新快报讯 8月15日，2024博鳌商业大会上，麻省理工学院Global SCALE Network中国中心主任郭杰群的演讲主题为“海外REIT发展经验的启示及我国商业地产REIT之前景”，他认为REITs不仅对企业，而且对于一个国家、对于商业地产行业、对于基础设施都有很大的贡献，是拯救商业不动产行业重要的资源。
他指出，REITs能够将股、债、不动产三者融为一身。他介绍道：“以美国为例，可以看到从1972年到2023年，标普500的股指年化汇率率是10.2%。但是买REITs年化还要高一点。美国居民有1/2没有达到纳税的标准，剩下还有5000多万的美国家庭持有REIT，说明了REITs已经深入到美国中产阶级家庭投资的类别之中。同时，REITs也为美国的不动产行业提供了稳定的资金，包括1/3的美国商业部动产被REITs所持有。还有1/3被PE私募基金所持有，可以看到商业部动产大量的资金是来自于REITs。”
“当然这是从美国为例，不管是对一个国家，还是对于个人都是起到重要的作用。”郭杰群表示，目前全球有40多个国家和地区有REITs相关的立法和落地。“如果我们看一看REITs在这些国家落地的时点来看，不管是美国作为全球第一个创立了REITs的立法的国家，还是加拿大、印度、香港特别行政区、台湾地区，都可以看到时间节点都处在商业不动产在低迷或者是下跌的时短。也就是从另外一个角度，REITs是拯救一个国家商业不动产行业非常重要的资源，可能也是为数不多的资源之一。”
郭杰群指出，REITs的能量体现在两个基础之上，第一个是必须要有立法，第二个是必须有相应的税收政策。只有两个基础，才能够使得REITs发挥更大的作用。
他表示，在中国“看得见的手”发挥了非常重要的作用。发改委2023年的236号文明确提到了基础设施领域不动产扩容的新政策。在这个政策中，提到了消费类基础设施REIT的建设。消费类基础设施的建设，实际上就是百货市场、购物中心。
在另外一个方面，他指出全球不动产行业的发展主要经历了三个阶段，这三个阶段体现了三个能力：第一，开发能力；第二，管理能力；第三，金融能力。“而REITs恰恰是金融阶段主要的抓手，包括凯德的REIT产品，或者是黑石的产品，都是基于主动的，对外是有投资策略募集资金，再去抓物业。而不是被动的资金管理，我们现在是先有项目再去融资，这是两个不一样的。”
“由于REITs在国内的落地，也导致了很多商业地产公司提到，我们可不可以弯道超车？虽然仍然处在开发的阶段，去规避管理阶段的第二步骤，直接利用REITs进入了金融阶段，解决所谓的弯道超车，我的回答是不可能的。”
郭杰群表示，在金融阶段REITs实际上是一个金箍棒，但是这个金箍棒的基础是介于对物业运营管理能力的提升。“你能够提升租金收益，才能够偿还给投资人。而我们现在这种弯道超车的模式，国内目前所有的REIT发行的项目，基本上就是一个目的，也就是融资。它是把一个金箍棒当成了烧火棒。”
采写：新快报记者 何璐诗
本文链接：郭杰群：立法、税收政策使得REITs发挥更大的作用http://www.sushuapos.com/show-1-21686-0.html
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