21世纪经济报道记者 吴抒颖
广州久违的“日光盘”来了。
5月10日，广州海珠区南泰路的保利海韵项目正式开盘，首推房源仅用时两分半钟即售罄，成为广州楼市新政出台后首个“日光盘”。
4月30日，广州市印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（“穗八条”），从八大方面推出稳定楼市的政策措施。保利海韵恰好是“穗八条”发布后首个开盘的楼盘，其销售情况也成为检验本轮广州楼市新政成色的重要样本。
公开资料显示，保利海韵首批发售超300套房源，户型面积覆盖90平方米-170平方米，单价为5.5万元-6.4万元/平方米，总价为510万元起。开盘当日项目整体销售金额约18亿元，成交均价约5.97万元/平方米。这是一个备受期待的项目。早在蓄客期间，保利海韵售楼处每日都是“爆满”状态，开盘前认筹总数也超过700组。
此次，保利海韵不负众望顺利“日光”，有效提振了广州楼市的信心。今年以来，广州持续从供给端、需求端双向发力稳楼市，通过优化土地供应、发放购房补贴、扩大需求支持范围等多项举措盘活市场。从“金三银四”的整体表现来看，广州楼市已有企稳迹象。
300套房“日光”
保利海韵前身是广州海珠区南泰路地块。这宗地块自被摆上货架，就吸引了市场的眼光，这从其拍卖的全过程也可见一斑。
2025年12月5日，广州海珠区南泰路地块出让，吸引了保利和越秀参与。历经3小时76轮加价后，最终保利以35亿元总价锁定胜局，溢价率为27.27%，楼面价约2.44万元/平方米。
南泰路地块之所以受到广州头部房企的青睐，是因为这是海珠西难得的住宅用地。南泰路项目地处海珠西宝岗板块，周边交通、医疗以及商业配套十分成熟，更重要的是作为存量板块，这一片区存在大量置换人群，南泰路地块的入市能够承接住这部分需求。
最终，保利海韵也依靠合理的定价获得了不俗的开盘成绩。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，保利海韵认购客户中地缘客户占比达六成，多来自周边二手房业主。此外，当前片区二手房价约3.5万元/平方米，“卖旧买新”换房门槛较低；叠加新政下首付比例与房贷利率处于历史低位，550万元-650万元总价的主流房源，对老城区改善及二套房置业群体而言，入手压力整体可控。
李宇嘉续称，价格策略上，保利海韵项目实际售价与吹风价一致，与荔湾、番禺等区域3.5万元-5万元/平方米的房价形成合理梯度，客户群基本无交叉，也规避了与其他新房项目的同质化竞争。
一位保利海韵周边二手房业主向21世纪经济报道记者坦言，从地块还是净地时就持续关注该项目，已在片区居住十余年，对周边配套十分熟悉。作为本土置业群体，并不愿意外迁其他板块。在他看来，该楼盘几乎没有明显短板，可惜首批开盘未能抢到房源，后续仍会持续关注项目加推房源。
保利海韵此番热销，为广州楼市后续项目打造与营销，提供了可借鉴的范本。李宇嘉认为，随着楼市逐步回归居住属性，购房者更看重居住体验与品质升级，在此背景下，只要“学铁商”等配套齐全，供给品质提升，在空间、功能上的产品力得当，定价较为合理，并根据片区需求特征做差异化设计，比如在老城区做社区较大的刚改型、改善型新盘开发，就容易获得市场认可。
“穗八条”后劲足
保利海韵的热销，也从侧面印证了广州“穗八条”的威力。
广州在“五一”假期前发布实施《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称《实施意见》），提出支持住房消费、支持居民“卖旧买新”、拓宽房票适用范围等“穗八条”措施，以更大力度促进房地产市场平稳健康发展。
在支持住房消费上，《实施意见》进一步优化住房公积金使用政策。一方面，提高贷款额度，一人申请贷款的最高额度调整至100万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至200万元，符合相关条件的最高贷款额度提高至360万元；另一方面，放宽存量商业贷款转公积金贷款条件，允许转为组合贷款。此外，鼓励各区结合实际，推出“购房家装家居消费券”“预售阶段确定学位”“网签后即可入学”等措施。
受此带动，广州“五一”楼市成交活跃。据广州市住房和城乡建设局数据，5月1日至5日，全市11区一手楼盘日均到访量8692组次，同比增长30.8%，日均认购量634套，同比增长50.1%；二手住宅市场认购量同比大幅增长63.4%。
一位广州房企的人士告诉21世纪经济报道记者，“今年五一广州新开的楼盘不多，但是顺销的楼盘有部分开启促销活动，所以成交量表现有一些转化。现在楼盘的首开非常重要，如果蓄客不够，开盘去化不好，后面就算开渠道销售效果也不会非常好。所以这也是为什么今年‘五一’新楼盘都选择蓄客为主，因为新政刚出，客户也要时间消化。”
上述房企人士认为，“穗八条”从公积金、“以旧换新”补贴等方面精准浇灌刚需改善客户，今年5月、6月的传统成交淡季有望受此推动，成交量或将保持在较高水平。
不仅在需求端持续发力，今年广州在土地供给端也主动优化供应节奏。近日，广州市规划和自然资源局发布的《广州市2026年建设用地供应计划》显示，今年广州住宅用地供应规模有所回调，计划供应327公顷，占计划总量的7%，其中商品住宅用地216公顷（占住宅用地66%），非商品住宅用地111公顷（含保障性住房、安置房等）。
通过适度优化土地供给、持续激活市场需求，广州楼市已平稳度过调整筑底阶段。伴随“以旧换新”等置业需求稳步释放，广州楼市有望迎来温和修复，逐步迈入平稳健康的发展通道。
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