天河区住建局：项目系无证施工，保障性租赁住房资格已被取消，冼村街道将跟进并妥善处理
“三栋楼加起来共有1180户业主，大家每天都提心吊胆的，要是发生坍塌事故，后果不堪设想！”近日，广州市天河区平云路177号跑马地花园三期的业主们向新快报记者报料，有施工队在小区B、C、D栋1-3楼内闭门施工，在业主不知情的情况下，施工方将办公用房改建为公寓，并安装了2台大型中央空调机组。经业主们统计，改建后的房屋多达244间，业主们担心如此大规模的改建，对于楼层承重以及消防会存在极大的安全隐患。
对此，天河区冼村街道办事处曾回应业主称，项目建设过程已取得建筑工程施工许可及建设工程消防设计审查意见同意，并通过建设工程消防验收，评定为合格。然而，6月28日，天河区住建园林局回复新快报记者称，项目涉嫌无证施工，原取得的装修消防许可已失效，同时已取消其保障性租赁住房的资格，后续由冼村街道跟进并妥善处理。
改建后的房屋多达244间，业主们担心如此大规模的改建，对于楼层承重以及消防方面会存在极大的安全隐患。
D栋三楼的外立面被拆除，被油布盖住。
【业主报料】
眼皮底下，办公用房成出租公寓
“今年5月上旬，有业主发现小区三期B、C、D栋的2、3楼大规模施工，业主们却毫不知情。”6月21日，跑马地花园三期的业主老陈（佚名）告诉新快报记者，业主们曾多次询问小区的物业公司了解相关情况，却没有得到准确的回复。直到5月22日，业主们通过12345平台的投诉回复才得知2、3楼成了保障性租赁住房。“在没经过业主们的同意和相关文件公示的情况下，（广州越秀星寓公寓管理有限公司）就试图将办公性质的房屋改为公寓并对外出租，这算怎么回事？”老陈愤愤不平道。
老陈告诉记者，5月29日，在业主报警后，冼村派出所派出警员和业主对2、3楼进行核查。然而，不看不知道，一看吓一跳。“原本52间办公用房，如今被悄悄改成244间小公寓。”老陈表示，当时警员请现场项目施工人员提供施工证件，施工人员却无法提供。警员当场责令施工人员，在未取得相关复工通知前不得继续施工，并请小区物业人员进行监督。
后来，业主们从天河区住建局了解到，如今2、3层的改建并不属于住建局2019年核发的施工许可证批准范围，涉嫌无证施工。“为何不在批准范围内，施工方还能继续施工呢？”业主们对此感到十分诧异。
安装在D栋三楼的大型设备。
C栋一楼大厅全貌。
施工许可问题，冼村街道先后改口
实际上，事发后，业主们表示曾多次通过12345平台以及其他方式向有关单位投诉，然而，当地街道和相关部门的回复却各执一词，令业主们一头雾水。
5月22日，冼村街道办事处回复业主称：关于市民投诉天河区冼村街道平云路177号之二违章建筑、房屋改变使用性质的问题，情况部分属实。此外，回复中指出，2、3层的越秀星寓马场店为定向出租的保障性租赁住房，已纳入广州市保障性租赁住房管理，项目已取得《广州市保障性租赁住房项目认定书》，建设过程已取得建筑工程施工许可及建设工程消防设计审查意见同意，并通过建设工程消防验收，评定为合格。现场检查该项目未出示规划变更手续，目前仍未投入使用，已要求当事人取得规划变更手续后再投入使用。
6月5日，冼村街道办事处在给业主的回复中却称，关于市民投诉的2、3楼的房屋违建问题，情况不属实。该地址为装修工程，并未发现增加建筑面积的行为，未涉及违法建设。在当天的另一则回复中，冼村街道办事处称，已安排相关部门对2、3层的装修工程进行巡查控停，同时已要求建设单位在未完成全部手续前不得将该项目投入使用。
6月11日，冼村街道办事处给业主的回复中提到了施工许可证的由来。冼村街道办事处指出：在2018年，2、3层因无证施工被街道执法队强制停工、立案处罚并责令补办施工手续。随后，该项目于2019年4月取得建筑工程施工至2024年6月6日。在此期间，冼村街道办事处未收到天河区住房建设和园林局所发来该地址装修工程已申请中止或完工的通知，及该地址施工过程存在违法行为的线索。另据街道今年6月5日收到的区住建局《关于广州市天河区平云路177号2层、3层涉嫌无证施工的告知函》，已于6月7日进行立案查处。经现场检查该项目至今未投入使用，未形成改变房屋使用性质的事实。
关于施工许可证的问题终于明了，但街道这一说法却与此前回复业主的“建设过程已取得建筑工程施工许可”有所出入。
【记者走访】
密密麻麻，装修现场宛如“迷宫”
改建后楼层内的情况如何呢？在业主的带领下，日前，新快报记者来到涉事楼层一探究竟。
在小区B、C、D栋2、3楼，记者发现改建的房间密密麻麻，由过道隔成了外侧和内侧的房间，走在楼层里宛如迷宫一般。在楼层内侧的房间，部分房间没有窗户；在外侧的房间，部分房间仅有半个窗户，甚至要和隔壁房间“共用”一个窗。这些狭小的房间内均放置了上下铺的双人床，有些房间内则放置了尚未拆封的洗衣机和冰箱。房间里还配有独立卫生间，记者发现，卫生间由板材安装而成，且做了抬高处理，卫生间底板下安装了下水管道。不仅房间的地面被抬高，连走廊的层高也从原本的4米左右变成了如今的2米左右。
部分房间相当拥挤，放下柜子就没什么空间了。
卫生间做了抬高处理，地板下安有下水管道。
令业主们担忧的是，部分卫生间内的电热水器就加装在顶部的天花板夹层中。“安装在封闭空间内的热水器一旦投入使用，容易发热，且受潮后容易短路，从而发生火灾。”有业主指出，改造成如此密集的房间和狭窄的过道，存在消防安全隐患。
此外，在3楼的楼梯处，记者还发现楼梯的瓷砖有些已经出现空鼓、开裂。
三楼楼梯瓷砖已空鼓、碎裂。
三楼过道的样貌。
负荷超载？业主们担忧楼层承重
如今，施工现场已经安装了一些大型空调设备、放置了大量装修材料，令业主们对楼层承重的负荷感到担忧。其实，业主们的顾虑也并非空穴来风，据业主提供的一份《工作联系函》显示，今年2月2日，施工方广东住总建设工程有限公司向甲方广州越秀星寓公寓管理有限公司提出：由于首层空调机房安装的设备重量超过10吨，请甲方安排相关检测单位验算楼板的承载能力是否达到安装要求；新方案风冷主机安装在三楼房间，设备运算重量超过6吨，楼层承载力是否能达到安装要求，空调主机噪音大、风量大、排放的热量高，会对周边环境有一定影响；施工方还提到，此方案有一定的风险性，还需考虑方案对周边环境、居民的影响及有无安全隐患。
函件中涉及楼板承重、环境影响等问题，对于业主们来说，该方案是否有作更改或是已在落实，这成了他们心中的一根刺。老陈向记者介绍到，跑马地花园三期B、C、D栋共有33层，如今改建的区域是1至3层，而楼上有1000多套住宅，地下有2层停车场，业主们曾邀请专业人士测量后发现，安装的空调机组超过楼层承重负荷。
新快报记者走访发现，在C栋一楼大厅，现场已经停止施工，大厅处于毛坯状态，四处堆放了建筑材料，右侧放置了一台大型设备，其中就包括满液式蒸发器、螺杆式制冷压缩机等组件。老陈指出，这是未安装好的中央空调机组。在D栋3楼的房间，记者看到了业主们所提到的另一套大型的空调机组，几乎占据了房间的一半空间。此外，该房间的外立面已被破坏，拆除的落地玻璃缺口被几块油布所遮挡。据老陈介绍，这是施工时为了方便搬运大型设备，才将落地玻璃拆除。
业主们表示，希望能够拆除已经安装的中央空调机组，恢复原状，并对1楼和3楼放置的中央空调机组是否造成楼层承重结构损坏进行评估。
【最新进展】
小区物业已对工程做停电处理
据了解，小区的物业管理由广东康景物业服务有限公司负责。6月21日，新快报记者来到该小区物业管理处。物业管理处的相关工作人员告诉记者，自己是2019年才来到该小区工作的，当时B、C、D栋的2、3楼已经开始施工。
该工作人员还提到，1楼大厅属于公共场所，对于2、3楼内部的改造情况，该工作人员表示并不知情，“他们的手续都是齐全的，我们一看都有公章，没有办法阻拦，物业也没有执法权。”在了解到施工单位涉嫌无证施工后，该工作人员则称“十分震惊”，同时也承认此前并没有仔细核实工地的文件。针对目前的情况，该工作人员表示，已经对2、3楼进行停电处理。
针对上述提到的施工问题，6月28日上午，新快报记者致电广东住总建设工程有限公司询问有关问题。工作人员表示，会将记者的提问信息转给领导，由领导后续再致电进行回复。
7月1日下午，新快报记者致电承租方广州市越秀星寓公寓管理有限公司，工作人员表示后续会进行书面回复。截至发稿时，记者仍未收到上述公司的回复。
【天河区住建局回应】
工程涉嫌无证施工
装修消防许可已失效
6月28日，天河区住建局针对跑马地花园三期B、C、D栋2、3层的规划变更手续、施工许可事项、消防事项、保障性租赁用房等问题回应新快报记者。
在规划变更方面，住建局表示，2、3层房屋的性质为办公功能，未向规划部门办理变更使用功能手续。
针对业主们所关注的施工方无证施工问题，天河区住建局也解释清楚其来龙去脉。2019年4月30日，天河区住建局向广州宏景房地产开发有限公司核发广州市天河区平云路177号2层全层、3层全层装修工程《建筑工程施工许可证》。天河区住建局称，目前2、3层正在进行的施工作业，并不属于该局2019年4月30日核发的装修工程施工证许可范围，设计单位及施工单位均已发生变化，且建设单位未就此次施工在该局办理有关施工许可手续，涉嫌无证施工，该局已函请属地街道进行查处。
在消防事项方面，工程原取得的装修消防许可也已失效。经天河区住建局核查，2018年12月4日天河区消防大队出具广州市天河区平云路177号2层全层、3层全层装修工程《建设工程消防设计审查意见书》，2020年2月26日天河区住建园林局向建设单位出具《建设工程消防验收意见书》，该工程的使用性质为办公室。现该工程已重新改建，原取得的装修消防许可已失效。目前该工程尚未竣工，天河区住建局也未办理该建设工程的消防验收备案业务。
对于该项目所取得的广州市保障性租赁住房项目认定书，天河区住建局回应道，2023年5月，广州越秀星寓公寓管理有限公司申请将“越秀星寓马场店”项目认定为保障性租赁住房。同年6月20日，经天河区保障性租赁住房工作领导小组审定，该项目认定为新增类保障性租赁住房，认定行为合法合规。天河区住建局指出，广州越秀星寓公寓管理有限公司应到各相关部门办理规划、施工、消防等各项建设手续。如今该保障性租赁住房项目因涉嫌存在未办理施工许可手续先行施工行为，正由属地街道进行立案查处，已撤销该项目的保障性租赁住房认定书。
业主担忧的问题何解？天河区住建局表示，广州越秀星寓公寓管理有限公司作为实施主体单位，有责任和义务应委托设计院或检测评估单位，对外墙及整体结构进行验收复核承载能力。因装修而拆除的三楼外立面、玻璃以及施工所造成的楼梯破损等问题，该公司积极承担责任义务，完成修复工作。业主们所反映的问题后续由冼村街道跟进妥善处理，天河区住建局将继续对该项目处理处置情况给予高度关注。
【专家说法】
物业未履行监管职责
可能面临相关部门处罚
工程项目无证施工，将面临何种处罚呢？广州市政协委员、广州仲裁委员会仲裁员、广州市城市规划协会监事谭国戬指出，根据我国《建筑工程施工许可管理办法》第十二条规定，对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令停止施工，限期改正，对建设单位处工程合同价款1%以上-2%以下罚款；对施工单位处3万元以下罚款。“因此，对于施工单位的行为，业主可以依据上述法律规定向住建局进行投诉处理，维护自身的合法权益。”谭国戬说道。
“物业方作为物业管理的负责方，有义务监督区域内的建设活动是否合法合规。”广东省房地产研究会副会长、广东国鼎律师事务所高级合伙人廖建勋表示，物业在发现施工方未持有有效施工许可证时，应及时向有关部门报告并要求停工。若未能履行监管职责，同样可能面临相关部门的处罚。
改建工程未申报消防业务
明显违反多项消防规定
“改建工程未申报消防业务，明显违反多项消防管理规定和流程。”廖建勋指出，未经消防验收的建筑物，可能会增加火灾发生的风险隐患，比如消防设施不完善、消防安全管理不到位以及应急疏散困难等问题。
而在承重方面，廖建勋表示，住宅建筑在最初设计时考虑到楼层的承重能力，应满足国家标准《建筑结构荷载规范》的规定。在改建时堆放或安装大型空调机组设备，这对建筑结构本身的承重能力提出更高的要求，若重量过大确实有可能对建筑结构造成损害，长时间承受过大负荷可能导致结构变形甚至出现裂缝。为此，他建议在安装大型空调机组前，应进行详细的承重评估，是否适合安装和长期运行大型空调机组，确保楼层能够安全承载设备的重量，同时要注意避免堆放时导致局部楼板突增过大承重。
建议成立调查组听取各方意见
及时公布进展
在监管方面，廖建勋认为，跑马地花园的改建工程，涉嫌多项违法行为，相关职能部门应妥善处理，既要严惩违法行为，也要做好后续监管工作。他建议成立专项调查组，对改建情况进行详细勘查，同时对消防设施、承重结构等进行检查、评估。
他表示，在办理过程中，调查组应充分听取小区业主、物业公司等各方意见，向违法改建的业主下达整改通知书，及时公布调查和整改进展，回应业主关切。同时在整改期间，相关部门应加强监督，确保整改措施得到有效执行。对于拒不整改或整改不到位的业主，依法追究其法律责任，进而维护小区业主的合法权益。
谭国戬说，未经允许的“商改住”对城市规划和周边环境、安全产生严重影响，此外，建筑规划的不同用途对于消防设计及验收有不同的要求，未经允许擅自进行“商改住”可能存在消防验收不合格的风险，加大市民群众的居住安全隐患。因此，对于此类事件，相关部门应引起重视，不定期开展检查，对违反全市保障性租赁住房有关规定的依法依规予以查处。
采写：新快报记者 贾典 林钢威 陈慕媛
图片：新快报记者 贾典 林钢威
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