21世纪经济报道记者 黎雨辰
全市场单笔规模最大的持有型不动产ABS，正式发行。
12月8日，广连高速持有型不动产资产支持专项计划（下称“广连高速项目”）在上交所成功发行。本次项目发行规模达150亿元，盘活底层资产估值超400亿元，成为目前单笔发行规模最大，也是首单获政策性银行审批通过的持有型不动产ABS。
在业内人士看来，广连高速以机构间REITs形式成功盘活，为大湾区基础设施投融资创新提供了新范式，是资本市场精准服务区域重大战略、推动产融协同发展的有力证明。
持有型不动产ABS，又被称为“机构间REITs”。其定位于权益型上市产品，是构建多层次REITs市场的重要一环，也是“盘活存量资产，扩大有效投资”的重要创新工具。
自2023年12月首单项目顺利发行以来，我国持有型不动产ABS已走过两年历程。在监管持续支持、产品结构不断优化、扩募机制落地的多重利好下，持有型不动产ABS市场规模持续跑出“加速度”，为我国的多层次REITs体系建设注入了新动能。
广连高速项目基本信息（图源：上交所官网）
引领基础设施融资新范式
广连高速，即广州-连州高速公路，南起广州市花都区，北至清远市连州市，全长231.7公里。该高速连接湘粤、纵贯大湾区核心区域，是中国交建单体投资规模最大的高速公路项目。
同时，广连高速也是广东省高速公路网规划重要组成部分。作为广东省“第一射线”，广连高速项目强化了湾区与粤北及中部地区的战略联通，能够为广东省“一核一带一区”区域发展格局提供关键交通基础设施支撑，并促进区域要素流动与产业协同。
公开信息显示，今年8月6日，广连高速项目正式获上交所受理，并于今年10月22日正式获批。项目由中信证券股份有限公司担任计划管理人，中交第四航务工程局有限公司、中国公路工程咨询集团有限公司作为原始权益人，中交资本控股有限公司作为总协调人。
150亿元的最终发行规模和核心机构投资者的多元化参与，充分体现了资本市场对中国交建品牌价值与广连高速底层资产质量的双重认可。
从发行结果来看，项目最终发行规模150亿元，获配机构涵盖保险资金、资产管理公司、银行理财子公司等多类型核心机构投资者，获配家数超10家。其中，多家投资机构为首次获批参与机构间REITs产品投资。核心机构投资者的多元化参与，将显著提升机构间REITs的活跃度与定价效率。
除了项目资产本身优质与“强强联手”的参与机构外，创新交易机制的设计也是这一项目的重要看点。
据悉，广连高速项目设置业绩考核机制，并通过对运营管理机构及运营团队的激励约束机制，实现产业方专业运营能力与投资方主动管理权的有效平衡，确保各方利益高度一致。
项目存续期间，计划管理人将引入做市商提供双边报价、交易撮合、定价参考等流动性支持服务，有效降低产品折价风险，完善价格发现机制，提升二级交易活跃度。同时，产品还设置了灵活的扩募机制，可持续将优质高速公路项目注入该资产上市平台，提升REITs平台的生命力。
上交所相关负责人表示，广连高速持有型不动产ABS的成功发行，是多方协同推动央企盘活大型基建资产、畅通“科技—产业—金融”良性循环的标杆实践。本次发行有力落实“盘活存量资产、扩大有效投资”国家战略，积极践行金融“五篇大文章”，充分展现了引导险资等耐心资本入市、实现对实体经济精准滴灌的创新路径。项目通过强化“资产—资本—资产”良性循环，为资本市场高质量发展和金融支持中国式现代化建设贡献了积极力量，其示范效应将引领更多金融活水持续流向国民经济关键领域与薄弱环节。
持有型不动产ABS市场持续扩容
持有型不动产ABS又称机构间REITs，是标准的资产上市产品，其核心功能与IPO和公募REITs十分相似。虽然隶属于交易所ABS框架下，但区别于定位是固收产品的其他ABS，“权益型创新产品”的定位，是持有型不动产ABS最显著的特征。
在产品设计上，持有型不动产ABS则强调资产信用、不设置主体增信，且条款结构更为灵活。其延续了类REITs的部分成熟实践，又借鉴了公募REITs的相关机制，还融入了私募股权投资基金领域的操作经验，形成了差异化的产品形态。
2023年11月13日，首单持有型不动产ABS在上交所ABS分类下获得受理，并于同年12月成功发行。此后，在监管持续支持、产品结构不断优化、扩募机制落地的多重利好下，持有型不动产ABS市场规模持续扩容。
2025年以来，持有型不动产ABS市场在发行规模、项目数量和底层资产范围方面，又进一步跑出了“加速度”。
今年上半年，我国首单数据中心和首单新能源持有型不动产ABS先后发行，资产大类的丰富，为市场提供了更多元的优质投资标的。在刚刚过去的11月内，又有6单项目完成发行，等同于2023年和2024年持有型不动产ABS的发行单数总和。
来自第三方券商的数据显示，截至今年11月末，全市场共发行持有型不动产ABS产品22单（含1单扩募），规模合计502.25亿元，底层资产则涵盖商业物业、基础设施、保租房、能源基础设施、仓储物流、数据中心等多元品类，具备较强的包容性。
在已发行项目之外，丰富的项目“储备军”亦不容小觑。根据沪深交易所项目信息，目前仍有近40只项目处于拟发行队列中，持有型不动产ABS全市场发行及储备规模合计超1100亿元。
对比公募REITs启动4年、市场规模达到近2200亿元的节奏来看，这一规模增速无疑正在快速追赶公募REITs市场。
日前，证监会主席吴清曾发表题为《提高资本市场制度的包容性适应性》的文章。其中在“‘十五五’时期提高资本市场制度包容性、适应性的重点任务举措”中，吴清提到，要健全多层次债券市场体系，稳步发展不动产投资信托基金和资产证券化。
在多方机构观点看来，持有型不动产ABS的市场容量仍具备广阔的想象空间。在政策助力、优质项目加速涌现的大背景下，这一创新型产品也有望和Pre-REITs、公募REITs等相辅相成，在资产成熟度、期限、投资人群体和流动性方面各有侧重，共同构筑起我国的多层次REITs市场。
中金固收团队指出，低利率环境下，固收产品的绝对收益率不断走低，权益市场则波动较大、不确定性上升。而公募 REITs面临资产准入门槛高、资金用途受限、产品灵活性不足等痛点，难以完全满足市场多样化配置需求。相比之下，持有型不动产ABS的投资价值凸显：锚定非标准化的不动产项目，可以聚焦长期稳定现金流，通过产品的定制化和长期配置获得另类投资回报。
“我们认为，在政策支持与资产方供给旺盛的双重利好加持下，持有型不动产ABS市场具备广阔的发展空间。”中金固收表示。
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