21世纪经济报道记者柳宁馨 杭州报道
4月11日，在杭州市拱墅区的潮王路与上塘路交叉口，浙工新村城市危旧房有机更新（试点）项目正在有序施工中，现场工作人员告诉21世纪经济报道记者，项目已完成地下室围护工程，预计2025年底前能够竣工。
（浙工新村城市危旧房有机更新（试点）项目施工现场图，图片由浙江省住建厅提供）
此前，浙江印发《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），同时部署各地梳理一批试点项目。这是全国首个出台的推进老旧小区自主更新的指导意见。
浙工新村居民喻伟林告诉21世纪经济报道记者，自己在这里原有2套住房因年代久远成了危房，这次自主更新让大家既留在原址又能住上新房，90%以上的居民很快就签字同意了，“我们也了解到自主更新与拆迁是两回事，房产权还是房产人所有，大家心里也更放心了。”
浙工新村是浙江推进城镇老旧小区自主更新改造的试点之一，另一个试点是2017年的衢州江山市永安里片区项目，目前已完成二期自主更新改造，正在全力推进第三期自主更新改造。
“当前房地产进入存量时代，管理政策要逐步调整，更多关注存量建筑更新改造的问题，推进老旧小区自主更新，让城市居民就地原址重建、改善居住环境，可以更好地满足居民故土情结，也可以增强城市的向心力。”浙江省建设厅副厅长姚昭晖在接受21世纪经济记者采访时表示。
在浙江，目前建成年代在2000年以前房屋数有72.12万幢，面积52255.13万平方米。此前浙江省的老旧小区以综合整治为主，当前浙江率先探索自主更新改造，既能改善老旧小区居民的住房条件，也能扩大有效投资，探索房地产新模式，带动大规模设备更新和消费品以旧换新，促进消费。
从“要我改”到“我要改”
对于城市化程度较高，房地产进入存量时代的浙江而言，如何推进新形势下的城市更新改造是重点问题。
当前，浙江省常住人口城镇化率已达74.2%，高出全国平均水平8.04个百分点，城镇化进程进入中后期，城市建设发展已逐步进入存量时代。
据统计，目前浙江省2000年以前（含）的房屋数量有72.12万幢，面积52255.13万平方米，其中1990年以前（含）的城镇房屋有20.85万幢，面积9006.86万平方米。
自2019年国家启动新一轮城镇老旧小区改造工作以来，浙江省已累计开工改造5550个老旧小区，惠及居民176.4万户，基础设施、小区环境明显提升。但是，一些建成年份较早的住宅改造困难重重，当前的环境提升改造模式无法解决老旧小区危旧住宅的解危难题。
此前，杭州拱墅区、衢州江山市分别以“浙工新村”和“永安里片区”项目为试点，积极探索以业主自主更新方式推进拆改结合型的城镇老旧小区改造模式，通过政府引导、业主出资，实施了老旧小区危旧住宅的整体拆除重建，为老旧小区危旧房解危改造探索出了一条新路子。
应蓉忠是浙工新村居民自主更新委员会的代表，也是浙江工业大学的退休教师，他告诉21世纪经济报道记者，浙工新村原有13幢7层房屋，整体建于上世纪八十年代，自主更新改造后变成7幢楼，仍然是548套住房，但小区容积率优化，绿化面积和公共设施面积也增加了，“居民可以申请置换原面积住房，也可以补充金额申请扩面积，这么好的机会，大多数的居民都申请扩面积。”
《指导意见》提出，坚持“政府引导、业主主体，因地制宜、分类指导，保障安全、优化流程，自愿申报、试点先行”的原则，既充分发挥业主主体作用，又充分发挥政府协调服务职能，通过推进城镇老旧小区改造自主更新试点工作，引导群众从“要我改”到“我要改”。
另一个江山市试点项目开展于2017年，江山市城镇老旧小区自主更新项目主要建设地点位于江山市虎山街道安泰社区永宁里、永安里、航埠山小区，项目共分三期实施。
在4月11日的浙江省城镇老旧小区自主更新试点工作新闻通气会上，江山市副市长汪晓勤表示，改造中遇到最大的困难是群众不理解、不相信，一期项目有65户居民一直不同意签约，直至分房结束后才补充签字手续。从2017年9月开始动员群众到2019年6月开工建设，总体耗时21个月时间。
“二期改造群众因为看到了一期改造后的效果，改造意愿被全面激活，改造内生动力变得更加强烈，我们也优化了分房办法，实现居民最接受、利益最均衡，最终仅用28天就完成群众意见统一。”汪晓勤说。
推动自主更新改造试点扩面
城镇老旧小区自主更新的实践，对逐步进入存量更新阶段的城市建设具有重大意义。
姚昭晖表示，一是有利于破解民生难题，推动城市人居环境全面改善；二是有利于扩大有效投资，推动经济高质量发展；三是有利于落实城市房屋安全管理制度，推动城市建筑可持续维护更新；四是有利于满足居民精神需求，增强城市凝聚力。
例如，改造前的浙工新村存在困难群体多、建筑整体老化和配套设施差等问题。虽然群众改造意愿强烈，但涉及主体和群众需求复杂多元，历经多年尝试维修加固、落架大修等多种模式均未能成功实施。
2023年，拱墅区委区政府坚持“居民主体、政府主导、量入为出、资金平衡”为基本原则，以“拆改结合”为具体解危路径，实施小区内13幢危旧房拆除重建。项目自2023年4月动员启动，11月正式开工。截至目前，已完成地下室围护工程，地下室结构完成40%，预计2025年底前竣工。
在4月11日的浙江省城镇老旧小区自主更新试点工作新闻通气会上，杭州市拱墅区委常委、副区长樊峥表示，浙工新村城市危旧房有机更新（试点）项目是浙江省首个以居民为出资主体的危旧房改造项目，创新了城市更新政策模式，创新居民出资新模式，实现资金总体平衡。
如今，这一城市更新政策模式有望在浙江省进行试点推广。自主更新改造是个新事物，由于地区差异性、群众接受度、政策成熟度等因素，推进过程中政府既要积极有为，又要稳妥有序。
姚昭晖表示，下一步，浙江将迅速推动试点扩面，总结推广好的经验做法，力争加快形成一批多种类型的自主更新模式案例，逐步完善城镇老旧小区自主更新的政策和标准体系，同时加强宣传引导，通过多种形式积极探讨老旧小区改造的新路径和新模式，营造业主主动参与、社会各界广泛支持的浓厚氛围。
21世纪经济报道记者了解到，浙江近期会印发全省11个市的浙江省城镇老旧小区自主更新试点名单。“但这并不仅限于全省试点项目，其他试点之外的区域想要做自主更新项目，也可以去做，我们出台的《指导意见》是一个整体性的框架。”姚昭晖说。
江山市住建局相关负责人告诉21世纪经济报道记者，浙江自主更新模式探索逐步推广之后，社会面会逐渐形成共识，改变传统征迁模式认知，实现了财政资金的平衡，已经是往前大大地迈了一步。
当前房地产投资持续承压，老旧小区自主更新不仅能够产生直接投资，也可以进一步的带动建筑、建材、配套设施等上下游行业的投资，进一步挖掘投资潜力，以政策支持撬动民间投资的进一步的增长。
日前，浙江发布《浙江省推动大规模设备更新和消费品以旧换新若干举措》，要求统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，实施设备更新、消费品以旧换新、回收循环利用、标准提升四大行动。从拉动消费角度看，老旧小区更新后，居民的住房改善必然带动家装、家电和汽车等相关的消费，成为扩大消费新的增长点。
易居研究院研究总监严跃进认为，拆迁异地安置是从棚户区或城中村改造的角度进行的，老旧小区改造是从不大拆大建的角度进行的，而原拆原建模式虽然类似动拆迁，但没有异地安置一说，是一种新的特殊的存量住房改造模式。
樊峥表示，下一步，拱墅区将推进项目建设，按照“好房子”建设标准，加快浙工新村试点项目建设，尽快建成、尽早交付，同时加强政策宣传，引导更多类似浙工新村居住单元开展居民自主更新，也将做好服务保障，进一步细化区级工作流程，构建由设计、施工、金融等各相关领域企业组成的城市更新联盟生态体系，为居民自主更新提供多元服务。
本文链接：存量时代下城镇老旧小区如何改造？浙江出台文件探索自主更新http://www.sushuapos.com/show-1-10431-0.html
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