楼市暖风吹，豪客频出手，珠江新城复式单位以4.61亿“天价”成交
在止跌回稳的预期下，近日亿元级高端物业市场多个项目发出成交战报，除了此前网签了4套总价2亿元+的单位，珠江新城板块老牌高端盘近日有一套住宅成交达4.61亿元，单价高达36.8万元/㎡，刷新国内高层住宅单价与总价的纪录。有业内人士指出，亿元级物业在这段时间集中发力，是由于近期重磅救市政策、美联储降息等利好释放，改善客群看到“止跌回稳”的苗头；而核心城市的核心资产具抗通胀属性，买家入市步伐自然更为坚定。
■克而瑞广佛数据显示，10月上半月，广州新房市场的亿元物业已网签了10套。
广州出现亿元级物业集中成交潮
近日，广州楼市频吹暖风，亿元级高端市场迎来了集中成交行情。
比如，珠江新城板块侨鑫·汇悦台面积约1250㎡的复式单位近日成交，创下了内地单套住宅售价新纪录——总价达到4.61亿元，单价为36.8万元/㎡。而在国庆黄金周首日，一名客户认购了星河湾·半岛五号2套复式单位，每套超千平方米，每套总价2亿元+。国庆假期，广州·鹏瑞1号约750㎡大平层也成交了2套，单套总价同样是2亿元+。克而瑞广佛首席分析师肖文晓告诉新快报记者：“截至10月上半月，广州新房市场的亿元级物业已经网签了10套，数量与去年全年持平，单价和总价不断冲击广州纪录。”
为何亿元级高端物业在这段时间集中成交？合富辉煌广州公司副总经理麦婉君向新快报记者表示，这是因为美联储降息后，9月26日至今我国出台多项政策，提振了市场信心。“尤其是对于资本流动性非常敏感的高端市场客户群体，看好中国本次史诗级经济提振计划的力度，改善客群看到‘止跌回稳’的苗头。此外，作为广州城市顶级资源的核心地块已非常少，越来越稀缺。（高端物业）的这波行情只是刚刚开始。”
总价2亿+产品，单价相差10万元/㎡
近日成交的多套亿元级物业虽然总价均超过2亿元，但单价相差甚远。比如，侨鑫·汇悦台复式单位的单价达36.8万元/㎡，金融城的广州·鹏瑞1号公寓物业单价约27万元/㎡，番禺洛溪的星河湾·半岛五号1260㎡复式单位的单价则约16万元/㎡，各项目单价价差约为10万元/㎡。
房地产市场研究专家邓浩志告诉新快报记者：“汇悦台在珠江新城核心区且一线望江，这次出售的是千平方米复式单位，楼盘内同类户型只有6套，房源比较稀缺，加上复式单位拥有高实用率，所以刷新国内单价不出奇。”
新快报记者留意到，在高端物业赛道，不同地段的价格体系较为分明，而珠江新城板块的价格站得最稳。2016年，汇悦台出现首个单价10万元+的项目；2020年，珠江新城和琶洲的二手高端物业单价突破15万元/㎡，汇悦台价格超25万元/㎡；2022年，汇悦台单价突破30万元/㎡。合富天钻汇的监控数据显示，在今年广州楼市较具挑战的前8个月，也有2套二手单位成交总价超亿元，其中一套位于珠江新城；此外还有10套成交单价超过20万元/㎡，其中8套位于珠江新城板块。
“新政出台前，今年二手市场也成交了一些过亿元的大单，这两套单位所在板块都是高端物业的风向标所在。”麦婉君告诉新快报记者，其中一套是出自二沙岛的金亚花园，建面约633㎡的独栋别墅，成交总价达1.66亿元，单价为26.22万元/㎡。另一套则是珠江新城东区的珠江别墅，约367㎡，成交总价过亿元。“在广州，今年单价超过20万元的二手房成交不是个案。超级高端物业是一个独立的市场，有自己的节奏、自己的客源。真正稀缺、产品打造力强、后续物业维护做得好的物业，能站稳单价20万+的水平。”麦婉君说。
地段、景观成豪宅价格支撑关键
虽然今年广州楼市整体疲软，但高端住宅市场仍表现出较强的韧性，其价格的支撑来自何方？
“支撑价格的是主要是地段和景观。汇悦台已推出多年，与目前新一代的产品相比，在设计上或者高端感的呈现上已没有绝对优势，但仍卖出破纪录的价格，说明中国买家最关心的硬件依然是地段和景观。”邓浩志进一步指出，珠江新城这样的核心地段能支撑价格；而次级地段的高端物业就会着重“卷”产品。“比如更高的得房率、更豪华的装修，从室内到公区、停车场，再到智能环保的概念落地等，都成为项目‘卷’的方向。但这些只能形成强大的竞争因素，并不是支撑售价的关键因素。”他说。
麦婉君则认为，广州核心地段的江景资源稀缺性高，是该类物业最好的价值支撑。此外，发展商是否具备打造超级高端产品的经验与品位，是否有纯粹的圈层以及高端的物业管理服务，都是当下高端客户看重的要素。“这些买家很多走遍全球，鉴赏力很强，对居住属性功能的要求越来越高，不再满足于早期豪宅简单堆砌奢华材质的优势。这类客户的置业逻辑不仅仅是追求短期内可以快速升值，而是着眼于构建一个长时间稳健增长的财富体系，可以传承给下一代，值得收藏。”她说。
在肖文晓看来，不同于普通住房在大市中的随波逐流，超高端物业一直都是较为独立的存在，其销售价格更多是目标客户对地段的价值认可、对产品的审美认可和对圈层的身份认可。“对于超高端市场的标准永远是‘没有最好，只有更好’，只要房企能与时俱进地做出让‘塔尖人群’心动的顶级物业，市场就有不断创造价格纪录的可能。”
■新快报记者 何璐诗
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