别为1765.37亿元、1479.82亿元、1341.67亿元和1385.62亿元，占资产总额的比重分别为12.01%、10.30%、10.05%和10.61%。截至2025年9月30日，保利发展的货币资金为1226.46亿元。
保利发展称，公司保有货币资金主要用于支付土地价款、土地拍卖保证金、项目开发建设支出等，以满足正常生产经营需要，符合房地产行业属于资金密集型行业的特点。
募集说明书显示，2022年1月1日至2025年6月30日，保利发展及子公司累计发行境内信用债券52只，发行总额为人民币759.00亿元。截至2025年6月30日，保利发展及子公司已发行尚未兑付的债券余额为650.467亿元人民币。
除了本次申请债券发行外，保利发展在中国银行间市场交易商协会已注册尚未发行的债券额度合计为120亿元。
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责任编辑：常涛 李中元
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