南方财经全媒体记者 曹媛 深圳报道
继“517”楼市新政发布后，深圳房地产市场也迎来了“降首付”、“降利率”的“双降”局面。
5月28日，按照《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》、《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》等政策精神和因城施策原则，根据深圳市政府调控要求，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。
首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。
值得注意的是，如果后续央行降低LPR，房贷利率或还有下降空间。目前，5月LPR报价仍“按兵不动”，5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。两报价均与上月持平。
多位业内人士认为，预计LPR有调降空间，但幅度将会有所收窄。
购置500万房产，首付减少约50万
此轮调整后，目前深圳首套房首付最低比例为20%，二套房首付最低比例为30%，首套房利率下限降至3.5%，二套房利率下限降至3.9%。
以在深圳首次购置总价为500万房产为例，纯商业贷款30年，此前的房贷利率为3.85%，此次政策后调整为3.5%，如果按照最新的首付比例20%计算，首付将从150万元减少至100万，减少了50万元，但月供每月多出约1500元左右；如果仍选择30%的首付比例，月供将少还近700元/月，还款总额将共节省约25万元。
有业内人士表示，此次调整有利于降低居民家庭购房门槛，减轻还款负担，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
深圳是一座“移民城市”，新市民、外来人口规模大，但由于过去数年深圳房价快速上涨，这部分人群的购房需求一直被积压。数据显示，自2021年5月份以来，深圳房价连续下跌近三年，外围部分区域房价下跌40%左右。中心区也下跌约30%，很多区域房价水平回到2018年，部分住房需求有了释放的机会。
“在降房价、近期降成本、释放需求、降低门槛综合作用下，市场预期会得到提振，叠加降房价，未来一段时间，商品房销售会得到提升。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称。
上海、广州“打样”，深圳跟进调整
在深圳之前，一线城市中上海和广州已率先调降首套房贷利率。易居研究院研究总监严跃进曾在接受21世纪经济报道记者采访时表示，上海、广州的调整，其实是给一线城市“打样”，房贷利率下调，首付比例降低，都是真金白银的让利，对促进房地产市场热度大有裨益。
李宇嘉也认为，（深圳调整）真正对标上海，在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上，与上海完全一致。彰显了在房地产调控政策上的城市能级，上海和深圳是一致的。上海出台调控政策后，相当于为深圳打了个样板。
他进一步表示，上周末，广东省19个城市执行5月17日国家对于首套房、二套房最低15%和25%的最低首付，以及按揭贷款利率不设下限的政策。但当时，广州、深圳未跟进。考虑到广深两地新市民多，外来人口集中，近期楼市形势严峻，此次广州跟进了政策，深圳也自然会跟进此政策。但与广州不同的是，这有选择、有限制的差别化跟进。
“降首付”、“降利率”真能让大家买房吗？
但在今日新政出台后，某意向在深圳购房的人士告诉记者，“房价越降我越想再观望观望，每次政策一出就是大几万的调整，普通人更不敢轻易买房了，总感觉不是市场最低点。”
李宇嘉也认为，从去年深圳人才房受到热捧，以及去年以来低总价、低单价的二手房销售更好等综合情况来看，居民购买商品房的支付能力还是比较弱，再加上整体供应量比较大。因此，这一轮从需求端鼓励居民加杠杆贷款买房，无法从根本上提振市场情绪。
乐有家研究中心数据显示，从2021至2023年，深圳二手房成交均价从8字头跌到7字头，再到6字头，不断降低。
他建议下一步继续从住房保障的角度入手，推动供给侧改革，将刚需和中低收入人群需求主要转向保障性住房和二手住房，新房市场逐渐转向改善性需求。这样，尽管商品房市场在下滑，但行业整体规模仍保持在高位，这是房地产未来发展的基本路径。
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