在商业租房过程中，承租人为了经营需要，往往会签订长期租赁合同，经出租人同意后对房屋进行大规模装修，甚至改变房屋结构和经营用途。很多人认为，只要装修经过了出租人同意，无论什么情况，都不需要把房屋恢复原状。
可是，一旦承租人因经营不善等原因单方提前解约，出租人面对一个结构、功能都被彻底改造的房屋，能要求恢复原状吗？
原告技术公司与被告医疗公司在2021年11月签订了长期租赁合同，租赁期限至2027年2月28日。承租的医疗公司在出租方科技公司同意的情况下对房屋进行了改造。北京市第一中级人民法院民一庭法官助理马佳雯介绍，案涉房屋在一个园区里，这个园区入驻或承租企业大多从事医疗、健康与生物方面等相关行业，房屋原来的用途是实验室，承租人经出租人同意，改造后做了办公室使用。
双方签订的租赁合同对装修处置、违约责任作出了详细约定。
马佳雯：根据双方租赁合同的约定，合同解除或租期期满之后，承租人自有设备可以自行搬离，对于出租人不需要的装修部分，由承租人拆除并承担费用。合同还约定，如果是承租人单方根本违约提前退租的，还需要按年租金50%支付违约金，且要按出租人要求恢复房屋原状，或承担全部复原费用。对于合同双方自愿约定的这些违约后果，我们通常认为是具备法律效力的。
2024年3月，租期还剩3年多时间，承租人医疗公司因自身经营问题，单方面提出提前退租。出租人科技公司同意解除合同，但双方就复原费用、占用损失等赔偿问题无法达成一致。出租方起诉到法院，要求承租方支付房屋占有使用费、房屋复原费、律师费、鉴定费以及约定的违约金。法院委托专业机构对房屋复原费用进行了司法鉴定。主审此案的北京市第一中级人民法院民一庭副庭长赵蕾进行了分析。
赵蕾：关于承租的房屋装修后是否需要恢复原状这个问题，不仅在于装修是否经过了出租人的同意，还在于这个租赁合同终止的原因是什么。根据《中华人民共和国民法典》的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁房屋进行装修、改造；如果是私自、擅自装修、改动房屋结构，出租人可直接要求恢复原状、赔偿损失。而如果经过了出租人同意，承租人退租时或者解约时是否恢复原状，就要分情形来进行判定。
赵蕾介绍，如果租赁期满合同自然终止，对于经出租人同意的装饰装修，如果合同无明确约定，承租人有权不予恢复，以现有状态返还即可。因不可抗力，比如政策调整、自然灾害等不可归责双方的原因解约的，出租人一般也无权要求承租人恢复原状、赔偿装修损失。但是，租赁期未到，双方又不是协商解除合同，是承租人单方提前解约，要不要恢复原状，就要看双方的约定。
按照双方的合同约定，承租人医疗公司如果提前退租，属于违约，应按年租金的百分之五十向出租人科技公司支付违约金。添置的装修或附属物等需按照科技公司的要求恢复原状，或赔偿恢复原状的费用。
赵蕾：出租人当初同意装修是基于双方长期履约、合同能够正常到期的合理预期。承租人中途单方违约退租，打破了合同约定，还改变了房屋原有实验室的结构和用途，导致后续出租人需要花费资金、时间复原房屋、重新招租，产生了实质性经济损失。因此法院结合鉴定结论，扣除装修合理折旧后，依法支持了房屋复原费用，同时支持了合理期间的房屋占有使用费。
简单来说，商用租房，合同正常到期、协商解约、无责解约，承租人无需将房屋恢复原状；因自身原因违约、提前退租，即便装修经过出租人同意，也必须按约定恢复原状、承担相应赔偿责任。
眼下正是毕业季，大批高校毕业生走出校园，城市租房市场也迎来了一年中比较活跃的时段。对于要租房的毕业生和房东来说，签订租房合同要注意哪些事项？承租后又要注意哪些问题？
法官提示：无论是商业长期租赁房屋，还是个人承租房屋，签订租房合同时，都务必重点关注装修处置、违约退租相关条款，谨慎改造房屋结构、变更房屋使用性质。
马佳雯介绍，现在正值毕业季，提醒广大毕业生，租房之后想改造自己的居住空间没有问题，但是要注意，一定要提前取得出租人的书面同意，同时在合同中明确约定退租装修归属、复原条件、折旧承担方式等等，提前划清责任。如果需要提前退租，尽量提前沟通、预留合理腾空复原周期，主动协商解决方案，以减少出租人的空置损失和复原成本。
那么，出租人该如何做好风险把控，降低租赁纠纷带来的损失？
赵蕾：出租房屋时，可以根据房屋的原始用途明确限定承租人装修改造范围、禁止改动的结构部位，把装修的流程、恢复原状的标准，白纸黑字写进合同里。同时，在租期内，可以定期去巡查房屋使用情况，及时发现违规改造问题。一旦遇到承租人提前退租，也应当秉持诚信原则，及时止损、合理对接，避免不当扩大空置损失。总之，双方事前明确约定、事中规范履约、事后诚信协商，才能最大程度减少纠纷。
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