21世纪经济报道记者叶麦穗 广州报道 房贷利率终于被“打”下来了。上海、广州两座一线城市本周连续“放大招”。
继“517”楼市新政发布后，全国房地产纷纷出现“降首付”、“降利率”的“双降”局面。中指研究院数据显示，当前已有部分城市的部分银行执行首套房贷利率在3.1%左右。本次央行取消全国层面房贷利率下限，政策利好扩展至二套房，预计将有更多城市下调房贷利率，一线城市和核心二线城市房贷利率下调空间也有望打开。
目前全国一线城市中，除了北京六区（六区指：东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区）首套房贷利率调整为4.05%之外，其余地区和城市的首套房贷利率全部进入三字头，其中广州取消利率下限，上海为3.5%，深圳为3.85%。
一线城市房贷大幅松动
5月28日，广州房贷新政出台。记者从中国人民银行广东省分行了解到，广东市场利率定价自律机制按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势变化及市政府调控要求，对广州市差别化住房信贷政策作以下调整：对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%，取消利率下限。在广州市非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；对于拥有2套及以上住房且有未结清购房贷款的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。在广州市限购区域内，对于拥有2套及以上住房的居民家庭暂停发放商业性个人住房贷款。
上述政策自2024年5月29日起执行。在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。银行业金融机构根据上述要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平。
中国人民银行广东省分行表示，广州市是率先实现房贷利率市场化的一线城市。取消商业性个人住房贷款利率下限，有助于进一步推动降低居民购房成本，精准有效支持刚性和改善性住房需求；下调最低首付比例，有利于降低居民家庭购房门槛，进一步释放有效购房需求，将对稳消费和扩内需产生积极的影响。
而就在前一天，上海发布楼市新政。在优化住房信贷政策方面明确，按照因城施策原则，调整上海市新发放商业性个人住房贷款的有关政策：一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。
此前上海的首套房贷利率是3.85%，此次调整后，以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，每月月供将减少198元，累计30年月供减少7.12万元。
除了首套房贷之外，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%），最低首付款比例调整为不低于30%。
目前一线城市中，上海和广州已经率先调降首套房贷利率。北京和深圳的调整似乎可期。目前北京的房贷利率依然最高。 北京城六区内（北京市东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区）首套房贷利率为4.05%，二套为4.55%。非城六区首套房贷利率3.95%，二套调整4.5%。
深圳的首套房的房贷则是LPR-10bp，即3.85%，虽然没有调整但是也达到了历史低点。
易居研究院研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，上海、广州此次的调整，其实是给一线城市“打样”，房贷利率下调，首付比例降低，都是真金白银的让利，对促进房地产市场热度大有裨益。而作为风向标的一线城市楼市政策的进一步松动，也将带动其他城市推出更大利好政策。接下来北京、深圳两个一线城市的房地产业也可能会有所行动。
东吴证券分析师房诚琦认为，接连两座一线城市放松限购限贷政策，力度超出市场预期，预计后续更多核心城市将跟进。随着供需两端政策不断发力，地产销售基本面有望触底企稳。
LPR锚定作用失效
自5月17日央行加大住房金融政策支持力度后，全国多省份响应政策，其中包括广东19个地市，湖北、云南、山西、甘肃、河北、陕西、宁夏、广西、重庆等省（区、市）宣布取消当地首套房和二套房贷款利率下限。从房贷利率调整幅度来看，各地的调整幅度有所不同。比如武汉市首套房贷款利率降低30个bp，从3.55%降至3.25%；济南首套房贷利率由3.75%下降20bp至3.55%；长沙首套房贷利率下调10bp至3.65%。
5月24日，广东市场利率定价自律机制按照因城施策原则，对珠海、汕头、佛山、韶关、河源、梅州、惠州、汕尾、东莞、中山、江门、阳江、湛江、茂名、肇庆、清远、潮州、揭阳、云浮等19个城市的差别化住房信贷政策作出调整。记者从广东省内主流商业银行处了解到，广东银行业已迅速跟进房贷新政，对19个城市的房贷最低首付款比例进行了相应调整。从各主要银行看，当前19个城市中执行首套房贷利率目前最低为3.15%，二套房贷利率目前最低为3.55%。
虽然各地调整的方案大相径庭，但整体观察，不论是首套房还是二套房的房贷利率都已经进入历史的“最惠”阶段。
此前公认的房贷利率锚定物——LPR，近期随着多地房贷利率去下限，似乎也失去锚定作用。
东方金诚首席宏观分析师王清坦言，5月17日央行宣布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，各城市自主决定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。这基本上意味着5年期以上LPR报价与房贷利率“脱钩”。这有两方面含义：一是未来类似今年2月的5年期以上LPR报价单独下调的可能性变小，即无需再通过单独下调5年期以上LPR报价的方式，对房地产行业实施“定向降息”。二是未来房贷利率下调的大门已经打开，下调幅度将决定房地产行业何时实现企稳回暖。考虑到房贷利率自2022年开始转向，截至去年末累计下调1.66个百分点，即年均下调0.83个百分点，但未能止住楼市下行态势，以及今年截至3月末，房贷利率下调0.28个百分点至3.69%，预计年内房贷利率下调幅度将在0.5个百分点以上。
而从利差方面来看，房贷利率下调也会对银行产生一定影响。根据东吴证券分析师房诚琦计算，假设“517”房贷新政全面落地后，大多数城市房贷利率下降20bp-30bp。综合考虑2月份5年期LPR下调25bp以及假设此次按揭贷款利率平均继续下降25bp，则对2024年、2025年上市银行的息差影响分别为-1.2bp、-2.9bp，降幅相对较小，分别拖累净利润-0.97个百分点、-2.61个百分点。
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