（发布会现场照片 左为林镇鸿 右为梁展嘉 摄/张伟泽）
南方财经 21世纪经济报道记者 张伟泽 香港报道
10月20日，瑞银投资银行亚太区房地产行业研究主管林镇鸿在媒体分享会上，对中国内地及香港的房地产市场前景提出了最新看法。他强调，租金走势是判断市场是否回暖的关键先兆，维持此前对内地房地产市场将在2026年下半年见底的预测。
林镇鸿解释说，只有当租金率先企稳，居民才会重新评估购房的成本效益，进而考虑“由租转买”。他指出，在过去三到四年间，由于内地楼价与租金普遍下跌，许多人推迟了购房计划，转向租赁市场。这一趋势使得一线城市的租赁市场成交活跃，约半数人口通过租房解决居住需求，因此，租金水平能够更直接地反映真实的住房需求。
在分析市场状况时，林镇鸿指出，当前内地房地产市场呈现出结构性分化，高端住宅销售表现强劲。他认为，这主要是因为此前的限价政策制约了开发商建设高端项目的意愿。随着相关措施取消，市场的改善性需求开始被激活并得到满足。
对于香港住宅市场，林镇鸿表示，尽管当前市场因失业率上升及短期供应过剩而承压，但他预计未来三至四年将出现供不应求的局面，因而看好香港住宅市场的后市表现。
瑞银大中华区房地产行业分析师梁展嘉则指出，随着美联储开启降息周期，香港银行同业拆息（HIBOR）预计将从目前的约3%降至年底的2.2%，并在明年进一步下探至1.6%。这一将为香港楼市发展支撑。
而对于香港写字楼市场，梁展嘉表示，鉴于香港2026年写字楼新供应大幅减少，因此预计写字楼出租率于2027-2028年会稳步上升。但估计租金仍将继续下跌，或到2026年底才会见底回稳。
近期，一宗大型交易引发了市场对香港写字楼市场回暖的讨论。阿里巴巴和蚂蚁集团日前宣布斥资9.25亿美元（约70亿港元），购置铜锣湾港岛一号中心共13层商业写字楼，作为两家公司的香港总部。
此次交易总收购价为9.25亿美元，出售写字楼总建筑面积约30.16万平方英尺，若相关条件满足，本次交易预计于2025年12月31日完成，有望创下自2021年以来香港最大宗写字楼交易。
对此，林镇鸿指出，仅靠自用买家难以推动香港整体写字楼市场回暖。他表示，当前市场买家主要由投资者和自用买家构成。尽管数据显示，香港证监会持牌人数自2024年9月以来显著增加，预示未来写字楼需求可能上升，但他强调，市场成交的真正复苏仍需依赖投资者入场。
林镇鸿对21世纪经济报道记者表示，目前投资者在写字楼买家中的占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平。这一现象主要源于两方面原因：一是银行对写字楼抵押贷款态度审慎；二是当前香港利率环境仍处高位，写字楼的租金回报率不高。不过他也指出，目前香港甲级写字楼租金已显现触底迹象。
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