广州松绑限购效应尚待节后发酵
广州又一次走在一线城市前列，上周末广州明确120平方米以上的住房不再纳入限购范围，并支持“租一买一、卖一买一”。从新政落地后首周市场表现来看，一手楼盘的市场热度明显升温，二手房客户咨询量也有所提升，个别业主甚至迅速反价600多万元。不过，业内普遍认为，临近春节是楼市交易淡季，新政带来的效应暂未立竿见影，改善购买力待到假期后才能释放，有望在今年的“小阳春”有所表现。
■楼市松绑政策发布后首个工作日，荔湾一楼盘售楼处。
●记者走访
个别楼盘带看量几乎翻倍，实际成交量尚不明显
广州此番政策最受市场关注的莫过于这一项：在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围；名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。
“上周末售楼处基本都坐满人，今天还有意向客户陆续过来。”在新政后第一个工作日下午，新快报记者在位于荔湾区的新世界·天馥售楼处看到，临近春节，前来看房的市民热情依旧未减。楼盘销售人员向记者表示，新政发布后，吸引不少改善客群前来咨询，其中有一家三口名下实际拥有三套房，一直想要置换更好的房子但没有购房名额，现在政策出来后，正好考虑入手。
相同的情况也在天河、海珠等片区上演。走访中，多地楼盘销售人员表示，一手房市场热度上涨明显，个别楼盘的带看量几乎翻倍。不过，“现在是看的人变多，实际成交量还不明显，有些客户还在观望后续金融政策出台。”一名楼盘销售人员坦言。
“新政效果暂未立竿见影，市场成交水平维持在相对低位。”合富研究院发布数据显示，上周广州市场仍处在假期前后的传统淡季当中，地方政策出台突然，不少项目对“新政助销”的准备并不充足，不少项目此前降低CALL客及折扣力度。据市场监测，新政后仅中心区部分“加大客户邀约”的项目产生“正向成交”；中心区成交环比持平、新政令郊区的政策优势减弱，成交环比下滑，近郊和远郊项目分别下跌15%、27%。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓接受新快报采访时表示，本次广州新政力度不小，但受临近春节假期节点的限制，楼盘营销准备不足，周末两天未能迅速转化为来访和成交。从克而瑞的监控来看，上周广州全市163盘来访量仍然保持1月以来的惯性下滑趋势，环比下降11%，周认购量在限购区热点楼盘旧客转化加快的带动下，低位环比回升17%，止住了此前三连降的颓势，但从绝对值来看仍是近三个月的低位水准，仅好于之前两周，新政市场影响还有待进一步发酵。
地产专家邓浩志同样认为，此次限购政策松绑能够释放部分购买力，同时对市场起到信心鼓舞的作用。但即将到来的春节假期一定程度上影响到新政效应的发挥，待到假期过后，政策带来的刺激会在“小阳春”有所表现。
●二手市场
个别业主迅速反价上百万元，但降价盘仍是主流
此番楼市政策调整，还包括支持“租一买一、卖一买一”，即居民家庭和个人将名下住房用作租赁或者挂牌计划出售，购买住房时将相应核减名下住房套数；商服类物业也不再限定转让对象，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。
相应的，二手房市场迎来了新变化。记者通过二手房中介平台了解到，广州部分120平方米以上的二手房价格迅速调高。例如，就在新政发布后的2个小时内，位于天河公园板块的一套房源从3580万元上调至4200万元，挂牌价直接涨了620万元。海珠区雅郡花园一套160多平方米的房源，也在当天调高挂牌价210万元。
然而，“从监测数据来看，市场放盘主流还是以降价为主。”合富研究院高级分析师梁燕明指出，当前为买方市场，基本上能成交的都是降价居多。此次限购放松主要面向改善群体，有些客户需要先卖掉房子才有资金买下一套，个别业主之所以调高价格通常是因为出售意愿不强烈。她进一步表示，由于新政下的不动产相关实操细则尚未出台，现在选择前来咨询的客户会比较多。等到2月底，二手房的市场反应才会呈现出较为真实的面貌。
记者留意到，目前一手楼盘的供应主流为改善型的产品，大多在120平方米到140平方米之间，而二手房成交则以中小户型为主。根据广州市房地产中介协会发布的数据，2023年11月-2024年1月，二手房的网签面积区间中，60㎡-90㎡和90㎡-120㎡所占的比重均已超过六成。这意味着，二手房尤其是大户型，会被同类型新房进一步挤压空间，想要“卖一买一”其实并不容易。
●未来趋势
“短期内政策优化空间不大，更多靠市场自我调整”
目前广州基本全面放开限购，后续是否仍有调整的空间以及利好效应能发挥几何？对此，肖文晓指出，经过去年8、9月份和这一次的两轮比较大的优化调整，目前广州限购限贷政策相较之前已经大幅放宽。从其他城市的经验来看，接下来可能的优化选项还包括有首套首付下调至两成、购房契税优惠、发放购房补贴、全面取消限购限售等，但短期内发力空间已然不大，接下来更多的还是要靠市场自我调整，逐步去兑现政策放宽的利好，推动行业修复的进程。
在另一面，伴随着楼市政策持续调整，“低端有保障、高端有市场”的新格局逐渐成形，这对于进行高端住房供给的优质房企无疑是市场新机遇。广东中原地产项目部总经理黄韬认为，高端住宅或豪宅项目整体市场比例较小，在10%-20%之间，大部分购房者以刚需和普通改善型为主。而即使多项利好刺激下，楼市在新一年里仍面临市场承压，房企之间的竞争仍是回归到产品本质，要能契合客户的实际需求，给予实在居住体验，而不是一味依靠花式营销“巧立名目”。
新快报记者 梁茹欣
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