随着本周荔湾、海珠、增城多区迎来土地入市，广州土地出让已正式进入提速阶段。近日发布的《广州市2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）》显示，共计50宗涉宅用地，拟于8月15日至11月15日期间出让，其中中心区占比达四成，容积率在3.0以下的地块占比达到74%，2024年下半年广州优质地块供应占比明显提升。
有业内人士分析称，第三批供地计划中不乏值得关注的“明星地块”，特别是琶洲南部的三宗宅地，这些地块能否延续以往“琶洲地块”的高价表现，成为新一轮市场焦点。
以海珠地块打头炮，50宗供地陆续上架
在8月20日海珠区三滘立交AH10314地块以底价约47.4亿元成交，打响“50宗供地”的头炮后，广州土地供应正式按下了“加速键”。
从《广州市2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）》看来，50宗地拟于11月15日前全部出让。克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉记者，对比往年，今年广州供地节奏相对滞后，截至8月仅成交了6宗涉宅用地，总金额118亿元，与去年全年成交43宗、1183亿元相比还有较大差距。而根据《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》，今年广州计划供应住宅用地96宗，因此接下来几个月势必要加快出让节奏。
本周，除了海珠的三滘立交地块，荔湾区的2024年首宗挂牌宅地也会于今天出炉，荔湾区翠园道以南、珠江以西AF060742地块，坐拥珠江后航道与三枝香水道一线江景，位于保利发展去年年底拿下的地块旁，目前为保利珠江天悦，项目吹风价为5.1万-6.3万元/㎡。地块总建面30367㎡，其中住宅居住建筑28367㎡，商业建筑2000㎡，容积率约2.3，未来产品有机会走望江改善定位。
中心四区靓地占比四成，面粉厂和琶洲地块尤受关注
在第三批供地清单中，广州优质地块供应占比明显提升。根据“供地清单”，中心四区与外围区的地块数量，分别为20宗与30宗，中心四区占比高达4成，8宗在海珠， 6宗在天河，5宗在荔湾，1宗在越秀。此外，根据克而瑞地产研究数据显示，容积率在3.0以下的地块在2023年占比仅为31%，而本批次的供地当中，相同容积率范围的地块占比达到74%。
“第三批供地计划里面还有些脱颖而出的‘明星面孔’”，肖文晓告诉记者，多个中心靓地中，天河的面粉厂地块以及琶洲南宅地备受关注，“金融城西区临江大道北侧的面粉厂地块，在核心地段坐拥一线望江的资源，早早预订了一个网红席位。” 有头部房产央企相关负责人向记者透露，“公司目前已锁定‘面粉厂’，但也没有十足把握，估计要等摇号。”
这个前身为南方面粉厂的地块，在今年8月初，广州市规划和自然资源局发布了该地块的控规调整。容积率也由原来的4.5降至3.7，建筑限高由120米调整为150米。克而瑞数据监测，近十年来金融城仅成交2宗涉宅用地，分别是保利华创都荟天珺、合景臻溋名铸两个项目的前身地块。其中保利华创都荟天珺在今年3月首次入市时，首推165套，去化率为10.3%，表现不俗，7月该项目网签均价11.2万元/㎡。
而在海珠区，琶洲南区的AH090402、03、04地块被业内戏称为“烫金”地块。地块位于琶洲南TOD东侧，黄埔涌北侧，新滘西路南侧，西侧为赤沙村。目前琶洲板块仅有待入市的琶洲·樾|华樾，越秀地产在去年以7.56万元/㎡的楼面价拿地，刷新广州的地王纪录。肖文晓表示，“琶洲南三宗宅地的亮相，再次打破了琶洲宅地稀缺的僵局，能否延续此前琶洲已出让地块的高价表现引人关注。”
房企拿地策略趋向理性，聚焦低总价与低容积率地块
市场在持续收复，从企业端来看，目前无论是央国企，还是民企，拿地策略都更聚焦、更精准、更理性。克而瑞地产研究指出，近两月央国企投资意愿、规模略有回升，以低总价、低容积率的“高安全垫”地块为主。
在本周出让的三滘立交AH10314地块，由中交、广州交投睿郡置业联合体以底价约47.4亿元竞得，用地面积6.7万㎡。其后在8月21日，中交地产发布公告称，公司目前以控总量、控总价、差异化定位、注重周转效率为投资重点和产品定位原则，广州市海珠区AH10314地块预计投资金额较大，项目投资收益率及周转效率存在一定不确定性，拟放弃广州海珠47.45亿元地块，由控股股东中交房地产集团有限公司代为培育发展。
有业内人士指出，在核心城市选择体量较小的地块，可以更有效控制成本和资金占用，尽管这可能会限制产品的创新空间；而大体量的地块，部分房企会由于自身周转紧张，而趋于更为谨慎。克而瑞地产研究数据显示，在2024年6-7月的典型企业成交地块中，总价在10亿元以内占比达到47%，总价超过30亿元地块仅为8%。
除了低总价，低容积率的地块，也受到不少头部房企的青睐。数据显示，6-7月拿地金额TOP10房企中，选择容积率在2.2以下地块占比超四成。克而瑞地产分析称，高端改善的产品在当前市场中销售韧性较高，销售安全度更高，所以房企倾向低容积率地块。值得关注的是，今天增城也会出让一低容积率土地。增城区荔湖街新城大道东侧18005200A24018号地块，地块容积率仅为1.02，是广州近六年土拍市场中，少见容积率接近1的地块。地块周边拥有区政府、政务中心，荔湖、少年宫、万达广场等多项配套，业内预期将打造为多层低密度产品。该地块挂牌起始价13.13亿元，起拍楼面地价9120元/㎡，要求竞得人须在土地交付之日起12个月内动工开发，在土地交付之日起36个月内竣工。克而瑞地产认为，从企业端来看，目前仍在等待楼市进一步回暖的信号出现，带动企业投资信心的增长。此外核心城市内具备低密度、区位优越等条件的优质地块，对企业还是具有较大吸引力，将会引起积极竞拍。
■新快报记者 何璐诗
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