“这次上海楼市新政的力度太大了，政策文件晚上6点一经公布，售楼处便开始忙个不停，我们项目一天一夜卖出了13套房源。”5月28日晚间，千万级豪宅项目中建壹品·浦江之星置业顾问李颖（化名）向记者说道。
5月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施，也被房地产业界称为新“沪九条”。
据记者了解，新“沪九条”出台当晚，上海市多个楼盘喊出了“今晚不打烊”“折扣倒计时”的口号。例如，招商蛇口和象屿地产联合开发的招商象屿星耀翠湾打出了“折扣倒计时 5天不打烊”的口号，中环集团旗下中环·桃源里则喊话“上海新政季 今晚不打烊”，将24小时开放售楼部。中建壹品·浦江之星售楼部也一直营业到将近深夜0点，当晚便成交了4套房源，第二天又卖了9套房源。
“上海市此次出台一揽子房地产政策，将发挥积极作用和示范效应。”易居研究院研究中心总监严跃进也分析认为，政策立足房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房的新期待，同时充分结合近期国家调整优化住房信贷政策等指导精神，充分体现了上海市楼市调控“因城施策、综合施策”的导向。
调整力度10余年来最大
根据《通知》，上海市首套房最低首付款比例降至20%，二套房最低首付款比例调整为不低于30%；非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从此前的“531”改为“321”备受关注。
此外，上海市重点调整优化了住房限购政策。按照上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱的说法，上海住房限购从原本的“531”改成“321”。
具体来看，将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。
同时，新“沪九条”立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。
丁祖昱表示，纵观上海市这次出台的政策，可以说，上海市充分考虑了自住和改善购房需求，尤其对自住性的购房需求堪称是“及时雨”，对上海楼市持续维持平稳健康发展将起到积极作用。
镜鉴咨询创始人张宏伟也分析认为，上海市此次新政最大的特点就是限购政策迎来大幅度调整，这将使得新获得购房资格的群体明显增加。
除了放松住房限购外，新“沪九条”也在信贷政策方面释放出诸多利好。《通知》指出，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减45个基点，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%，最低首付款比例调整为不低于20%。
克而瑞研究中心分析称，此次出台的楼市新政，是上海市自2011年以来房地产政策调整幅度最大的一次，力度也超出市场预期。“总的来说，上海市此次调控政策的调整是及时的，也比较到位。尤其是优化信贷政策方面的力度是比较大的，也是4个一线城市中率先响应并落实央行5月17日信贷政策的城市。”丁祖昱表示。
多个售楼部“挑灯夜战”
“看中的3套房源已经全部卖掉了，如果想买就要赶紧确定。”5月29日下午，中建壹品·浦江之星置业顾问李颖接二连三地提醒记者。
据介绍，中建壹品·浦江之星位于杨浦区东外滩板块，是中建壹品在上海市开发的首个住宅项目，距离黄浦江直线距离仅500米左右，大部分房源总价超过1000万元。该项目于5月21日首开，超过520组客户认购，认购率约121%。开盘当天去化便超过九成，销售额超49亿元。
5月28日傍晚，记者在中建壹品·浦江之星售楼部看到，无论是在沙盘模型前还是会谈区，购房者接踵而至，置业顾问忙着讲解项目详情和最新的购房政策。而在样板间更是有3组顾客同时看房，有时需侧身才能通过走道。
“这次出台的上海楼市新政可谓十分重磅。”李颖告诉记者，新政一经发布，随后便有很多购房者前来咨询看房，当天晚上售楼部一直开放到将近深夜0点，我忙到凌晨才到家。“项目开盘卖得不错，原本就只剩下30多套房源，5月27日晚上卖了4套，28日白天又卖了9套，相当于一天一夜就卖了13套。”
李颖重点推荐了一套99平方米的高层房源，总价约1100万元。“新政实施后，首套房最低两成首付，首付仅需200多万元。同时，商贷利率已经降到3.5%，公积金利率更是只有2.85%，还贷成本进一步下降，所以这一户型非常受年轻人欢迎。”
这正是上海楼市新政效果立竿见影的一个缩影。上海市金地嘉峯汇营销中心提供的现场照片显示，5月27日当晚8点多，即楼市新政出台2小时后，营销中心汇集了不少前来洽谈的客户。根据金地嘉峯汇官方海报，上海“史诗级”新政利好发布2小时内，认购超过10套。
此外，位于嘉定区安亭的大华梧桐樾则在新政出台2小时内接连签下5单，客户均缴纳了10万元锁房意向金；保利光合TOD在释放“不打烊”信息和单日热销8套的同时，还打出了“福利回收倒计时24小时”的海报，龙湖·青山阙也喊话“今晚不打烊”“价格回调在即”。
房企也顺势加快营销力度。绿地集团相关负责人表示，在“五五购房节”火热推进的5月，楼市也迎来了新一轮力度空前的支持政策，绿地集团积极顺应政策导向，紧抓市场契机，主动对接住房消费新需求，取得了诸多成绩。
观望客群或加速入市购房
丁祖昱指出，从当前上海房地产市场表现来看，和北京市、南京市等其他核心一、二线城市相比，上海楼市整体韧性犹在。
克而瑞研究中心统计数据显示，今年前4月，上海市新房成交量累计同比下降44%，跌幅排在5个重点监测城市（上海市、北京市、深圳市、杭州市、南京市）中游位置，5月新房成交低位回升，较4月日均环比增长82%。
同时，上海楼市库存风险无虞，消化周期在警戒线内，截至4月末，上海市狭义库存面积约为772万平方米，库存消化周期为12.2个月，低于18个月的警戒线，去库存压力要明显轻于北京市、深圳市和南京市等城市。
不过，上海楼市仍然面临着“降温”压力，开盘平均去化率持续走低。记者了解到，自2023年1月以来，上海市新房市场开盘平均去化率由70%以上逐级回落，普遍在四成左右徘徊。上海市区、郊区项目表现也呈明显分化态势，市区项目4月平均去化率为82%，而非市区项目开盘首日平均仅去化24%。
张宏伟告诉记者，目前，在上海市外环外板块，例如青浦、南桥、临港等区域都面临较大的去库存压力，即使是在松江和嘉定，如果不是紧邻地铁、配套成熟的楼盘现在也不好卖，“五大新城”项目基本在以价换量。
在严跃进看来，此次上海新政统筹市场和保障、存量和增量，在提升住房品质、促进职住平衡的同时，更好满足了居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。同时，新政将更好地引导市场预期和增强市场信心，将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。
“此次新政会促使一部分需求在未来1—2个月集中入市，再加上每年6月为房企冲刺年中业绩阶段，这两个月的销售量将保持回升态势。”张宏伟分析认为，但到了七八月份，上海楼市成交量能否继续回升还有待观察。届时，有可能在9—10月将落地下一波楼市刺激政策，比如出台降准降息的宏观政策，降低一二手房交易税费，下调存量房贷款利率，“五大新城”全面放开限购等。
“我们相信，上海市此次楼市新政符合预期，将有效提振市场信心，尤其是之前受限于社保年限要求的非沪籍居民，以及因首付比例及房贷利率而观望的刚需及改善客群，有助于他们结束观望入市购房，进一步提升市场的活跃度。”克而瑞研究中心方面表示。
（来源：中国经营报 记者：郭阳琛 张家振）
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