21世纪经济报道记者 张伟泽 香港报道
“中国经济目前面临最重要的问题仍然是房地产市场的挑战。如果房地产市场不企稳，那么这个周期就很难重新修复。”思睿集团首席经济学家洪灏在专访中对21世纪经济报道记者表示。
洪灏指出，目前中国的城镇化率约为60%，但实际在城市居住的人口比例要远高于这个数字，因此房地产市场继续发展的空间有限。上一个房地产周期已经将居民的购买力透支，因此目前居民家庭的杠杆承受能力很弱，中国房地产市场也不能像此前一样，通过居民部门加杠杆来帮助房地产去库存，从而带动整个信贷周期重新扩张。
洪灏进一步表示，在这个周期中，中国房地产市场需要找到另一条路径，例如通过公共部门收购存量房。这些存量房可以用以改造成经济适用房、廉租房等社会保障设施，让房子能够适得其所，发挥政策效应。中国房地产市场如果库存能够得到如期清理的话，将能够重新焕发活力。
对于中国目前面临的低通胀压力，洪灏认为在房地产这一经济增长引擎熄火之后，想要维持中国经济增长速度，短期只能通过投资和出口拉动，这是目前的不情之选。但另一方面，投资势必导致产能进一步过剩，因此价格压力在这两年就特别突出。
洪灏认为，想要解决低通胀的问题，需要调整产能和扩大内需同步进行。对于提振内需，可以采用提高社会福利的方式，包括提高最低工资、减税等举措，但最重要的是需要调整人民币汇率水平。人民币汇率长期被低估，中国作为出口大国，这意味着中国家庭在补贴海外消费。如果人民币汇率能够升值，对于内需将会有巨大帮助，中国的资产价格将会重估。
而对于短期中国消费刺激，洪灏认为，消费在GDP中所占比重较低是中国长期存在的问题，这一现象的背后反映出了深层次的社会文化因素。但对于短期内经济面临的压力，更重要的是提高政府公共部门的支出。如果政府公共部门支出扩大，中央政府资产负债表扩张，将能够为更好地推动中国经济走出周期底部。
本轮房地产周期与此前不同
《21世纪》：当前中国经济正面临一些短期和周期性的影响因素，你认为中国经济目前面临的最重要的问题是什么？
洪灏：我认为最重要的问题依然是房地产。当然，人口问题也不可忽视，但它是一个长期因素，并不能通过一两年的政策调整迅速改善。因为人口周期长达60到80年，即使我们短期内紧急调整政策来鼓励结婚和生育，生育率也很难立即出现显著改变。
一般来说，房地产的周期大概是3到4年。到了大概2023年左右，其实我们应该会看到经济的房地产周期的修复。但从2023年至今，我们经历了一个前所未有的漫长筑底阶段。今年房地产的销量预计在8万亿元至9万亿元左右，而在高峰时期，我们的销量曾高达17万亿元至18万亿元，现在的销量相比高峰时期已经减少大半。尽管房地产在当前经济中的重要性已经有所下降，但它仍然是中国经济中占比最大的板块之一。如果房地产市场不能企稳，整个经济周期将难以得到有效修复。
《21世纪》：从2024年的9-10月开始，楼市无论销量还是价格都有所回升。你认为房地产市场何时能够真正触底反弹？在你看来，未来房地产领域可能还会出台哪些政策？
洪灏：这确实是我们一直以来的固有思路，总觉得政策已经出得差不多了，房地产市场就会得到修复。但很明显，这一轮房地产周期与以往截然不同。今年放开限购的时候，我们还是秉持着老一套的思维，担心一放开限购，房价就会飙升。
我觉得这种担忧有些奇怪。城镇化率现在已经达到了60%，也就是说有三分之二的人生活在城市里，或者拥有城市户口。但实际上，城市里的人口比例可能更高。我认为，当前的城镇化率并不能真实反映中国的实际城镇化状况。实际居住在城市的人口数量远高于城镇化率的统计数字。这也衍生出了一系列问题，比如农民工子女的教育问题、农民工的社会福利和医疗保障问题等。如果不是因为有那么多非城市户口的人口居住在城里，这些问题又怎会如此突出呢？因此，我认为城镇化进程还将继续。当然，农村户籍转为城市户籍，对流动人口的保障会更加完善，但也会给城市带来一定的负担。
至于房价何时见底，一般来说，价格的调整是市场供需双方达成交易时释放的信号。目前中国房价调整仅下跌了25%，还有调整空间。 从价格角度来看，我认为很难断定房地产市场已经触底。
再来看我们当前的房屋买卖速度，市场的存货量足够销售两年多到三年，再加上在建的库存等，这些都需要很长一段时间来消化。如果想要去除目前的房地产库存，仅仅放开限购政策是远远不够的。居民家庭的杠杆承受能力已经很弱了，很难再像以前那样通过居民部门加杠杆、去库存来推动信贷周期的重新扩张。
我认为，中国经济需要走另外一条路，那就是利用公共部门的基金进行收储。将存量房改造为廉租房等福利设施，让政策适得其所，发挥政策效应。如果库存能够得到及时清理，那么房地产市场将会重新焕发活力。我们在上一个房地产周期中已经透支了未来很多年的购买力。因此，我们需要重新思考如何面对当前的房地产问题。
内外兼顾应对低通胀压力
《21世纪》：近期，中国也面临着价格压力。要打破低通胀的局面，我们应该从哪个环节入手，是供应端还是需求端？
洪灏：两方面都需要考虑。上游的低通胀压力已经持续了两年多，生产者物价指数（PPI）在这段时间一直都是负值。不过，上游的情况可能没有引起大家太多的关注，因为它并不直接影响老百姓的消费篮子。但是，下游的低通胀压力正在逐渐显现。
在近几年房地产遇到问题后，我们通过投资和出口来拉动经济增长，这并没有错。然而，这种投资方式导致的产能过剩问题，使得价格压力在近两年显得矛盾特别突出。如今，要解决这个问题，我认为它不仅仅是一个内部问题，而是一个需要内外兼顾的问题。
我们的产能原本是通过出口来满足海外需求的，甚至有些行业过半的产能都是为了出口。现在要调整这些产能，让它们去满足内需，首先我们需要振兴内需。很多人提出提高社会福利、提高最低工资、减税等措施，这些都是非常有必要的。
但是，还有一个核心问题就是汇率的调整。我认为人民币汇率长期来说太便宜了。这对于一个出口强国来说，低汇率确实有利于出口。但作为制造业大国，用便宜的汇率出口，相当于我们中国的家庭在补贴海外消费。
如果我们的汇率能够升值，那么对内需将会有巨大的帮助。不仅如此，汇率升值还会帮助美国和欧洲国家，使他们的贸易赤字更为合理。
《21世纪》：短期来看，你如何看待人民币在未来一年的走势？前不久，潘行长在亚洲金融论坛上也提到了要维护人民币汇率的稳定。你觉得央行对于人民币汇率的干预可能会有怎样的动作？
洪灏：我认为央行现在已经在大力干预汇率了。目前人民币汇率的中间价报价偏离市场价1000个基点。央行可以通过影响香港隔夜人民币借贷利率，提高做空人民币成本操作等措施守护人民币汇率。
长期来看，我认为人民币汇率是偏低的。但短期内，压力确实难以避免。自特朗普当选以来，美元的强势显而易见，这种强势不仅体现在美元兑人民币上，（美元）兑欧元、日元等也产生了显著影响。相比之下，人民币其实表现得相当坚挺。
公共部门支出带动居民消费
《21世纪》：对于中国经济，许多经济学家都提出刺激消费将是明年工作的重点之一。你认为，有哪些政策能够更直接地影响到居民部门，从而提升居民的收入？
洪灏：如果只是减税，可能效果不大。目前中国只有8000万人在交税，因此，如果只是给这部分人免税，效果可能并不明显。另一方面，如果这些人对未来预期没有改变，则会选择将省下的税钱存起来而不是花掉。另外，虽然我们现在也有发放消费券的方式，但更多的是发放打折券的形式，这要求居民先消费才能得到好处，所以实际的作用有限。
考虑改革社会保障制度，但这些是长效机制，可能更适用于解决长期问题，而我们当前面临的问题是消费不足。中国的消费在GDP中的比重长期以来都相对较低，这在一定程度上也反映了我们的文化现象和经济发展模式。事实上，我们并不是现在才不消费，而是长期以来都有这种倾向。
大家在谈论消费时，往往只关注个人家庭的消费，其实政府才是消费的主力。我认为，最有效、最立竿见影的方法就是让政府公共部门带头消费。无论是什么形式的消费，都可以对经济产生刺激作用，而且可能会更快、更明显。
总之，我们需要看到政府公共部门的支出在扩大，政府的赤字在增加，中央政府的资产负债表在扩张。如果我们能看到这些迹象，那么我们的经济将更有希望顺利走出筑底阶段，迈向复苏与增长。
让市场发挥作用
《21世纪》：2024年，政府推出了许多刺激政策。但市场观察发现，这些刺激政策的传导效率和速度正在下降。你认为其中的原因是什么？
洪灏：我们看到央行的资产负债表在扩张，但新增信贷的增速却在下降，这是历史上第一次出现这么大的分歧。这从数据上也侧面说明，常规的货币政策效果与我们的预期完全不同，这就是流动性陷阱。
那么，我们该如何改变这一现状？刚才我们提到，如果常规的货币政策不起作用，那么财政政策就需要发力，政府应该带头消费。无论是股票市场、债券市场还是房地产市场，我们都希望它们能够重新焕发活力。
具体来说，我认为我们应该更多地让市场发挥自身作用。比如，在市场进入调整期时，如果市场没有陷入极度恐慌，导致价格完全偏离估值，那么我们就应该让市场自行进行价格调整，即让市场的“供”“需”两只无形的手发挥作用，而不是通过行政手段去干预。我相信当价格足够便宜时，投资机会就会来临，投资者自然会抓住这个机会。这样做才能激发出市场的内在活力。
策划：于晓娜
记者：张伟泽
监制：朱丽娜
编辑：和佳 朱丽娜
设计：林军明
视频制作：袁思杰
出品：南方财经全媒体集团
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