南方财经全媒体记者 林汉垚
近日，为凝聚行业智慧、探寻发展新路径，由南方财经全媒体集团指导、21世纪经济报道主办的“第二十届21世纪金融年会”在北京盛大召开。
在下午的“财富管理的低利率之问”圆桌论坛上，中国外贸信托特殊资产服务信托部总经理王张悦详细介绍中国外贸信托在不动产信托落地方面的实践经验，并就不动产信托的社会价值、运作模式与推进难点作出系统性阐述，认为不动产信托将成为连接家庭保障、企业转型与信托回归服务实体经济的重要工具。
王张悦表示，无论是个人、家庭还是企业，对信托工具的需求都越来越凸显。随着未来“十五五”规划转向以资金为上游，所有产品和服务都将服务于资金需求，信托工具的重要性将愈发明显。
2024年底，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》，推进北京市辖内信托机构规范开展不动产信托业务。
2025年4月2日，中国外贸信托与国投泰康信托同日完成了不动产信托登记双首单落地，两家公司分别在昌平区和通州区成为不动产信托登记首批实践者之一。
王张悦介绍，中国外贸信托的案例委托人为“422家庭”的中年群体，家庭包括四位老人、夫妻二人及两个孩子，涉及三个家庭的非住宅类资产，包括仓储用房、车位等。通过设立服务信托，这些核心资产得以集中管理，并配套慈善捐赠机制。房屋租金收入每年直接用于慈善捐赠，同时兼顾子女抚养和父母赡养，实现了财富管理与社会责任的结合。
王张悦指出，不动产信托登记试点的落地不仅是制度层面的突破，更具有深远的社会价值，她总结了不动产信托的三重社会价值。
民生层面，不动产信托登记制度的破冰有助于解决老龄化家庭、失独孤寡老人及老养残家庭的现实难题。房产作为核心资产可为未来生活保障提供隔离和支撑。初期实现风险隔离加定向收益支付，后期还将有集中运作和专业经营过程。对高净值人群，则可通过将房产装入信托，实现子女继承分配的合理规划。
实体经济层面，监管部门长期强调信托要“脱虚向实”，服务实体经济。不动产信托在风险处置、服务信托等场景中具有广泛应用价值。房产不仅是家庭核心资产，也是企业的重要资产和偿债资源。通过信托工具份额化，可向债权人、政府和社会交代，或将不动产从报表中剥离，减轻企业负担，助力企业转型和结构化调整。
对信托行业而言，不动产信托的首次突破推动了信托机制配套完善，促进金融体系更好服务实体经济。信托财产登记在法律上无障碍，信托产品可接受多元化资产，但在各部门协调操作上存在瓶颈。不动产信托破冰后，未来主体研究及税制探讨将有了基础。
在业务模式上，王张悦将不动产信托分为两类。一类是通过资产管理信托参与不动产，一般以酒店或商业等有持续现金流的资产为主；另一类是以不动产作为核心资产的服务信托，包括以自然人为主的服务信托和风险处置服务信托。
对于以不动产作为核心资产的资产服务信托盈利模式，王张悦表示，面向家庭的服务信托根据规模来获取收入，即服务费用与规模正相关；而风险处置类服务信托更依赖信托公司的专业资产管理能力，在受托管理与平台化运营中实现收益。
虽然不动产信托登记已实现破冰，但王张悦认为，未来还需在三个方面努力。
一是市场教育。王张悦表示，大众对信托工具的认知有限。她以通州进社区宣讲为例，中国外贸信托参与了20场活动中的8场，累计接触老人约1000人，发现不到十分之一的老人听过信托。
二是成本问题。王张悦指出，目前不动产信托案例的税务成本仍由委托人或信托财产承担，这在短期内抑制了部分家庭与企业设立不动产信托的意愿，尤其对体量大的企业而言，涉及的税收规模巨大。
三是试点范围与市场参与度仍需扩大。王张悦建议在更多城市开展试点，并鼓励更多信托同业参与，以推动市场教育和成本问题的解决。
最后，王张悦呼吁，信托工具具有风险隔离、持续运行、灵活结构设计和多元化财产交付等优势，不仅能满足个人和家庭的财富管理需求，也能服务实体经济和社会治理。面对痛点，信托能够提供其他金融工具难以替代的解决方案。
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