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新政落地，实探广、深楼市

发布时间: 2026-05-06 09:38:27 来源：

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在“穗八条”新政的带动下，今年“五一”假期，广州房地产市场成交活跃。贝壳找房平台的数据显示，“五一”假期前4天（5月1日至5月4日），广州新房成交了约1078套。不少业内人士表示，随着去年12月份出让的地块迎来集中入市，节后多个热点项目将迎来首开，叠加此次“穗八条”中“卖旧买新”的专项补贴利好，刚改置换需求或将推动今年二季度延续“小阳春”行情。

此外，“五一”假期前，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，进一步放开核心区限购，并提高公积金贷款额度。5月4日至5日，记者实地走访了香蜜湖片区多家房产中介门店，以及金地环湾城、新世界香蜜四季、金众云山海等多个在售新房项目，实探市场的真实反应。

广州新盘日均到访环比节前激增超100%

“五一”假期，广州全市新楼盘日均到访环比节前激增超100%。其中，天河区、海珠区、荔湾区的新盘人气旺盛，成交基本集中在头部房企的热门项目。

5月5日，记者在海珠西板块的保利海韵售楼部看到，虽然下着小雨，但前来看房的人络绎不绝。当日下午4时许，仍需要排队才能进场，在场内，沙盘区挤满了前来看房的市民，洽谈区也座无虚席。

5月5日下午4时许，在保利海韵售楼部门口等待入场的看房者。记者何治民摄

保利海韵在4月29日启动认筹，该楼盘销售经理欧阳栋告诉记者，楼盘吹风单价在5.8万元至6.5万元。其中，92平方米的三房户型，总价预计在530万至565万元之间，定位是刚改盘。记者在现场看到，不少来访者都是以家庭为单位来看房。

保利海韵售楼部内挤满了前来看房的市民。记者何治民摄

“开放认筹以来，‘五一’期间共接待4000组来访，认筹超700套。”欧阳栋告诉记者，认筹期间楼盘推出了“5万元，享受9.9折优惠活动”，目前推货350套，认筹量已经大超预期。

在天河，越秀·观璟台销售经理王弯弯表示，截至5月4日晚间，该楼盘已经销售超2.8亿元。

在番禺万博板块的华润悦府，销售经理陈瑜对记者表示：“我们‘五一’促销活动提前开始，设置了不少特价单位进行抢购。楼盘‘五一’假期首日销售达到1.47亿元，平均每日销售金额都能超过1亿元。新政之后，客户到访和销售额都有大幅提升。”

不少现货楼盘也在加速去库存。番禺的越秀·大学·星汇城也在趁新政出清最后的一批四房房源。该销售经理刘文章对记者表示，100平方米的房源现房打折出售，价格在300万元左右。部分房源公司补贴达到20万元。

万科檐屿城销售邹果向记者透露：“项目在‘五一’假期推出了九八折优惠活动。整个假期看房客流爆满，接待基本没停过。等假期结束后，房价将会比现在上调3%。”

新项目入市或将推动刚改需求释放

随着市场对好房子需求的提升，2026年以来，广州楼市不同地段、不同类型房子的行情分化也在持续扩大。业内人士表示，去年12月份出让的地块将在二季度迎来集中入市，或将推动刚改需求释放。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，今年以来，广州楼市行情从套数上，二手房成交依旧好于新房。其中，二手房低总价成交占主导，五成的成交总价在200万元以内。

据李宇嘉观察，目前广州刚需群体大多将目标转向二手房，纯改善需求瞄准新房大户型，刚改是当前市场需求的主体，但这部分释放仍不太理想。此次“穗八条”新政将公积金贷款额度最高提至360万元，卖旧买新3万元的补贴，基本上把税费都覆盖了。

“这两项加起来，有望将改善需求的潜力释放出来。”李宇嘉对记者分析称，4月份广州的成交数据显示，90平方米至120平方米的二手房交易占比明显提升了，占比连续2个月上升，意味着改善开始活跃。“4月至5月份，新盘推售积极性上升，部分新房在户型、得房率上相比二手房有优势，预计带动一波供给推动的新房刚改需求。”他补充说。

广州楼市新政为家居行业释放积极信号

地产产业链企业业绩也有望逐渐改善。

广州一位家居行业人士对记者表示，广州楼市新政明确将“好房子、好小区、好社区”建设作为核心发力方向，为家居行业释放积极信号。当前，受地产后周期传导与消费复苏节奏影响，定制家居行业整体进入调整阶段，营收短期承压已成为行业共性。

索菲亚负责人则表示，索菲亚作为行业龙头，营收降幅与行业平均水平基本持平，且扣除非经常性损益后净利润仍保持盈利，充分凸显出龙头企业在行业调整期的抗跌能力与经营韧性。随着广州等一线城市地产政策加码、消费需求逐步回暖，叠加公司内部改革红利释放，二季度起业绩有望逐季改善。

箭牌家居负责人也表示，目前行业需求已经出现结构性变化，存量房换新需求增加，同时行业集中度也将逐步提升，基于当前消费环境以及渠道的变化，公司将积极把握市场机遇，以产品的智能化升级与零售渠道的精细化运营为核心抓手，以提升消费者体验为核心，构建差异化竞争优势。

保利发展相关负责人表示，随着广州“穗八条”新政落地发力、市场信心持续修复，叠加保利深耕大湾区的产品实力与“好房子”品质优势持续彰显，客户置业顾虑逐步打消，市场成交稳步回升，后续业绩有望持续向好。

深圳新房市场：

来访翻倍，决策缩短，老客户回流显著

5月5日，记者来到福田区金地环湾城项目案场时，已临近正午，项目沙盘和洽谈区域，仍有不少看房者。

5月5日，金地环湾城项目案场。记者刘逸鹏摄

金地环湾城策划负责人马兰告诉记者，“五一”期间，楼盘的来访量是四月最后一周的一倍，更远超去年“五一”假期。“截至5月4日，我们已有20多套成交，接近过去一个月的量。”

更为明显的变化是，客户的决策周期开始出现缩短趋势。记者了解到，当下，金地环湾城的在售房源价格多在1000万元以上，多数客户的成交周期集中于几个月，甚至不少需要一年的时间。

“不少客户从期房看到现房，都仍在犹豫徘徊。此次新政一出，原本处于长期观望的意向客户下定了决心；‘五一’期间，新客户的成交占比仅为三分之一。”马兰说。

上述说法，记者在新世界香蜜四季也得到了印证。该项目销售负责人李芬透露：“‘五一’期间，我们的到访量上涨了30%至40%，成交率提升了20%左右，客户的结构也在发生变化。以前成交的客群，接近90%是当天来当天买的新客户，但今年五一假期，全部是来访两次以上的老客户。多数家庭的首付比例在五成左右。”

李芬表示，新世界香蜜四季是福田区为数不多的新规住宅项目，此前，很多客户因为名额限制或信心不足，迟迟未决，此次新政给了他们一个明确的下手信号。“我们可以感受到，在新政的刺激下，有能力负担1000万元左右房源的家庭开始积极入市，新的购买力正在得到释放，深圳楼市或许已经进入良性循环。”

位于南山的金众云山海公馆也给出了类似的数据：“五一”期间，楼盘日均上门60至70组，虽未出现爆发式增长，但客流持续稳定，成交节奏平稳。该项目营销经理冯元金分析道：“今年的市场不太一样。3月小阳春之后，我们本以为热度会出现下降，没想到一直持续到现在。客户不仅更加理性了，也愿意出来看房了，这就是信心回来的表现。”

从成交结构看，新政对改善型需求的刺激更为明显。

金地环湾城的主力户型为125平方米、总价1000万元左右的3+1房，成交客户多为已有置业经历、但不急于决策的家庭。香蜜四季的购房门槛则在1200万元以上，客户群体多为父母为子女购房，首付比例普遍在五成以上。金众云山海公馆的总价区间集中在700万至1200万元，同样以改善型客户为主。

值得注意的是，“五一”假期，外地客户来深购房的现象虽有出现，但并非主流。金地环湾城“五一”期间共接待了十多批外地客户，来自四川、河北、辽宁、江西等地。香蜜四季也有来自大连的客户。

不过，多位受访者均表示，外地客户大多与深圳有地缘或人缘关联，纯粹“打飞的”来买房的投资客极少。

5月5日，新世界香蜜四季项目案场。记者刘逸鹏摄

深圳二手房市场：

带看翻倍，价格回调，博弈仍在

相比新房市场政策效应的“显性”，二手房市场的反应更加复杂。

在香蜜湖片区的乐有家东海店，营业经理黄振告诉记者，“五一”期间他的个人带看量比平时翻了一倍，平均每天有两到三组客户。“客户确实出来了，也愿意看房了，但真正成交的并不多。”他以东海花园一套房源为例：去年同户型成交价为1335万元，如今一套条件更好的房源报价1290万元，仍未成交。

记者在走访中获悉，部分网传的“业主反价”“一夜涨价”的截图，大多是引流，并不是普遍现象。单价在10万元以上的部分房源，价格确实出现了一些反弹，但仍在合理区间。

黄振直言，当前市场并不具备价格上行的基础。“现在购房客户更为理性，会更注重性价比及居住体验等多个方面。”

从成交结构看，二手房市场呈现明显的“分化”特征。

图源：乐有家研究中心

乐有家内部数据显示，深圳500万元以下刚需房源成交占比常年在60%左右，构成了深圳的基本盘；但高总价房源占比也略有上涨，今年3月以来，1000万元至1500万元房源的占比维持在7%左右，豪宅成交也带动了这部分房源热度上涨。

以香蜜湖片区的深业中城为例，记者了解到，仅在4月底到5月初的10多天内，已成交了5套二手房，单价在18万至19万元，总价3000万至5000万元。

“这类核心区次新豪宅的成交活跃，恰恰说明政策释放了高净值人群的置换需求。他们原本就有房，不需要卖，可能因为孩子回国、结婚等节点，选择在这个时机优化资产配置。”有资深中介经理分析道。

深圳一处在建新楼盘外景。记者刘逸鹏摄

在美联物业全国研究中心总监何倩茹看来，当下，深圳二手房市场呈现出“量稳价平”的格局。“3月份，部分房源价格还在下行，低价的‘笋盘’被逐步消化。进入4月底，随着新政出台，单价在10万元以上的豪宅项目业主心态明显趋稳，部分甚至小幅上调报价。但普通住宅的价格依然在5%至10%的区间内波动，并未出现普涨。”

“现在，深圳楼市仍是典型的买方市场。”上述中介总结道，“政策给了信心，但没有改变供需关系。客户愿意出来看，已经是最大的变化。”

乐有家研究中心数据显示，5月1日至5月4日，乐有家门店一手住宅看房量同比上涨30%，二手住宅看房量同比上涨33%；一手住宅门店签约量同比上涨42%，二手住宅签约量同比大涨55%，一二手住宅门店签约量均创近6年新高。

“深圳楼市正在告别‘政策一松就狂飙’的旧逻辑。新政之后，来访量起来了，决策周期缩短了，老客户回来了，但整体仍处于稳定状态。无论是新房还是二手房，市场都在用一种更理性、更可持续的方式回应政策。”何倩茹说。

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