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21世纪经济报道记者李莎 北京报道
住房租赁市场正在进入传统淡季。安居客数据显示，10月随着新增租赁需求减弱，整体挂牌租金环比小幅下降。
随着租金水平的回落，租房低门槛、高灵活度、高性价比等优势日益凸显。该机构数据显示，在全国在线找房的业务场景中，租房的用户群体规模逐渐超过新房的找房用户量。
与此同时，房源分散、租赁关系不稳定、租购权益不对等情况仍然存在，租赁市场各类乱象仍时有出现。《住房租赁条例》（下文简称《条例》）的实施为住房租赁市场规范发展注入新的动能。
近日，《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》（下文简称《辅导读本》）出版，住房城乡建设部部长倪虹在其中发表署名文章《推动房地产高质量发展》。在这篇文章中，规范发展租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力，依法维护租赁双方合法权益，被纳入“十五五”时期全面落实推动房地产高质量发展的重点任务。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，相关政策的落地将有力促进住房租赁市场高质量发展，推动加快建立租购并举的住房制度，同时也将对盘活存量资产以及培育住房租赁企业等发挥重要作用。
“租购并举”深化
安居客数据显示，10月全国40城租赁线上需求热度环比下降14%，一线城市中北京、上海需求降幅超8%，二线城市如天津、太原降幅逾25%。
58安居客研究院院长张波向21世纪经济报道记者表示，租房需求下降的核心原因是三季度毕业季、入职季等传统租赁旺季结束，新增租房群体（如应届生、外来务工者）规模减少。同时，部分城市产业升级下劳动力流动放缓，叠加 “职住平衡” 政策下本地租房需求趋于稳定，整体需求进入季节性低谷。
另据中指研究院数据，10月全国重点50城住宅平均月租金为34.57元/平方米，环比下跌0.49%，前10月50城住宅平均租金累计下跌2.45%，跌幅较2024年同期扩大0.38个百分点。
张波认为，今年以来租金下行主要受两方面因素影响。一方面是租赁房源供给量增多。安居客数据显示，全国40城个人房源线上新增挂牌量同比上涨超过10%，大量房源集中入市，竞争有所加剧。部分房东为避免空置，选择主动降价。另一方面是保障性租赁住房的上市。保障性租赁住房的租金一般会低于市场化租金，对周边租金会产生直接影响，加之不少保障性租赁住房品质更优，进一步拉低市场整体租金水平。
随着租金水平的回落，租房的性价比进一步凸显。另外，相较买房，租房具有门槛低、灵活度高等优势，可以快速解决新市民、青年人等群体的住房需求问题。
前不久，在“重构居住关系-新租住时代”城市共生计划主题沙龙上，58安居客研究院研究总监韦谢指出，2023年以来，在找房需求中，租房需求占比上升，租赁市场正在补位购房市场。租金水平梯度下降，二线城市需求企稳，租售比突破国债收益率，也为租赁行业提供了利润空间。
早在2015年，中央经济工作会议就提出，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向。“十四五”规划纲要在部署房地产工作时，也强调了“租购并举”的重要性。
曹晶晶表示，“十四五”时期，在“租购并举”政策导向下，我国住房租赁市场实现较快发展，部分企业积极参与租赁住房运营，但总体来看，目前我国住房租赁市场仍以个人房源分散出租为主，规模化的专业住房租赁企业占比较低。这导致了市场参与主体的行为不规范、租赁关系不稳定等问题。
同时，在《条例》实施前，我国住房租赁领域缺少国家级的行政法规。市场租金价格信息不透明，住房租赁企业或经纪机构发布不实信息、高进低出、长收短付等问题时有发生。
此外，张波指出，以往“重购轻租”的思想，使得租客在教育、医疗等公共服务上难以享受与购房者同等权益。“租购并举”并非只是形式对等，而是要实现真正意义上的权益对等，通过租赁合同备案与公共服务挂钩，推动优质教育、医疗等公共资源租购同权。
推进租购并举很难一蹴而就，倪虹在《辅导读本》署名文章中再次强调，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。这进一步凸显了政策的延续性，“十五五”时期继续推进租购并举的目标不会动摇。
租房市场规范化发展提速
9月15日，《条例》正式施行，这是我国首部住房租赁领域的行政法规，其出台标志着住房租赁市场从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段。
曹晶晶表示，《条例》通过明确各方权责、强化市场监管，为构建稳定的租赁关系提供制度保障，推动形成权责清晰、行为规范的市场环境，为住房租赁市场的长期稳健发展奠定法治基础。
比如在合同备案方面，《条例》第八条明确要求“出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。”合同备案制度有助于规范租赁市场秩序，保障出租承租双方合法权益，提升市场管理规范化程度。
再如针对“高进低出”“长收短付”带来的资金池风险，《条例》规定从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务。目前已有多个城市出台租金监管相关细则，要求对超过三个月以上的租金进行监管。
张波认为，《条例》的落地实施，将对住房租赁市场存在的虚假房源、哄抬租金、租金贷乱象等问题起到较大的遏制作用。但在实际落地执行中，可能会面临监管难度较大、企业合规成本有所增加的情况。
优化住房租赁市场发展生态非一日之功，相关政策的细化完善和持续推进同样关键。倪虹在《辅导读本》署名文章中明确，要全面落实推动房地产高质量发展的重点任务，其中在促进房地产市场持续健康发展这项重点任务中，明确要规范发展租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力，依法维护租赁双方合法权益。
张波表示，规范发展租赁市场，可以实现保障性租赁住房补短板、市场化房源提品质的目标，让青年人、新市民“租得放心、住得安心”，这也是推进以人为本的新型城镇化的关键所在。
着眼住房租赁行业，曹晶晶表示，相比发达国家，目前我国住房租赁行业机构化率仍较低，从市场化、专业化的政策导向来看，我国长租公寓企业仍有较大发展空间，推动专业的住房租赁企业发展将有助于提升住房租赁产品品质及服务质量，促进住房租赁市场高质量发展。
而住房租赁企业发展离不开政策支持，曹晶晶指出，未来政策有望继续从财政金融、市场培育、非居改租等角度加大住房租赁政策支持力度，并结合公积金、人才引进、生育等方面，对供需两端政策持续进行优化。
展望“十五五”时期，张波认为，租赁市场将全面迈入“高品质发展”的深水区。从保障属性来看，保障性住房租赁市场在住房保障体系中的兜底作用不会弱化，反而会更加精准高效。与此同时，行业洗牌会进一步加剧，具备标准化运营能力、能提供全周期服务的优质租赁机构，将凭借品牌口碑和服务优势抢占更多市场份额。
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