三宗位于核心地段、出租率超90% 的优质长租公寓项目在7月同时宣布易主——
陆家嘴集团将运营六年的前滩雍萃46项目挂牌转让;外资巨头领盛投资委托中介寻找COZI可遇·虹桥项目买家;友邦保险则通过Pre-REITs基金完成了对瓴寓国际松江柚米社区的收购。
明明都是优质资产，为何还要出售?
这或许标志着中国长租公寓市场已从野蛮生长步入成熟运营阶段，资本退出闭环正在形成。
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三重退出路径，从野蛮生长到闭环成熟
回望过往，长租公寓曾深陷“运营难盈利、资本难退出”的双重困境。彼时开发商自持项目因资金占用过大被迫停工，运营方因资产流动性差陷入“投后管理僵局”，机构资本因缺乏退出通道对长租资产敬而远之。
而今，三宗交易的集中出现绝非偶然，而是行业成熟度提升的必然产物。仲量联行报告显示，2024年长租公寓在上海投资市场中成交金额占比已达14%，成为主流资产类别。
具体来看，陆家嘴前滩雍萃项目的转让，是国资战略腾挪的典型案例。这个2019年入市的前滩高端公寓项目，以85-240平方米大户型为主，月租金高达10920-39000元。作为上海首个要求全部自持的土地挂牌项目，其楼面价仅15929元/平方米的先天优势，使陆家嘴在持有六年后获得可观溢价。
领盛投资的COZI可遇·虹桥项目，则是外资“买入-修复-退出” 闭环操作的典型案例。通过将闲置的虹桥良华购物广场改造为总建面5.1万平方米的“公寓+商业”复合社区。仅两年时间实现90%出租率，引入肯德基、星巴克等品牌形成商业闭环后，立即启动退出程序，完美演绎了外资机构3-5年持有周期的经典策略。
友邦保险对松江柚米社区的收购则体现出更大的突破性，通过“中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金”，友邦联合中宏保险等机构以9.8亿元完成对2252套保租房的收购。该项目作为上海松江经开区管委会合作项目，2024年6月启用后去化率已达60%，年化资本化率稳定在6%。
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与早期“只进不出”的困境相比，当前市场已形成多层次退出体系：
对于开发型资本：通过大宗交易直接转让，如陆家嘴项目;
对于运营型资本：采用资产包整售，如领盛项目;
对于长期资本：通过Pre-REITs基金过渡至公募REITs，如友邦模式。
这种多元化的退出通道，正是市场成熟的核心标志。
闭环成型的底层逻辑：政策、需求与效率的三重驱动
资本退出路径的畅通，绝非孤立事件，而是政策引导、市场需求与运营能力共振的结果。
政策层面的“铺路石”作用尤为关键。2021年以来，全国保租房政策密集出台，上海明确“十四五”建设 40万套保租房的目标，为资产提供了稳定的政策背书;2022年公募 REITs 试点扩大至保租房领域，6 支已上市产品均实现 90%以上出租率，为资本退出提供了“高速公路”;而国资国企“聚焦主业”的改革要求，也推动陆家嘴等企业通过资产转让优化配置。
市场需求的 “强支撑” 则构成基础。上海作为超一线城市，租房人口占比已达38%，其中35岁以下年轻人占比超70%。前滩雍萃项目瞄准的高端人才、虹桥项目服务的商务区白领、松江柚米社区覆盖的产业工人，恰好覆盖了租房市场的“金字塔结构”—— 从高端到刚需的全场景需求，确保了优质项目的出租率与租金稳定性，为资本退出提供了“价值锚点”。
运营能力的“质的飞跃”是关键突破。早期长租公寓多依赖 “收房 - 出租” 的粗放模式，GOP率普遍低于 60%;如今头部企业通过精细化运营实现突破：万科泊寓建立 “租金动态定价模型”，将空置率压降至 5%以下;瓴寓国际通过“空间复用”(如公共区域分时作为会议室、活动区)提升坪效30%;自如的 “智能验房+VR看房” 系统，将带看效率提升40%。运营效率的提升，让长租资产从“现金流黑洞”变成 “稳定收益器”，这才是资本敢于进入、顺利退出的核心前提。
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资本香饽饽，长租公寓迎来资本退出的黄金时代?
当退出路径畅通、底层逻辑稳固，长租公寓正从 “资本试水场” 变为 “机构必争地”。这种转变并非偶然，而是呈现出可预期的趋势特征。
险资 “压舱石” 作用持续强化。友邦保险的入局不是孤例：2024 年泰康保险通过股权收购进入上海保租房市场，平安不动产设立 50 亿元长租公寓基金。险资青睐的核心逻辑清晰：在十年期国债收益率跌破 3% 的环境下，长租公寓 6% 左右的稳定年化回报、与保险资金久期匹配的特性，成为大类资产配置的 “稀缺品”。这种趋势与全球同步 —— 北美市场中，保险资金占租赁住房投资的比例已达 28%，而中国这一比例尚不足 5%，未来增长空间显著。
REITs “加速器” 效应即将爆发。目前6支保租房公募 REITs 总市值近百亿元，平均年化收益达 4.3%，而松江柚米社区等项目通过 Pre-REITs 基金完成 “合规性梳理 + 收益稳定性验证” 后，正加速排队等待上市。业内预测，2025-2026 年保租房公募 REITs 规模有望突破 500 亿元，形成 “建设 - 运营 - REITs 退出 - 再投资” 的闭环，彻底解决长租公寓 “重资产、长周期” 的资金痛点。
数字化 “价值重构” 成新竞争壁垒。当基础运营同质化后，科技能力成为资产溢价的关键。万科泊寓的 “智能投研系统” 能通过人口流动、产业布局数据，提前 12 个月预判区域租金涨幅，准确率达 85%;龙湖冠寓的 “能源管理系统” 使单店能耗下降 15%;城家公寓的 “租客行为分析模型”，能根据浏览记录推荐适配房源，续租率提升至 65%。这些数字化能力不仅提升收益，更让资产在交易时获得 “科技溢价”—— 同等条件下，数字化程度高的项目转让溢价率比传统项目高 8-10 个百分点。
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写在最后
从早期的规模竞赛到如今的价值深耕，从单纯的房源争夺到成熟的“投融建管退”闭环构建。三笔上海交易的深层意义在于，它们验证了优质租赁资产的流动性和资本退出可行性。
未来，随着更多资本通过成熟路径进入与退出，长租公寓的供给将更精准、运营更高效、价格更稳定。而这，或许正是 “租购并举” 住房制度下，长租公寓行业最值得期待的黄金图景。
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