南方财经全媒体记者高慧超 实习生李彦茜 佛山报道
近日，佛山贝壳发布的《2024年年度佛山楼市大数据》（下称“报告”）显示，2024年，佛山全市一手住宅成交约4.45万套（含别墅），同比下跌18%，为近十年最低；二手住宅网签共54979套，同比下降6.8%，顺德、南海仍维持市场成交主力地位不变。
量跌的同时，佛山住宅价格继续走低：二手房套均总价122万元，同比减少18万元；新房也呈现类似趋势，套均总价约194万元，同比减少29万元。套均总价及贷款利率均明显下降。
但事实上，2024年，为促地产回暖，佛山已频出利好政策，楼市仍“量价齐跌”，其原因何在？
多位受访对象认为，一方面，泛家居产业作为佛山经济增长的重要引擎，产业发展受房地产市场调整影响，导致不少员工收入不及预期，抑制了购房需求；另一方面，部分楼市政策力度还不够足，一些消费者持观望态度，等待更强政策。此外，广州购房政策的虹吸效应较强，也削弱了佛山楼盘的竞争力。
展望未来，佛山楼市的“止跌回稳”还需政策、经济、人口等多方面因素共同作用。
五区一手住宅成交均下跌
据不完全统计，2024年，在中央下调LPR报价、取消房贷利率加点下限、调低首付比例等利好政策的基础上，佛山出台了十余个新政，促进楼市健康发展，包括多次上调公积金贷款额度、全面放开购房入户、取消豪宅税、允许商转公、调整住房套数认定规定等，不断降低购房门槛和成本。为何仍没能拉动佛山楼市增长？
2024年，佛山五区一手住宅成交套数均呈下跌走势，三水区跌幅最大，其次为高明区。
住建部政策研究中心副教授李嘉珣认为，这首先与收入预期有关。工业是佛山经济增长的主引擎，佛山家电家具、陶瓷建材等支柱性产业均与房地产紧密相连。当前，房地产市场面临诸多挑战，其调整影响了不少相关产业发展，导致佛山不少高薪岗位受限，劳动者收入预期不明朗，进而抑制了居民购房需求。而降低首付、取消限购、公积金额度等政策仅能降低买房门槛，未能提升性价比，消费者多持观望态度，等待未来可能有的更强政策。
2024年前三季度，佛山实现地区生产总值9335.48亿元，同比增长1.6%，增速居26座万亿GDP城市末尾。与此同时，佛山市民对于杠杆买房的态度愈趋保守，2024年，佛山全款购房比例从2023年的24.7%上升到28.2%。
收入预期不明朗叠加全款购房，导致消费者对于房价更为敏感。
《白皮书》显示，2024年，佛山二手交易以价换量趋势明显，二手房单价1万元以内的房源成交占比提升至49.5%；成交总价在100万元以下的房源占比高达49.3%，同比提升11.4%。
受二手房议价幅度较大影响，佛山二手住宅成交占比持续提升。2024年，二手房议价率呈明显上升趋势，首次挂牌到成交的平均降价幅度为31.6%。佛山二手住宅成交占全市总成交55.3%，比2023年提升了3.3个百分点。其中，南海区二手住宅成交占区域总成交61%，为五区最高。
除了佛山自身原因影响楼市外，李嘉珣还认为，2024年，广州出台的购房政策引发了虹吸效应，相较佛山，广州部分楼盘存在价格优势且高端盘金融属性更强，这导致佛山楼盘的竞争力被削弱。
“相较于广州，目前佛山楼市在政策上有略微劣势，所以的确能看到一些高端购房者会跑到广州去买房。”贝壳找房佛山站城市总经理马宁坦言，但楼市短期看政策、中期看经济、长期看人口。截至2023年底，佛山的常住人口为961.54万人，属于特大城市。虽然2024年经济增速相对落后，但佛山是一个藏富于民的城市，家庭月均收入排名在全国靠前。长期来看，佛山楼市发展仍有基础。
2025能否“止跌回稳”？
2024年9月26日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”。从全国来看，房地产市场已初现止跌回稳的迹象。佛山楼市何时能够“止跌”？
“从新房市场来看，目前佛山对新房价格管控比较严格，不允许随便调低价格，开放商下调价格的空间不大。”从业八年的佛山地产中介萧小龙说，不过，这也导致新房销售难度增加，就需要政府加大降息、降门槛或其他政策红利力度，吸引购房客。
从板块来看，改善性住房或将最快实现“止跌回稳”。
《白皮书》显示，近五年，佛山120-144㎡及144㎡以上面积新房成交比例呈上升趋势。从价格来看，改善性住房的价格也更加稳定。2024年，佛山总价100万元以下二手房产议价率最高达34.3%，400万元以上房产的议价率最低。
开发商也在加大改善性住房的建设力度。2024年，佛山新增批售住宅120-144㎡及144㎡以上供应比例上涨明显，尤其144㎡以上产品占比涨幅达10%，其中南海区120㎡以上产品供应占比超一半。
（数据来源：佛山住建局 制图：佛山贝壳研究院）
值得一提的是，由于新增批售住宅持续减少，目前佛山新房供需已实现基本平衡。
2024年，佛山新增批售住宅3.2万套，创近年住宅供应量新低，比成交套数（4.45万套）少1.25万套。截至2024年末，佛山住宅库存出清周期约12个月，基本供需平衡，其中禅城区出清周期仅7个月，库存压力最小，但高明区长达20个月，仍供过于求。
受此影响，佛山2024年新出让涉宅用地面积有所回升。
《白皮书》显示，2024年，佛山共出让涉宅用地34宗，其中大于2000㎡地块32宗，成交面积约163.22万㎡，同比上升15.3%，成交金额约252.17亿元，同比下降22.6%，全部宗地均底价成交，溢价率为0%。分区来看，顺德区的成交面积最多，南海区的成交金额最高，两区出让面积合计占全市超七成，桂城、大良、大沥成年度最“吸金”镇街。
国央企是佛山卖地的最强支撑。2024年，国央企拿地占比近八成，其中南控集团和顺控城投是2024年佛山土地市场的最大买家，其拿地规模和金额均断层领先其他房企。民企中除了宏宇、涛汇等老面孔外，广州正升投资集团有限公司落子大沥，首次进入佛山。另外还有广东富华机械集团、东凯投资等跨界涉足房地产领域的本土民企，为土拍市场注入新鲜血液。
楼市长期看人口，展望未来，多个业内人士认为，佛山促进房地产健康平稳发展的“金钥匙”还是在人口上。
佛山市房地产业协会执行会长周倩认为，未来如果广州进一步放宽入户政策，可能会对佛山房地产市场产生更大影响。因此，佛山需要加强城市形象宣传，提升城市吸引力，以吸引更多来自粤港澳大湾区及其他地区的人才流入。
李嘉珣也建议，未来，佛山应该围绕留住人做文章，放宽落户限制，简化落户和居留流程，为人才提供多元化住房保障，同时扩大购房补贴适用对象范围，加大子女教育投入。
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