南方财经全媒体记者庞成 许爽 21世纪经济报道记者家俊辉 广州报道
广州楼市新政出台后，各家银行火速落地。
5月29日，南方财经全媒体记者从广州多家银行了解到，多家银行已执行落地广州楼市新政的相关安排。
新政落地后，广州地区银行房贷利率较主流的执行情况为：首套房最低利率为3.4%，二套房最低利率为3.8%。有个别银行则是打出“首套房利率最低3.35%”，低于主流利率5个bp。
此外，广州此轮楼市新政还提出进一步优化住房限购政策、住房套数认定等措施。受访人士认为，上述多个措施超出市场预期，除了需求端的政策，后续还应该配合更多配套政策，同时建议此前部署的国企下场收房尽快落地，以此加速库存去化，稳定价格预期，提振市场信心。
首套房最低利率3.4%、二套房3.8%
5月28日晚间，广东市场利率定价自律机制根据广州房地产市场形势变化及市政府调控要求，对广州市差别化住房信贷政策作出调整。
根据新政，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，对于贷款购买第二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。首二套均取消利率下限。 据了解，新政自2024年5月29日起执行，在2024年5月29日前（不含5月29日），已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。
29日，南方财经全媒体记者从广州地区多家银行处了解到，各银行在上述新政出台后，已积极贯彻广州人民政府办公厅及人民银行广东省分行要求，即日起即严格遵照自律机制决议，执行上述差别化住房信贷政策，确保与新政要求保持一致，最低首付比例均按最新调整执行。
在房贷利率调整方面，工商银行广州市分行有关负责人告诉南方财经媒体记者，根据最新的五年及以上LPR利率计算，该行执行新政前，广州地区首套房房贷利率为LPR-10bp，即3.85%；二套房贷利率为LPR+30bp，即4.25%。执行新政后，广州地区执行的首套房最低利率为LPR-55BP，即3.4%；二套房最低利率是LPR-15BP，即3.8%。
“新政发布后，我行立即跟进执行，授权当地机构根据市场实际情况实行差异化定价，目前，广州执行的首套房最低利率为LPR-55BP（3.4%），二套房最低利率是LPR-15BP（3.8%）。”中国银行广东省分行表示。
此外，邮储银行、民生银行等主要银行均表示已跟进调整，调整情况与前述工行情况一致。
但亦有个别银行打出“首套房利率最低3.35%”。
29日，南方财经全媒体记者注意到社交媒体平台上流传一则“广州农商银行预通知”。通知称，该行积极响应广州楼市新政，个人住房贷款政策调整如下：首套执行1.5成首付，利率 LPR-60bp（目前为3.35%）；二套执行 2.5成首付，利率 LPR-20bp（目前为3.75%），执行节点以5月29日 （含）网签开始。广州农商行首二套房地贷利率均低于国有行及部分股份行5个bp。记者向广州农商行某支行贷款业务工作人员核实上述情况，该名工作人员表示调整属实，但具体执行仍待内部正式下发通知。
多家银行表示，将积极优化信贷资源配置，提升服务效率，确保政策红利有效传导至终端客户，同时加强风险管理，确保信贷业务的长期稳健发展，为居民提供更加高效、便捷、稳健的住房金融服务。
据南方财经全媒体记者测算，执行新政后，若以“300万元贷款本金、30年期、等额本息”情况为例，广州市民购买首套房的月供额变化情况为：调整前利率若为3.85%，月供为14064.25元。调整后，若以目前各银行主流的执行利率3.4%计算，月供为13304.44元。如此对比，每月月供减少了759.81元。
此前，5月贷款市场报价利率（LPR）出炉，5年期以上LPR为3.95%，报价均与上月持平。这亦是自今年2月，5年期以上LPR大幅调降25基点以来，LPR已连续3个月维持这一报价。短期内LPR是否仍有下降空间，进而带动房贷利率下调？
日前，中国民生银行首席经济学家温彬撰文表示，在今年2月5年期以上LPR大幅调降25bp，着力稳定房地产市场之后，5月17日，央行又接连推出多项政策，给予居民更多买房优惠，打开居民加杠杆空间。随着地产行业重磅政策集体发布，住房贷款利率下调空间进一步打开，有助于从供需两端稳定地产、提振信心和需求，也使得通过再度调降LPR来呵护地产的紧迫性和必要性下降。
放开第三套住房贷款超市场预期
值得注意的是，广州此次楼市新政中放开非限购区域的第三套住房贷款，超出市场预期。根据广州现行规定，越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区为限购区域。
5月28日晚间，广州市人民政府办公厅印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》）。《通知》提出，在非限购区域内，对于拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。这意味着，各商业银行拥有对该情况首付款比例和贷款利率水平制定的自主权。
“三套房可以贷款，这直接超出了国家过去差别化住房信贷政策对于三套以上不能贷款的限制。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对南方财经全媒体记者表示，这从侧面说明，目前市场加杠杆购房的意愿比较低，需要提振贷款的积极性。此外，房贷业务对银行而言仍属于优质资产，银行也愿意放贷。特别是在前面两套房贷款偿还的情况下，业主的净资产还是比较高的，银行再次发放贷款，其风险就比较低，毕竟抵押物是充沛的。
根据《通知》精神，若广州市民符合条件，在结清贷款情况下，计划于非限购区域购买第三套房，第三套房首付比例及利率应如何执行？是否如市场部分传言的“第三套房首付比例及利率比照首套房标准”？
对此，多家银行在回应南方财经全媒体记者采访时没有透露具体落地方案，均表示将根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
而民生银行广州分行在回应时称：“我行将根据客户的负债情况收入能力等情况综合判定第三套房贷款成数，待报请总行审批后可执行。”
《通知》提出，居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。对此，李宇嘉认为，广州本次提出分区域认定套数的政策，即对于房贷中套数的认定主要看行政区域内拥有住房的套数，这一举措在一线及二线核心城市中，具有一定创新性。
此外，《通知》提出，即日起，在限购区域非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，可享受户籍居民家庭购房待遇。根据此前广州市规定，非本市户籍居民家庭在上述区域限购1套住房，购房条件为从购房之日前在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明满2年。
李宇嘉认为，以广州为核心的珠三角外来人口比较多，占比大，非户籍人口住房需求潜力较大。“不过，若要进一部分激活非户籍的人口购房能力，除了降门槛（松绑限购、限贷）外，还要降成本（利率不设下限、降低税费），降低房价。近期，上海、广州的政策都没有涉及减税。我认为，还应该在降低税费上出台相关政策。”
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