21世纪经济报道记者吴文汐 武汉报道
当前，如何盘活存量空间资源，激发城市经济活力，成为各大城市的关键课题。
近日召开的党的二十届四中全会以及《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》中，将城市更新工作摆在了更加突出、更具高度的位置，并为“十五五”时期高质量开展城市更新指明方向。
11月6日，武汉市召开全市城市更新工作推进会，为其下一阶段的城市更新工作定调。湖北省委常委、武汉市委书记、市长盛阅春在会上强调，深入推进以人为本的新型城镇化，大力实施以“五改四好”为主攻方向的城市更新，以城市发展方式转变带动经济发展方式转变，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
在武汉，城市更新的特色路径在于：不仅通过现代化治理手段破解了既有建筑和老旧小区、街区、厂房基础设施、生活服务等方面的“城市病”问题，满足民生需求和提升城市风貌；更将城市更新工作融入发展全局，在原有的工业印记之上实现土地价值和效益的提升，探索城市结构优化、品质提升的新路径，激发经济、产业、科创、消费和金融等多元活力，书写一座超大城市高质量开展城市更新实践、迈向内涵式发展的“武汉样本”。
从“工业遗产”到“产业金矿”
在武汉，有不少“小而美”的城市更新项目。
在武昌的闹市区，华中小龟山金融文化公园原本曾是上世纪70年代中国电建湖北电力工程公司的设备生产基地，承载着工业时代的荣光。如今，经过规划与改造，这里化身为一个金融企业聚集的园区，成为湖北省、武汉市城市更新的新名片。
“2016年，在动工改造前，当我们面对小龟山上这片静默的、亟待开发的老厂房时，面临着诸多不确定性挑战。”南国置业相关负责人表示，一方面，在当时，全国及地方仍未出台路径明确的城市更新政策，政策支撑的缺乏导致了治理难度的上升；另一方面，项目产权方面临治理要求高但社会效益低、经营风险高但收益低的困难。
为确保项目的顺利推进，南国置业在探索中形成了一套“方法论”。前期，通过政府托举，资产、资源与资本三方合力，形成“三资一府”合作模式，达到各主体之间的资源整合和利益协调。在认清现实制约、明确发展愿景和坚持原则底线下，小龟山找到了精准的产业定位——要做华中地区新型的金融集聚地。
“我们把握保留与再造的平衡，呈现工业与金融的融合，通过加固修缮、建筑插层、适当附建、原拆原建，将这里打造成为了武汉工业肌理上的低密度办公花园。”上述负责人表示。
如今的华中小龟山金融文化公园不仅在红砖瓦墙、龙门吊中保留有老工业基地的风貌，更在更新中焕发出新的活力。截至目前，园区注册企业84家，企业属地税收累计超13.5亿元，直接带动就业约1400人。
通过产业园区的“腾笼换鸟”，让“工业锈带”成为“产业秀带”，这样的城市更新项目在武汉并非个例。
在洪山区，“武钢云谷606”产业园也是城市更新浪潮下一个值得关注的案例。该产业园前身为始建于1954年的武汉冶金设备制造厂，在“去产能，调结构”的宏观政策引导下，武钢于2016年将原厂的产业迁出。2022年，遵循“修旧如旧，空间织补，功能完善”的原则，园区完善了基础设施，改造13座特色建筑，并保留水塔、工业雕塑等历史遗存。如今，园区已吸引懂车帝、宝武共享等40余家企业入驻，还成功举办了钢博会、武汉设计双年展等大型城市展会，成为了武汉产业转型和工业文化传承下的鲜活缩影。
不只是工业厂房的改造，武汉在城市更新过程中聚焦“五改四好”，即分类推进既有建筑、老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村改造“五改”，争创一批好房子、好小区、好社区、好城区“四好”。
社区更新同样是重点。在汉阳区，江汉二桥街道知音东苑社区曾是“三线建设”职工的家园，和大多数老旧小区类似，在改造前，这里面临着道路狭窄、车位奇缺等突出的治理问题。为此，小区内大量围墙、历史遗留建构物被逐一拆除，路网重新互联互通，主干道拓宽一倍，东南西北四个出入口全部贯通，原本分割开的四片区域连成了一个“完整社区”，实现空间、资源共享。同时，新增口袋体育公园、社区食堂等“宜童”“适老”空间。据了解，知音东苑经验已在汉阳12个老旧小区推广，知音东苑社区城镇老旧小区改造项目也于今年入选为住建部的第二批城市更新典型案例。
武汉市住房和城市更新局数据显示，“十四五”期间，武汉市193个城中村累计改造1517万平方米，1572个老旧小区完成改造，涉及居民55.84万户，年内将实现符合条件的2000年前老旧小区应改尽改，更新住宅老旧电梯482台。
可以说，“十四五”以来，武汉城市更新的亮眼成绩体现在产业转型、历史文脉保护、片区更新等诸多方面。这些遍布全城的更新实践，既让沉睡的存量资产焕发新生，为城市发展注入持久动能，也让居民在“微改造”中收获“大幸福”，在烟火气中触摸历史温度，在保护与发展的平衡中勾勒出城市新貌。
从“土地改造”到“城市赋能”
2025年，中央城市工作会议时隔十年再次召开，会议上提出，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。
城市更新的意义及内涵在时代变迁中进一步丰富和延展。与时代同频共振，武汉的城市更新也经历过多次升维。
作为工业城市，武汉市区内分布有大量工业企业、老旧社区以及早期为临时安置职工的棚户区。与此同时，在城市快速扩张的阶段，大量村庄被城市包围形成“城中村”，极大影响了城市面貌。
因此，武汉早期的城市更新始于城中村改造，随后向“三旧”改造过渡。“十三五”期间，全市中心城区已累计完成更新改造规模约9100万平方米，位于全国副省级城市前列。以永清片武汉天地、楚河汉街等区域为典型，它们成为武汉市“三旧”改造的成功示范，提升了城市功能与形象。
城市改造一直以来都是盘活城市存量资源、实施城市规划、提升城市功能、解决民生问题、改善城市面貌的重要手段，在这一阶段，武汉也提出了“建设国家中心城市”的目标，在城市进入系统性改造下，城市更新完善了城市功能，优化了城市空间结构，为武汉创建国家中心城市创造了良好开端。
在“十四五”时期，武汉在规划纲要中明确提出“实施城市更新行动”，而此时武汉的城市更新已不再停留于“老城改造”，而是“推进以城市更新带动城市发展方式转变，以城市发展方式转变带动经济发展方式转变，加快建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”。
按照“成片推进，单元更新”以及“留改拆建控”并举的方式，武汉的城市更新既突出强化功能、优化布局，又聚焦补齐短板、改善民生，同时要彰显特色、塑造风貌。
例如在显特色更新的单元，对历史风貌突出的特色单元，推进历史建筑、工业遗产等改造更新，系统实施拆违、街巷整治、建筑修缮、设施增补工程，彰显城市文脉特色。
汉口历史风貌区的更新便是其中的典型案例，不仅外立面“修旧如旧”保留历史建筑风貌，内部也尽最大努力留住老建筑的历史肌理，而酒吧、咖啡店、潮牌店、饰品店等业态的引入又进一步丰富了这一历史街区的现代形态，如今，江汉关、保元里、巴公房子等区域成为了热门打卡地，每逢节假便人潮涌动。
从中足以见得，武汉在探索城市更新的过程中始终落实保护第一、应保尽保、以用促保的原则导向，在城市更新全过程、各环节加强城市文化遗产保护，这些百年老建筑依然最大限度留有历史风貌，却又在改造修缮中进行功能重置、生活重构和形象重塑，成为了武汉城市文脉的延续和形象风貌的展现。
在补短板更新的单元，武汉重点针对老旧城区，补充公共服务、基础设施短板，实施老年友好、教育提档、体育强市等工程，打造15分钟生活圈。
值得一提的是，在强功能更新的单元，武汉将城市更新与“十四五”期间锚定的“加快打造全国经济中心、国家科技创新中心、国家商贸物流中心、国际交往中心和区域金融中心”的目标相结合，对承载着“五个中心”核心功能的城市重点功能区、城市副中心开展更新工作，强化商业、商务、文化、科创等领域的发展。
以华中小龟山金融文化公园为例，据项目负责人介绍，更新后，对原厂区而言，项目年毛利润达到规上工业企业平均水平的2.2倍；资产盘活后，每年毛利润达到原一次性退出收入的1.5倍；对政府而言，100亩工业用地创造了相当于1750亩住宅用地的区级留存收入。与此同时，这一项目改造也与武昌区建设金融之城的规划契合。“这才是真正意义上的有机更新，不是取代，而是赋能。”
据了解，2024年，武汉以排名第二入选首批中央财政支持城市更新行动城市，获得中央财政资金补助10亿元；2025年，获批超长期特别国债7.79亿元支持电梯更新5193台，位列全国第三。
这亦是对武汉近年来城市更新工作的认可与嘉奖。可以说，武汉如今的城市更新，既“投资于人”，也“赋能于城市”，不局限于物理空间的修缮，而是通过打通地脉、编织绿脉、传承文脉、汇聚人脉、盘活金脉，让城市更新兼具社会和经济效益，既是民生工程，更是拉投资、扩内需、稳增长、促发展的重要抓手。
从“扎实推进”到“高质量开展”
“十四五”的收官之年，武汉在其2025年政府工作报告中提出，扎实推进城市更新，实施30个征地征收攻坚项目，改造老旧小区200个、危旧房169万平方米，推进危旧房合作化改造试点扩面，开展既有住宅加装电梯1000台。
面向“十五五”，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》中提出，“坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新”。我国城市更新工作将逐步从试点探索迈向全面、高质量推进阶段。面向下一时期，武汉如何继续发力城市更新？
10月23日武汉举行的全市三季度经济形势分析会以及10月30日召开的全市街道（乡镇）党（工）委书记工作交流会等多个重要会议上释放出信号：城市更新将成为武汉下一阶段推动城市和经济发展方式转变的关键引擎。
而11月6日召开的全市城市更新工作推进会上透露，武汉将出台《武汉市实施“五改四好”加快推进高质量城市更新行动方案（2025—2027年）》。
会上指出，要聚焦“三年行动”这个目标任务，每年选取一批“小而美”标志性项目，统筹发挥有为政府和有效市场作用，高质量开展城市更新，努力实现以一流环境吸引一流人才、集聚一流企业、建设更加一流的城市。要聚焦“五改四好”这个主攻方向，整合资源、政策、力量，抓紧抓实既有建筑、老旧小区、老旧街区、老旧厂区、城中村改造，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，努力创造宜业、宜居、宜乐、宜游的良好环境。要聚焦“六带联动”这个系统举措，树立系统观念，强化综合施策，以城市更新带整治、带保护、带改造、带建设、带开发、带管理，切实增强城市更新综合效益。要聚焦“特色发展”这个关键动力，立足城市资源禀赋，整体谋划、分步推进以湖为单元的片区综合开发、以路为轴线的联动更新、以历史街区为承载的微改造、以重点功能区为内核的存量盘活、以重大项目为牵引的空间重塑，为城市发展注入持久动能。要聚焦“改革创新”这个关键一招，通过体制机制、政策等创新促进资源优化配置，着力破解要素制约，为城市更新提供有力保障。
能够看出，从“十四五”向“十五五”过渡的阶段，武汉在前期城市更新工作的探索中逐步厘清了未来的方向与路径。立足于城市更新，武汉推动生产、生活与生态的“三生融合”，兼顾交通枢纽、产业协同、生态优化与民生改善，将城市更新作为城市转型迈向内涵式发展的有力抓手。
在路径方向更加明确的同时，武汉推动城市更新工作的方式方法也进一步明晰，在多元主体共建、跨部门协调、开发模式创新等方面不断完善。
会上强调，要坚持以人为本，更大力度“投资于人”、服务于民生，充分调动人民群众的积极性、主动性、创造性，完善多元主体参与机制，推动共谋共建共治共享。要强化统筹协调，加强城市各领域、各环节、各主体统筹，推进跨部门、跨领域、跨层级联动，增强工作的整体性、系统性、协同性。要创新实施模式，坚持“规划引领、精细算账、特色赋能、片区平衡”，持续探索“XOD+新PPP+EPC”复合型开发模式。
诚然，城市更新从来不是简单的置换或取代，而是赋予土地和城市面向未来的能力。从工业遗产的活化到老旧社区的焕新，从历史文脉的赓续到数字赋能的探索，武汉的城市更新也是一场贯穿城市肌理的系统性变革，并在变革中，找到撬动发展方式转变的核心杠杆——既通过产城融合、功能升级推动城市从外延扩张转向内涵提升，又以产业转型、营商环境优化带动经济从规模增长迈向质效并重，让每一次更新都成为城市向新而行的强劲脉动。
本文链接：内涵式发展“武汉路径”：城市更新为“五个中心”建设注入活力http://www.sushuapos.com/show-4-21366-0.html
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