多地密集发文，小区公共收益迈入“强监管时代”
作者：马一凡
长期以来，住宅小区的电梯广告费、停车费、公共场地经营收入等“公共收入”如何产生、如何使用，一直是困扰业主的“糊涂账”。
如今，这一局面正在被逐步改变。
近期，上海、河南、黑龙江等省市密集出台针对住宅小区公共收益的专项管理规定，从制度层面明确公共收益的来源、归属、管理和使用方式。
与此同时，回溯过去一年，全国已有多个省市发布相关政策，其指向高度一致――通过制度化、透明化监管，让小区公共收益真正“归业主所有、由业主监督、为业主所用”。
三地新规陆续出台
近日，上海市房屋管理局印发《上海市住宅小区公共收益管理办法》(以下简称“办法”)，明确建立住宅小区公共收益监管账户制度。根据办法，自2026年4月1日起，住宅小区每一部电梯、每一个车位、每一块广告牌产生的公共收入，都应当直接存入监管账户，实行专户专储、单独列账、公开透明管理。
“办法”对“小区公共收入”和“小区公共收益”作出清晰区分：前者是指利用业主共有道路、场地、设施、房屋等开展经营活动取得的收入，后者则是公共收入扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后的余额。
在管理机制上，上海明确物业服务企业只能开立一个监管账户，并在账户下按物业管理区域分别设账；业主大会成立前，公共收益由区房屋行政管理部门代为管理，待业主大会成立并开立账户后，再一次性划转本息。公共收益的用途则是主要用于补充专项维修资金，也可以用于业委会工作经费、审计诉讼等相关支出范围内。
几乎同期，河南省住房和城乡建设厅也印发了《河南省住宅小区公共收益管理办法(试行)》，从省级层面系统规范公共收益管理。该办法明确提出，公共收益属于业主共有，管理应当坚持公平公开、共同决策、政府监督原则，任何单位和个人不得侵占、挪用。
在信息公开方面，物业服务人或业主委员会须在每季度第一个月月底前，公示上一季度公共收益收支情况，且公示期不少于 30个工作日，并对业主提出的异议设置了明确答复期限。
此外，黑龙江省住房和城乡建设厅也于2025年11月28日发布通知，要求住宅小区公共收益实行专户管理、独立核算、定期公布，严禁以个人名义存储、管理公共收益，并对伪造、隐匿会计资料等行为作出禁止性规定。
三地新规核心目标高度一致：堵住公共收益管理漏洞、强化过程监管、提升透明度。
事实上，自去年以来，全国多地已陆续出台相关政策，形成密集推进态势。
2025年1月，福建省发布《福建省住宅小区公共收益管理办法》；同年3月，长沙市开展住宅小区公共收益信息公开活动，推动“应亮尽亮”；5月，杭州市发布公共收益管理工作指引；6月，江西省出台省级指导意见，广西公开征求管理办法意见；7月，河南省焦作市率先在省内出台公共收益监管试行通知，湖北省印发《湖北省住宅小区公共收益管理办法(试行)》，明确公共收益属于业主共有。
在不少城市，公共收益甚至已经成为小区“反哺业主”的现实资金来源。去年，一些小区向业主“发钱”，正是源自多年积累的公共收益。
从这些政策可以看出，各地路径虽不完全相同，但指向高度一致――公共收益必须算清楚、管起来、晒出来，不能再是“糊涂账”。
专家：新规有助于打开物业管理“黑盒子”
“未来，上海的业主们通过随申办、公共收入查询二维码等渠道，就能获取本小区、门牌幢的公共收益情况，大幅降低监督成本，保障知情权和监督权。”中指研究院物业事业部研究副总监彭雨表示。
彭雨指出，在此次“办法”出台前，上海的小区公共收益管理主要依据的是2020年发布的相关规范文件，该文件已于2025年底到期，而新办法在原有基础上进行了升级，尤其是通过监管账户制度，进一步强化了资金安全和透明度。
“公共收益问题之所以长期成为矛盾焦点，根源在于概念不清、管理不专业、使用不规范。”彭雨认为，随着各地制度不断完善，公共收益的归属、用途和管理方式正变得越发清晰，这不仅有助于打开物业管理的“黑盒子”，也有助于提升业主对物业企业乃至整个物业行业的信任度。
不过，制度能否真正落地，仍取决于业主自治能力。克而瑞物管研究总监马燕娇表示，公共收益规范管理高度依赖业委会这一主体的有效运作，但当前全国业委会覆盖率仍然偏低，业主自治能力薄弱是普遍瓶颈。
公开资料显示，业委会成立率在不同城市间分化明显。以上海为例，2023年底业委会成立比例已超过80%，部分街镇甚至达到99%；而在部分中小城市，这一比例尚不足30%。
“要让公共收益监管真正落地，一方面需要在立法层面简化业委会成立流程，另一方面也要强制构建透明化监管体系，比如数字平台公示、第三方审计等，解决‘业主共有却无法监管’的问题。”马燕娇表示。
彭雨则认为，政策密集出台本身已形成倒逼效应，正在推动头部物业企业加快公共收益管理公开化、透明化的实践探索。随着监管规则日益清晰，各方监督将“有据可依”，有助于增进业主、业委会与物业企业之间的信任。
从“谁来管”到“怎么管”，从“算不清”到“全透明”，住宅小区公共收益的治理逻辑正在发生深刻转变。在政策合力之下，这笔曾经模糊不清的“社区账本”，正逐步被拉入制度化、阳光化的监管轨道。
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