21世纪经济报道记者 崔文静 北京报道 12月31日，中国资本市场迎来重要创新。中国证监会正式发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（以下简称《公告》），标志着市场期盼已久的商业不动产公募REITs试点规则完成意见征集并最终落地，自公布之日起施行。
同时，沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的全套配套业务规则同步发布。这不仅是我国公募REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的关键扩容，更意味着市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段，一个更具广度、深度与活力的多层次REITs市场生态开始加速构建。
历经近五年探索，我国基础设施REITs市场已稳步成长。截至2025年12月27日，已上市REITs产品达78只，累计融资2099亿元，总市值2199亿元。2024年以来，中证REITs全收益指数上涨19%，REITs已逐步成为重要的大类资产配置品种。坚实的实践基础、清晰的顶层设计指引与庞大的商业不动产盘活需求共同催生了此次试点的正式启航。
在受访人士看来，商业不动产REITs试点的推出，意义远超出单纯增加一类资产。其核心在于精准对接“盘活存量、做优增量”的宏观战略，为构建房地产发展新模式提供标准化的权益融资解决方案。通过将沉淀于购物中心、写字楼、酒店等优质商业物业中的巨额存量资产，转化为资本市场可交易、可定价的标准化金融产品，不仅能为持有企业开辟全新的权益融资通道、优化资产负债表，更将从根本上推动房地产企业从“开发销售”向“长期持有、专业运营”的资产管理模式深刻转型。同时，这也为投资者，特别是保险资金、养老金等长期资金，提供了具备稳定现金流特性的资产配置新选择，有助于拓宽居民财产性收入渠道。
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明晰“双轨并行”战略定位：基于资产特质的分类管理制度创新
本次商业不动产REITs试点的启动，绝非简单的资产类型拓展。证监会明确指出，这是基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制、运营管理和风险收益特征等方面存在的主要差异，为契合资产特质、提升制度适配性所建立的REITs分类管理制度安排。这标志着我国REITs市场正式迈入“商业不动产与基础设施并行发展”的“双轨”新阶段，是向着全门类、全资产的成熟市场方向迈进的关键一步。
理解“双轨并行”的战略意图，核心在于把握两类REITs不同的功能定位与风险收益特征。记者了解到，下一阶段监管部门将持续推动两类REITs协同发展，以增强REITs市场服务实体经济的广度与深度。具体而言，基础设施领域REITs更多承担的是“稳经济、补短板”的职能，其底层资产通常具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点，未来将继续发挥其在盘活公共基础设施存量方面的关键作用。而商业不动产REITs则更加侧重于“促消费、调结构”，其底层资产如购物中心、写字楼、酒店等，市场化程度更高，租金收入与宏观经济周期、区域消费景气度、运营团队能力关联极为紧密，收益可能具备更高的市场敏感性与潜在成长性，同时也对管理人的主动运营管理能力提出了远高于前者的要求。
这种基于资产本质差异的科学分类与精准施策，为市场参与各方提供了更为清晰的指引。对于融资方，企业可以根据持有资产的具体属性，选择最为适宜的证券化路径；对于投资方，投资者则能依据自身的风险偏好与收益目标，将基础设施REITs的“稳定性”与商业不动产REITs的“成长性”进行有机结合，从而构建更加优化、更具韧性的投资组合。两者功能互补、协同发力，共同拓展着资本市场服务实体经济的边界与深度。
构建“1+3+N”适配性制度体系：在稳定框架中凸显精准优化
为确保这场重要的金融创新能够行稳致远，监管部门构建了一套权责清晰、既能激发市场活力又能有效防控风险的规则体系。本次商业不动产REITs的制度设计，总体遵循了现有公募REITs的制度框架，以最小且必要变动为原则，在继承既有成熟规则的基础上，针对商业不动产的独特属性作出了多项富有针对性的适应性安排，形成了“1项《公告》+3项证监会层面配套安排+N项自律组织配套规则”的立体化制度体系。
《公告》作为纲领性文件，共八条，明确了商业不动产REITs的产品定义、基金注册及运营管理的基本要求、各方职责以及监管框架。
在《公告》的总体原则下，配套规则进行了系统性的细化与优化，亮点纷呈。
首先，系统化完善了准入标准，并对商业不动产作出针对性安排。合规性审核将更聚焦于保障项目稳定运营和有效转让的核心法律文件，如权属证书、关键合规手续等，提升了审核的精准性。
其次，推动建立更为市场化的机制安排。例如，研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性及灵活性的分派收益率要求，使定价更能反映资产真实价值和市场供需。
再者，严格规范回收资金用途，明确回收资金使用应符合国家宏观政策与产业政策，并特别指出不得用于购置商品住宅用地，确保了资金流向与国家战略导向的一致性。
此外，规则支持REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后的扩募申报时间缩短至6个月，激励持续做优做强。在审核效率上，将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，并发布招募说明书编制指南，提升申报材料的标准化与规范性。
“稳中求进”铺开试点实施：高标准起步与全链条风险防控
随着顶层制度与全套规则的到位，商业不动产REITs试点从制度设计阶段正式转入市场实践阶段。证监会明确了“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的推进原则，强调将坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进试点工作，坚持强监管防风险，促进投融资良性循环。
试点初期，“稳中求进、质量优先”是核心基调。自规则发布实施之日起，符合条件的市场主体即可直接向证监会及证券交易所申报项目。监管部门明确表示，初期将坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关，“不求多、不求快”。
其中，重点支持方向清晰：一是区位上，优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产；二是发行主体上，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民营企业和外资企业等公司治理规范、运营能力突出的企业；三是业态类型上，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等社会认知度高、运营模式成熟的业态。记者从市场人士方面了解到，市场参与较为踊跃，资产质量总体较好，为试点的高标准、稳起步提供了坚实基础。
全市场主体的责任被进一步压实，以筑牢风险防控的第一道防线。监管部门将坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等各类中介机构从事REITs业务的执业标准，压实其在尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面的核查把关责任，督促其强化内部质量控制与投资者保护意识，切实发挥好资本市场“看门人”的作用。同时，运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任也将被重点压实，确保资产运营的透明度与专业性。
贯穿试点全程的，将是严格而高效的监管与风险防控网络。监管部门表示，将坚持问题和风险导向，做好REITs的准入监管、日常监管与风险监测处置工作，及时发现并依法处理违法违规行为和风险事件，切实维护市场良好秩序和平稳运行。在强化外部监管的同时，监管系统内部也将持续强化公权力运行的监督制约，建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，并为REITs审核注册流程全面贯彻“能公开、尽公开”原则，主动接受社会监督。
在受访人士看来，商业不动产REITs试点的落地，是中国REITs市场发展历程中一个承前启后的关键节点。它不仅是多层次资本市场体系的完善，更是金融服务实体经济、推动经济结构转型升级的体现。随着“双轨并行”格局的深化，一个更具广度、深度与活力的REITs市场新生态正加速成型，有望在盘活巨量存量资产、促进消费升级、推动房地产发展模式转型以及为居民增添财产性收入渠道等方面，发挥日益重要而长远的作用。
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