21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道
经历过多重波折后，格力地产收购珠海免税股权终于拿出了可行性较高的方案。
2024年7月7日晚间，格力地产发布公告宣布撤回其原计划的发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金的重组方案，并计划对原方案进行重大调整。
根据公告，在方案调整后，格力地产拟置出所持有的上海、重庆等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海免税集团不低于51%股权，如存在估值差额部分将以现金方式补足。
格力地产在公告中表示，此次调整的原因是基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量。在此前于2022年12月发布的方案中，格力地产计划通过发行股份及支付现金的方式购买珠海免税100%股权，同时向不超过35名符合条件的特定投资者发行股票募集配套资金。
格力地产此次调整，除了自身的战略考量外也有现实原因。格力地产与珠海免税的重组商讨至今已有四年，这一重组案由于格力地产深陷各类案件中而多次搁置，与此同时，资本市场对房企定增融资的态度也相对谨慎，格力地产很难寻到突破口。
鉴于上述背景因素，格力地产此次收购珠海免税的调整也被认为是符合当前资本市场的大环境，具有一定的可行性。这宗延宕四年的收购案，或许将要行至转折点。
放弃全资收购
格力地产此次方案与前次的区别主要是两个方面，一是仅收购珠海免税51%股权，二是不进行配套融资而是将房地产项目置出换取股权。
初步的方案是，格力地产置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发业务对应的资产负债等，并置入珠海免税不低于51%股权。
事实上，格力地产与珠海免税两家企业早在2020年就已经计划重组，但期间经历过许多波折。2020年5月，格力地产首度披露拟收购珠海免税100%股权的议案，且相关议案已获得董事会、监事会的审议通过。其时格力地产给出的交易对价为89.78亿元，同时格力地产拟向不超过35名特定投资者发行股票募集配套资金，募资额预计不超70亿元。
此次重组案，因为格力地产的前董事长被立案调查而中止。2021年2月，格力地产前董事长鲁君四因涉嫌内幕交易遭到证监会立案调查，此次重组不得不暂时搁置。
2022年12月，格力地产相继完成董事会、监事会换届选举消除鲁君四被立案调查带来的影响后，借着“第三支箭”的东风迅速重启对珠海免税的重组事项，并在2023年4月获得上交所受理。
然而，2023年7月，格力地产因涉嫌信息披露违法违规被证监会立案调查，这一重组案再生波澜，直至此次对方案进行大幅度调整才得以继续推进。
格力地产解释调整的原因时表示，鉴于原重组方案推进时间较长，其所处内外部环境发生较大变化，并基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，综合考虑了珠海免税良好的业务经营情况及未来发展前景，标的资产的置入有助于实现上市公司主业向以免税业务为主导的主业转型，提升资产质量和盈利水平，增强现金分红能力。
格力地产还强调，此次撤回申请文件并拟对重组方案进行重大调整系上市公司基于自身状况和未来战略规划进行调整，目前公司各项业务经营情况正常，本次撤回申请文件并拟对重组方案进行重大调整对公司现有生产经营活动和战略发展不会造成重大不利影响，不存在损害公司及中小股东利益的情形。
救“主”的珠免
格力地产此次收购案重启，在资本市场上再度引发了投资者的“热捧”。截至7月8日，格力地产收于4.96元/股，总市值为93.5亿元，封上涨停板。
投资者将之视作利好，实在是因为格力地产原主业表现有限，而免税行业又是长波厚雪的赛道。
在格力地产拟与珠海免税重组之前，格力地产就已经很久不拿地了。上一次格力地产拿地还要追溯至2017年，当年11月，格力地产以3.6亿元竞得珠海斗门1.37万平方米的住宅用地。
此后，格力地产在房地产行业的发展几近停滞，业绩表现也出现明显颓势。根据年报，格力地产在2023年实现营业收入47.32亿元，同比上升16.95%；同时录得7.33亿元的归母净亏损，这已经是减亏的结果，在此前的一个财年，格力地产业绩表现更差。
2022年，格力地产实现营业收入40.47亿元，同比下降43.27%；归母净亏损为26.84亿元，净利润同比下降682.83%。格力地产解释原因时表示，主要系公司结合房地产市场及公司房产项目的情况，基于谨慎性原则计提资产减值准备及投资性房地产公允价值下降。
反观拟置入格力地产的珠海免税，业绩表现却相对稳健。
根据格力地产发布的珠海免税集团模拟财务报表审计报告，2021年至2023年，珠海免税实现营业收入分别约为17.76亿元、16.38亿元、22.86亿元；实现归母净利润分别约为5亿元、2.43亿元、6.73亿元。
一位跟踪格力地产的投资者对21世纪经济报道记者分析认为，格力地产的地产业务这几年已经“没有看头”了，但还继续持有就是因为有免税的概念。“免税股有段时间是很受欢迎的，格力地产也因为这个概念有一部分投资者在持续关注。”
从另一个角度来看，格力地产此次宣布退出房地产业务，也是行业行至转折点的缩影。中指研究院企业研究总监刘水分析认为，近年房地产市场持续深度调整，促使多家上市公司主动退出房地产开发业务，如近期华远地产、美的置业把房地产开发业务出售给控股股东，保留物业管理、商业管理、建设管理等轻资产业务。
刘水预计，后期还会有其他上市公司退出房地产开发业务。房地产市场深度调整，房企背负较大经营业绩压力，企业对房地产发展前景研判不乐观，一些上市公司谋求转型发展及提高经营质量，还会有其他上市公司主动退出房地产开发业务。
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