南方财经 21世纪经济报道记者吴斌 上海报道
全球经济正处于深刻的结构性调整期，关于城市发展、资本流向与未来生活方式的讨论从未像今天这般重要。增长放缓的忧虑、地缘政治的博弈、技术革命的冲击，共同构成了一幅复杂多变的时代图景。
在这一背景下，那些矗立于全球门户城市的大型综合体项目，便不再是简单的房地产工程，而是观察资本、产业与人如何重新聚集的前沿哨所。在上海徐汇区黄浦江畔，一条长约12公里的世界级滨水岸线正在经历前所未有的蜕变。从工业岸线到新城市核心，这片土地的生命力恰是中国城市进化的一个缩影。
上海西岸中環行政总裁关仕荣（Stuart Grant）近日在接受21世纪经济报道记者专访时反复提及“重新定义”，这不仅关乎物理空间的再造，更涉及对城市核心资产的重新理解以及对人工智能时代集聚效应的重新思辨。
西岸中環是徐汇滨江最大单一综合体项目，不仅是香港置地集团有史以来的最大单笔投资项目，也是目前亚洲在建规模最大的商业项目，总投资额约600亿元人民币。
2025年6月30日起，香港置地委任关仕荣为上海西岸中環行政总裁。在加入香港置地之前，关仕荣曾在黑石和博枫任职。他在亚太地区和欧洲房地产投资与开发领域积累了逾25年经验，这份跨周期的全球视野，与他当下正在操盘的本地实践相互交织，提供了一个审视商业地产未来的独特视角。
（上海西岸中環行政总裁Stuart Grant，受访者供图）
从“空间供给”到“体验重构”
在当前全球经济增长放缓的大背景下，商业地产已告别了粗放扩张的时代。关仕荣认为，尽管存在短期压力，但中国地产行业正在经历一场向高质量发展跃迁的深刻变革。
“在与投资者的沟通中，我们明显感受到市场对品质的关注度正在显著提升。”关仕荣指出，资本与需求正以前所未有的速度向顶级门户城市以及这些城市中更高品质的中央商务区转移。无论是租户、消费者还是访客，都不再满足于简单的空间供给，而是开始追求更优质、更高端的体验——其中，“体验”一词被反复强调。
这种现象在上海写字楼市场表现得尤为明显。关仕荣表示，尽管当前整体写字楼市场仍面临一定压力，但真正高品质的超甲级办公空间依然保持着稳定需求。
他认为，越来越多企业开始更加关注办公环境对于员工体验、企业文化以及整体工作氛围的影响，低密度、滨水、具备自然与文化资源的办公场景可以成为企业的新选择。他判断，2028年之后，市场新增的高品质供应将十分有限，上海正在经历与其他全球门户城市类似的周期性调整——供应放缓，需求回升，空置率逐步回落。
关仕荣用“城市核心资产的重新定义”来概括未来十年的发展趋势。在他看来，市场上大量存在的陈旧建筑都将面临翻新或重建的需求。这是竞争，更是巨大的机遇。
“长期来看，高品质项目始终具备稳定且持续的市场需求。”这种判断并非盲目的乐观，而是基于对成熟投资者逻辑的敏锐捕捉。他指出，当下全球成熟的投资者已经变得极其精挑细选，他们明确聚焦于那些拥有充分研究基础、强劲人口增长和更好流动性的地方。而在这场优胜劣汰的筛选里，唯有真正的品质高地，才能穿越周期。
寻找全球变局下的“确定性锚点”
如果说品质是穿越周期的内核，那么独特的物理与文化环境，便是承载这种品质的天然护城河。翻阅全球城市发展的画卷，有一个现象令人深思：许多伟大的城市及其综合体项目，无不依水而建，水似乎总能为冰冷的建筑赋予灵魂。
对于这一点，关仕荣深有感触。“人们天生对水体有一种亲近感，水域能带来放松与平静。这并非偶然。”在上海，这种滨水生活的吸引力正在被发挥到极致。许多人表达了强烈的搬迁意愿，无非是出于一种最朴素的向往：可以在午休时沿江跑步、骑行，下班后去旁边的剧院和博物馆，或者只是在江边放松。
关仕荣认为，这种生活方式的转变也得益于政府规划上的远见，黄浦江畔长达12公里的世界级规划独一无二，它成功将昔日的工业岸线转型为亚洲领先的当代艺术和经济走廊。而作为这一区域的主要参与者，他们并非孤军奋战，而是与政府及周边业主成立了区域联盟，共同努力提升整体品质。
“我们不是只关注自己的建筑，而是积极与周边环境融合。”关仕荣介绍，这里沿江分布着超过20家美术馆和博物馆。在他看来，这种模式提供的不只是高品质房地产，更是一种融合了文化、自然与健康的现代生活方式。
这种“近水”的综合体验，正转化为实实在在的产业吸引力。一个显著的现象是，诸如阿迪达斯（adidas）、露露乐蒙（lululemon）等知名企业选择将总部或重要机构迁入西岸中環，理由正是这里的多元业态和滨江环境能够帮助员工更好地实现工作与生活平衡。“大企业非常明白，关心员工福祉和客户体验，能直接提升生产力和员工留存率。”
在全球化面临逆风、地缘政治局势趋于复杂的当下，任何关于商业地产的讨论，都无法回避资本流动与跨国企业战略布局的变化。面对“如何寻求平衡”的难题，关仕荣带来了一种来自一线从业者的务实与乐观。
关仕荣观察到，全球资本与企业对于优质城市核心资产的关注度正在进一步提升，而拥有国际化资源、成熟产业基础与长期发展潜力的城市，依然具备强大的吸引力。面对中国市场的激烈竞争，关仕荣表示，不会忽视中国市场，即使面临竞争压力，也会持续在这里建立立足点。
展望未来，关仕荣认为，未来的城市综合体不再只是单一的商业空间，而是由工作、居住、消费、文化与社交共同构成的“生活系统”。“我们希望先建立稳定的人群与社群关系，再逐步形成更丰富的消费与生活场景。”
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