中新经纬5月18日电 (薛宇飞)“4月份的数据表明，楼市小阳春的交易行情得以延续。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬说。
18日，国家统计局公布了2026年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，一线城市新房价格连续三个月保持环比持平或上涨，房价持平或上涨的城市数量增至21个。
连续三个月止跌
国家统计局数据显示，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。今年2月、3月，一线城市新房价格环比涨幅分别为持平、0.2%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬表示，一线城市新房价格环比上涨0.1%，尽管涨幅相比3月份收窄，但出现了连续两个月环比上涨、连续三个月止跌的情况。
二手房方面，4月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。上海易居房地产研究院副院长严跃进对中新经纬分析：“一线城市二手房价格保持了连续两个月环比正增长，显现出积极的改善态势。”
二手房成交量占据一线城市的主流。从此前发布的数据看，尽管一些一线城市4月份二手房网签量较3月有所回落，但依然维持高位。
4月，北京市住建委数据显示，北京二手住宅网签量为17893套，创近五年同期新高；上海房产交易中心数据显示，上海二手房(含商业)累计网签量达28742套，创下了近十年4月单月成交最高值；广州市房地产中介协会数据显示，广州二手住宅网签量为10426套，同比增长4.84%；乐有家研究中心数据显示，深圳二手住宅网签量为5644套，环比上涨11%。
张大伟分析称，一般来说，在春节过后，楼市交易是3月份最热，4月份热度下降，5月回归平稳。但今年4月份的数据表明，楼市小阳春的交易行情得以延续。从供求关系看，一线城市土地供应持续收紧，2021年以来连续四年土地供应大幅下滑，新增房源供给有限。同时，人口持续净流入，教育、医疗、就业等核心资源不断集聚，刚需与改善型需求旺盛，供需关系偏紧的状况支撑了房价企稳回升。
严跃进表示，从城市分类看，4月份一、二、三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅分别为0.1%、-0.1%和-0.3%，同比涨幅为-2.1%、-3.3%和-4.1%。一线城市表现最为积极，成为本轮楼市小阳春和稳定房地产市场的示范类城市，这说明城市规模大且青年人数量多的城市，房地产交易回稳的基础更为扎实。
吉林、徐州为何涨幅靠前？
4月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨或持平的城市共有21个，较3月增加5个。张大伟称，这显示出新房市场回暖范围有所扩大，部分城市已率先走出下跌通道，市场信心逐步修复。
4月份，共有14个城市新建商品住宅价格环比上涨，上涨城市数量与3月持平。新房价格环比涨幅靠前的城市中，上海、杭州、吉林以环比上涨0.4%领跑市场，南京、大连、太原、烟台、乌鲁木齐、广州、深圳、青岛、烟台等城市涨幅居前。
严跃进分析，上海、杭州、南京等长三角城市表现较好，说明基本面不错的城市，其价格企稳的基础会更为牢靠。这反过来要求各地强化“人产城”的关系，以产业发展来带动就业向好，并带动住房消费需求的积极释放。
4月份，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨或持平的城市共有16个，较3月减少1个。环比涨幅靠前的城市包含上海、徐州、北京、西安、深圳、厦门、广州、沈阳、宁波、合肥、武汉、海口等。
数据显示，4月份上海新房、二手房销售价格分别环比上涨0.4%、0.7%，涨幅均位列70城居首。同时，上海4月新房、二手房销售价格的环比涨幅均高于3月份。
对此，张大伟称，上海房地产回温是多个利好因素共同作用的结果。以3月份二手房成交数据为例，当月300万元以下的二手房交易占比约53%，其中200万元以下占比约33%，低总价房源在二手房中的成交占比明显提升，说明刚需正在积极入市，托起了上海楼市。
张大伟继续分析，由于过去一段时间的房价调整，当前上海市核心区域二手房的租售比有所提升，租金回报让刚需年轻人看到了性价比。再加上楼市限购政策松动、公积金贷款额度提升、落户规模较大等因素，促使上海房地产逐渐稳定。
从同、环比涨幅靠前的城市看，除了一线城市和热门二线城市外，一些非核心、热门城市的房价涨幅也较快，比如吉林、徐州等。以吉林市为例，该市新房价格已连续两个月环比上涨。
严跃进表示，吉林市是整个吉林省内除省会长春之外，城市规模和能级都比较大的地级市。从这一轮楼市表现看，除了一二线城市，一些地级市的房地产市场也逐步发展起来。这些城市的逻辑很相似：一是城市规模较大，二是年轻人较多，三是近年来新房等供应量明显减少。在这一轮市场需求释放的过程中，供需关系改善，带动量和价的上升。
“在三四线城市中，需要重点注意那些城市规模相对较大的地级市，它们往往会成为三四线城市中楼市率先回稳的‘领头羊’。”严跃进说。
“房价大幅度下调的可能性不存在了”
李宇嘉称，本轮价格修复，并没有政策端的大力度救市纾困，之所以能有良好表现，根源在于供求关系开始好转。一方面，从2022年至2025年，新房市场一直呈现供地小于开工、开工小于批售、批售小于销售的去库存态势。到2026年，新房市场库存体量降到历史低位，供求关系好转；另一方面，供给端发生变化，“好房子”建设提升了市场供应的有效性，提振了置换型需求的热情。
李宇嘉认为，从2022年开始，二手房市场不断挤出泡沫，投资客抛盘趋于尾声，市场交易中的理性因素上升。在以刚性需求占主导的背景下，当价格降到历史低位时，供需开始匹配，达到了潜在购买力可支付的水平。
李宇嘉预测，市场继续止跌趋稳的态势会维持下去，5至6月份也是重要的窗口期。市场需要注意以下几个方面：一是二手房的挂牌量、挂牌价、议价空间等，能否保持住；二是，“卖旧买新”的需求是否能循环起来，即中等价位、中高价位的新房和二手房交易能否有起色；三是，租金回报率能否稳定，并持续高于公积金贷款利率。
“上述指标如能达到预期，市场止跌趋稳的态势会继续显现。但不管如何，基于市场基本面分析，房价再次大幅度下调的可能性不存在了。”李宇嘉说。
分城市类型看，张大伟认为，未来房地产市场将延续“一线坚挺、二线分化、三线承压”的格局。一线城市方面，由于供需偏紧、政策支持力度大，房价或保持温和上涨，环比涨幅或维持在0.1%至0.5%区间；强二线城市方面，由于人口净流入、产业基础较好，核心区域房价有望企稳回升，非核心区域仍将小幅调整；普通二线及三、四线城市方面，由于库存高企、人口外流，房价或持续低位运行，部分城市面临深度调整压力。
张大伟称，随着“好房子”建设推进，房企聚焦改善型产品开发，新房供给结构优化，叠加政策持续托底，新房市场上涨城市数量或将继续增加，整体有望逐步企稳。二手房市场受前期高价房源挂牌、购房者观望情绪影响，修复节奏将慢于新房，尤其是二、三线城市二手房去化周期较长，价格或持续低位徘徊，直至库存有效消化。
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