21世纪经济报道记者 曹媛 深圳报道
近日，平安信托福宁615号产品逾期后有了新进展，底层项目回款2000万，而同样备受市场关注的另一只逾期信托产品，即平安信托佳园468号进展如何？
一位平安信托佳园468号投资者告诉记者，项目逾期后还未收到回款，但在逾期前收到过两次回款。平安信托向21世纪经济报道记者独家表示，该项目于2022年6月、2022年9月分别向佳园468项目全体受益人分配回款总计5670万元。
根据投资者给记者提供的《平安信托佳园468号集合资金信托计划2024年度一季度资金管理报告季报》（简称“佳园468号一季报”），截至2024年一季度末，该产品并未产生正向的营业收入及产品利润，且该产品的单位净值已跌破“1”，降至0.81。这通常意味着这只信托产品自成立以来的总体价值有所下降。
此外，今年一季度信托计划底层地产项目去化速度依旧较慢，去化周期长，剩余货值约为15亿左右（该项目主要还款来源部分），且该楼盘处于“保交付”状态。平安信托向21世纪经济报道记者表示，“惠州大亚湾开发区管委会城乡建设和综合执法局依照‘保交付、稳民生’政策相关工作部署，对标的项目预售监管资金实行强监管政策。”
平安信托进一步表示，作为该信托产品的管理人，公司积极履行受托人责任，正通过推动底层项目销售、推进优先股转让、提起司法诉讼等多种举措切实维护投资人利益，后续公司将持续以受益人利益最大化的目标，积极推进项目处置。
一季度营收及利润均为负，佳园468号产品单位净值低于1
根据佳园468号一季报，该产品并未产生正向的营业收入及产品利润。具体财务指标为，当期营业收入为-1.69亿元，累计营业收入为-0.73亿元。影响营业收入的主要是公允价值变动损益，当期为-1.69亿元，累计金额为-0.73亿元。此外，一季度利息收入为8.71元，累计利息收入为7806.73元；投资收入、汇兑收益均为0元。
而该产品的营业费用约为254万元，累计金额约为0.278亿元。根据公告，营业费用主要包括该产品合同约定由产品财产承担的管理费（约160万元）、业绩报酬（0元）、托管费（0元）、税金及附加(0元）、其他费用（约94万元）。
而在佳园468号产品净值情况方面，截至2024年3月29日，该产品的信托单位净值为0.81，信托财产净值为4.28亿元。
记者了解到，每份信托单位的面值及认购价格均为1元，且信托单位净值=信托财产净值÷信托单位总份数。如果破“1”，通常意味着这只信托产品自成立以来的总体价值有所下降。
据悉，信托产品的单位净值通常是指信托产品每份的净资产价值，它反映了信托资产的当前价值除以信托单位的总数。单位净值也是投资者了解信托产品表现的重要指标之一，它可以帮助投资者判断产品的盈利能力和风险状况。
据此，也有投资者向记者表达疑问，“这是否意味着我们最后到手的钱会打8折？”平安信托回复记者称，“不属实。我司已于2023年8月向深圳中院提起诉讼申请，并申请查封保全核心资产等司法强制措施。法院已于2023年8月28日受理立案，将于近期进行一审证据交换。”
对此，平安信托也在佳园468号一季报中强调，本产品的估值结果仅供受托人日常运营管理参考并按照合同约定向投资者披露，并不作为信托利益分配的依据，也不构成受托人对委托人/受益人本金和收益的任何承诺或保证，受益人实际获得分配的信托利益与按照信托单位净值计算的金额之间可能存在较大偏差。
底层房产项目去化速度慢，剩余货值约为15亿
记者了解到，佳园468号是股权投资类信托产品，成立于2021年12月2日，以股权投资形式投资于惠州市博裕房地产有限公司名下的“惠州慧湾项目”。预计存续期限24个月，但就在2023年8月，平安信托发布公告称该信托项目逾期。
在该项目中，佳园468号主要交易对手为龙光集团，当“惠州慧湾项目”开发、建造、运营过程中出现资金缺口，由深圳市龙光控股有限公司应提供资金补足。
据悉，佳园468号出现逾期兑付情况首先是因为底层房地产项目去化速度慢、周期长。在今年一季度，该区域房地产市场依然低迷，惠州慧湾项周边同类在售竞品存量多，项目销售去化速度较慢。
根据佳园468号一季报数据，截至2024年4月，“惠州慧湾项目”已领取8.987万方预售证（本报告期内新增预售房屋面积1.6万方），已销售4万方，金额约6.32亿元，住宅网签去化率约46%，项目公司名下预售资金监管账户余额约1.32亿元。
根据投资人提供的聊天截图，平安信托相关项目负责人向投资人表示，“该项目剩余货值约15亿左右，剩余货值需要时间去化，根据目前的销售市场情况，预计去化周期较长。”
平安信托方也向记者证实此事属实并表示，该项目分多期开发，目前已开发住宅一期及商办一期，住宅一期计容面积17.4万方，商办一期面积35.04万方。住宅一期共8栋楼，已全部封顶，其中4栋已拿预售证，是该项目的主要还款来源。此部分按照周边市场均价估价剩余货值约15亿元。
记者也从项目相关人士处了解到，得益于近期国内房地产政策和开发商的降价销售策略，该项目5月份单月成交57套，去化速度有所提升。
当地优先“保交付”，尚无盈余资金分配
值得注意的是，上述平安信托相关项目负责人还向投资人还提到，“目前大亚湾住建局出于保交付要求，销售回款仅能用于项目开发建设，尚无盈余资金向信托计划进行分配。受托人在持续与住建局沟通，要求核定保交付所需资金规则后盈余资金向信托计划进行分配。”
对此，平安信托向21世纪经济报道记者表示，惠州大亚湾开发区管委会城乡建设和综合执法局依照“保交付、稳民生”政策相关工作部署，对标的项目预售监管资金实行强监管政策。
早在2023年1月，平安信托公告称，“2023年1月12日，大亚湾政府在未经受托人同意、未获得底层项目公司用印授权文件的情况下，单方面将底层项目公司名下惠州慧湾项目预售资金监管账户中1.84亿元划付至惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心账户名下。”
当时，据媒体报道，惠州大亚湾住建局反馈称，监管资金划付行为，是为了保障“惠州慧湾项目”正常交付，以及农民工工资发放的专项划拨。
根据佳园468一季报，平安信托表示已在广东省深圳市福田区人民法院立案，申请财产保全，法院已出具受理案件通知书。截止2024年4月，法院已反馈平安信托申请查封的项目公司预售资金账户、住宅一期、住宅二期、商办一期房产或在建工程由于涉及“保交付、保民生”不予查封。司法程序进程方面，交易对手（龙光集团）已提起管辖权异议上诉，受托人已提交答辩意见，截至2024年4月，尚未在广东省高院查询到案件，案件仍在法院内部流转中。
另外，平安信托表示正在积极寻找第三方投资人，通过转让信托计划项下财产方式变现。
除出现上述情况外，佳园468号交易文件项下的交易对手龙光集团也出现了流动性困难等情况，这直接导致龙光集团无法按时足额支付股权收购价款，目前已触发违约。
龙光集团也公开表示，将继续坚持生产经营和债务管理两手抓，一方面继续采取积极措施“保经营稳定，保质量交付”，在经营上坚持稳定基本盘、降低各项成本，强化风险管控；另一方面，积极持续与境外债务重组的各类债权人进行建设性协商，将尽最大努力、争取尽快完成境外整体债务管理工作。
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