21世纪经济报道记者 雷若馨 深圳报道
低税率、黄金签证、资本自由流动——迪拜用数十年打造了一个全球财富的“理想国”，成为全球高净值人群最热门的迁移地之一。
2026年3月，伊朗的导弹从天而降，冲击了迪拜精心打造的乐土形象。硝烟之下，有人逃离，有人观望，亦有人准备“加仓”。
购房热土
1971年，迪拜还只是一个依赖珍珠捕捞和转口贸易的小港口，隔壁的“土豪邻居”阿布扎比则坐拥全国九成石油财富。迪拜深知自身并非拥有最多资源，因此转而用数十年时间将自己打造为资源流动的必经之地。
从1979年杰贝阿里港开港，到1985年创立免税的杰贝阿里自由区，再到2000年后疯狂建设世界级地标——帆船酒店、棕榈岛、哈利法塔，迪拜始终在做一件事：吸引人流、物流、资金流在此汇聚、中转、沉淀。
（“世界第一高楼”哈利法塔）
沙特“2030愿景”、迪拜D33经济议程...... 在全球经济普遍低迷的时代，中东以蓬勃的发展规划吸引了众多企业与淘金者来到这片土地——2025年，迪拜的人口超过了400万，是15年前的两倍，其中90%都是外国人。
而房地产，则是人流沉淀最易被看见的显化。
2025年，迪拜房地产成交额达到9170亿迪拉姆（折合人民币约1.73万亿元），同比增长超20%，销售交易量21.57万笔，同比增长18.7%，均创历史新高。
根据迪拜官方发布的数据，2025年中国买家已经进入迪拜房地产海外投资者前三，占比14%。在部分热门楼盘，中国人和华人占比甚至达到20%-30%。
曾长期在迪拜工作的曹女士对21世纪经济报道记者表示，迪拜对于外来购房者的购房渠道很便捷，流程并不繁琐。
2019年，因为在当地有实际的生活和工作需求，持有迪拜长期工作签证的曹女士购置了一处房产。另外，迪拜房产的租售比优势明显，据了解，当地租金回报率维持在4%-7%且无所得税，“对比其他房地产市场，投资价值和回报表现都更优。”曹女士表示。
除了在当地生活的刚需，迪拜的房产近年也受到全球投资客的青睐。
2021年、2023年、2024年，58岁长期在非洲和中东从事实业投资的李先生分别在迪拜购买了2套公寓以及一套别墅。
"当时主要因为我经常在迪拜中转，对这个城市比较熟悉。"李先生回忆道。促使他最终下单的因素是多重的，除了曹女士提到的外来购房者便捷渠道和租售比优势，他也看好当地未来房价上涨的前景。
还有一个关键吸引力——购买房产可以申请10年的长期居留，也就是所谓的“黄金签证”。目前，阿联酋官方网站显示，购买价值不低于200万迪拉姆（约合人民币390万元）的房产即可自动获得10年迪拜黄金签证。
当前这一签证没有首付限制，期房凭合同即可申请，支持多套房产价值合并计算，且不设居住时长限制。每年，李先生会去迪拜待一个月左右，一方面看看房产情况，一方面也顺便度假或处理一些事务。
“投资避险、免税、投资回报高、黄金签证，是购房者选择迪拜的主要原因。”迪拜房产中介陈女士对21世纪经济报道记者表示。
当导弹来袭
“完全没有想过迪拜会受到这场冲突的波及。”
2026年3月，美国与伊朗的冲突骤然升级，导弹的阴影第一次如此真实地笼罩在海湾上空。事实上，在美伊冲突爆发之初，在迪拜持有房产的中国投资者们并没有太放在心上。
“一开始其实没有太多想到迪拜会受到直接影响。因为迪拜整体给人的感觉还是比较稳定、安全的商业和金融中心。”李先生坦言。曹女士则更加直接："完全没有想过迪拜会受到这场冲突的波及。"
这种“不设防”的背后，是迪拜长期精心构建的安全形象。在过去数十年的中东动荡中，迪拜所在的阿联酋始终保持着一种微妙的平衡，将自己独立于纷争之外。同时，在城市治安方面，根据全球数据库Numbeo的排名，阿联酋连续多年蝉联全球最安全国家榜首。
直到2月28日晚，迪拜国际机场响起巨大的爆炸声。随后作为迪拜城市象征的七星级帆船酒店、哈利法塔相继遇袭。接连不断的拦截爆炸声中，警报弹窗不断出现在每一部手机消息页。
更为致命的是，导弹带来的不仅是从天而降的碎片，还有对于“迪拜模式”的压力。
迪拜的定位并非传统石油土豪大国，而是全球资源中枢。其模式核心是流量经济，以低税率、资本自由流动、监管宽松、开放的城市形象吸引高净值人士及资本聚集。外来人口及资金是迪拜迅速崛起的重要动力。
2025年，阿联酋以净流入近万名百万富翁的佳绩，登顶全球财富迁移榜首。同年，《全球金融中心指数》（GFCI）中，迪拜被评为全球四大金融科技中心之一，也是中东、非洲和南亚地区唯一入榜的全球领军金融中心。
（迪拜朱美拉棕榈岛附近的豪华公寓、世界最高酒店 Ciel Tower）
但很显然，迪拜想要吸引的群体有两个最基本的需求——资产安全、人身安全。
得知迪拜受冲突波及后，曹女士有些担忧，“毕竟自己在当地有置业，会关注当地的局势和市场变化。”李先生同样坦言，“刚开始听到局势紧张的时候会有一些担心和害怕。”
据媒体报道，爆炸发生后，关于将资产从阿联酋撤回新加坡的家办咨询量出现激增。一位海外私人财富律师也透露，近期有数位迪拜客户计划立即将资产转移至新加坡。
“迪拜的吸引力一直在于税收优惠，但现在我认为税收优惠可能不再是他们的首要考量了。”全球企业和基金服务提供商Anderson Global的一位负责人坦言。
冲突期间，迪拜房产的过户量出现了明显下跌。官网数据显示，当地一二手房的过户和注册数一度出现暴跌，3月1日仅有23套成交，而两天前（2月27日）的成交量还超过800套。
观望中保持乐观
显然，想要保住数十年来努力的成果，迪拜乃至阿联酋，必须提供且全力维护一个安全、稳定的承诺。
“目前，阿联酋对于机场滞留旅客政府也提供了免费食宿。生活在阿联酋的居民都在正常生活、工作。”因工作原因，陈女士一直关注着局势的变化。
据了解，在局势出现变化后，迪拜政府第一时间推出了一系列维稳举措，一方面全力保障当地的社会秩序和民生安全，强化了各类安全防控措施，另一方面也出台了相关政策维护金融、房产等市场的平稳运行，及时稳定市场预期。同时，官方渠道进行大量的信息发布和安抚性的宣传。
重金保障之下，中国投资者情绪逐渐平静。曹女士对21世纪经济报道记者表示，“从实际效果来看，当地的社会生活很快就恢复了正常，金融和房产市场的短期波动也快速平复。”
李先生观察了一段时间，害怕的情绪渐散：“感觉这种冲突对迪拜来说更像是短期的外部事件。整体城市的运转、经济活动以及房地产市场并没有出现特别大的波动。我自己的房子目前租客也比较稳定，所以暂时没有对投资产生太明显的负面影响。”
同样的，曹女士的房产权属、基础价值都保持稳定，“整体来看迪拜房产市场虽有短期的小幅波动，但租赁、流通等环节并未出现大的异动，整体还是趋于平稳的。”
对于房价方面的影响，陈女士表示，目前买卖行为肯定有减缓，但是总体价格趋势需要一段时间来观察。“迪拜目前最热房源就是别墅资产，这些资产本来就稀缺；选择投资别墅的持有者实力也都很不错、我们不觉得他们会降价出售。所以目前价格没有太大波动。”
事实也的确如此。李先生表示，目前其关于迪拜的规划并没有太大变化。“我还是比较看好迪拜长期的发展潜力，所以打算继续持有这套房产作为投资，同时观察未来市场的变化。”
一位投身房地产行业十余年的业内人士认为，短期来看，市场的剧烈波动与信心重塑是必然过程，但迪拜房地产的底层逻辑与硬核本质并未改变，长期看涨的共识依然稳固。同时，危机即是机会，当前的调整深度虽受战事走向牵制，但极大概率正孕育着本轮周期的最佳“抄底”窗口。
陈女士也表示，有的老投资者们“不仅没有波动情绪，甚至觉得有绝佳机会还可以加仓投资。”因为迪拜的核心投资优势依旧没有改变，这里依然具备良好的投资前景。
（迪拜正在建设中的住宅新区）
“俄乌冲突期间迪拜房价就曾创下史上最高峰，即便到美伊冲突爆发前夕，当地依旧不断有新楼盘推出，房产购买者更是不减反增，这足以看出迪拜房产市场的吸引力和韧性。”陈女士表示。
根据陈女士提供的消息，目前迪拜新盘开盘往后延迟了两周到开斋节后、各大开发商正常营业。她预估，这次局势对于迪拜房产的影响会持续1-3个月，“下半年期待恢复正常”。
至少目前，受访的中国投资者们选择相信当地政府的维稳能力、市场的韧性，以及迪拜作为资本枢纽的长期价值。
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