南方财经全媒体记者吴佳楠 广州报道
存量商品房用作保障性住房的收储动作，广东正在提速。
7月24日，广东省住房和城乡建设厅召开保障性住房工作视频调度会，提到目前广东全省各城市都在供需两端开展摸查工作。会议要求，积极稳妥有序推进收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，各城市要抓紧出台收购和配售租赁的定价机制和管理办法等政策文件，推动条件成熟的项目尽快落地。
在政策鼓励下，各地加速布局。目前，广东省内，深圳、广州、珠海、惠州、江门、佛山等城市都在积极推动商品房收储，其中深圳是首个落实存量房收储的一线城市。
受访专家认为，大湾区多个城市开展收储动作是顶层设计与市场需求的契合点，将会为楼市尽快走出库存高企和市场低迷起一定帮助作用，但未来能否成为盘活湾区楼市全局的妙招，仍有待时间来验证。不过，针对地方国企收购商品存量房的具体操作细则将会随之出炉，下半年湾区城市“收储”的步伐预计会加快。
广东多地鼓励收储
截至目前，广东省内已有深圳、广州、珠海、惠州、江门、佛山等六个城市在全市范围内纷纷酝酿探索收购存量商品房用作保障性住房。
在“517”政策指引后，广州早在今年5月底对收储商品房进行局部探索，增城区新塘镇表示拟采用购买市场化商品房作为广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）的安置房源，房源交易单价以成本法的评估方式确定，原则上为“土地成本+建安成本”。
7月29日，广州增城区中心城区公共租赁住房筹建项目公告发布，收购增城区中心城区（荔湖街、荔城街、增江街）范围内存量商品房筹集作为户籍家庭公共租赁住房，预算金额2000万元。
惠州在6月17日发布关于征集商品房用作保障性住房的公告，透露拟按照“市场化、法治化”和双方自愿原则，由政府选定的专业化国有企业作为收购主体，以合理价格收购（以同地段保障性住房重置价格为参考上限），在全市行政区域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。
江门6月24日发布同样的收储公告，房源要求、定价等均与惠州无太多差别。佛山7月31日发布的关于征集已建成存量商品房用作保障性住房的通知中，则针对配售型保障性住房和保障性租赁住房二者的收购房源要求在户型面积上做区分。
8月7日，深圳市安居集团有限公司发布通告称，拟收购商品房用作保障性住房，并在深圳市范围内（不含深汕特别合作区）征集符合条件的商品房。
目前，除深圳外，广东城市已公开由国企“下场”负责收储具体操作的还有珠海。8月9日，华发股份（600325.SH）发布公告称，珠海华发实业股份有限公司拟与珠海华发集团有限公司或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过人民币120亿元。
多位受访的业内人士看来，收储的背后，是新房市场较高的库存压力和较长的去化周期，以及交易活跃度不及预期。
地产经济学家邓浩志向南方财经全媒体记者表示，目前像广州深圳这些大城市，一手住宅库存去化周期已达到20余个月，二手住宅和法拍房在市场的放盘量较多，有了政府收购房源之后，会为房地产尽快走出库存高企和市场低迷发挥一定的助力作用。
“大湾区多个城市开展收储动作是顶层设计与市场需求的契合点。”克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓向南方财经全媒体记者表示，大湾区商品房市场上有很多存量潜能可以挖掘，加上珠三角地区人口净流入大，外来人口多，对保障性住房需求本身较大，市场空间充足，因此收储成为大湾区既消化存量、又能加快保障房建设的重要市场手段。
值得一提的是，在这些城市中，深圳的收储细则相对较多，其信号及示范意义被部分业内人士认为更大。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳此次存量收购做保障房，一个看点是面积相对比较小，主要由于存量收购要满足当地对于保障性住房的最低面积标准，也就是说，不能为了去化库存而收购商品住房，而应该是在满足保障房政策要求的前提下，推进存量收购。
肖文晓认为，大湾区各城市陆续开启收储动作，实际上是为当前处在调整阶段的商品房市场释放信号，即未来是保障房和商品房双轨制并行驱动的发展模式，在这当中，保障性住房将会在多元化的住房体系中承担重要任务，各地迫切需要将保障房对城市发展的功能补上。
收储落地有待验证
在多位受访人士看来，存量商品房收购用于保障性住房的建设，被认为是既消化存量，又能加快保障房建设的重要手段。不过，尽管当前广东多地都推出了相关政策，但大多处于计划阶段，具体落地情况有待验证。
国泰君安研报提出，从实际落地上看，还需要综合考虑资金压力、市场供需等因素对施行的规模和进度的影响。
李宇嘉表示，从目前各地存量收购的情况来看，基本上还处于前期摸排需求的过程中，反映的情况，一方面是符合的项目相对有限，另一方面开发商愿意低价卖给国企的意愿比较低，目前还处于双方博弈的状态。
这意味着，供需双方仍待进一步对齐。
一名不愿具名的广东头部房企市场研究人士同样告诉南方财经全媒体记者，现在广东城市收储房源要求大多要求处于交通便利、配套设施较为齐全、贴近区域发展核心的片区，这些商品房本身市场价格较高，但保障性住房的市场价格天然属性在于比市场价格低，这实际上互有矛盾，因此在地段较好的片区收储商品房项目难度较高，愿意低价向国企出售商品房的开发商仍在观望中。
以深圳为例，过往政策有“90/70”要求，深圳房企大多开发80平方米左右的住宅新盘户型，因此深圳在满足收储条件的“单套面积在65平方米以下的整栋存量住宅”数量较少。
肖文晓认为，原来整个住房市场严格执行限购限贷政策，在一个人只能购买一套或者两套的前提下，开发商所做户型通常较大，不管广州还是深圳，收储都会面临一个问题，即收购的是中小户型的话，住宅市场未必有这么多符合条件的户型。
李宇嘉认为，预计前期住宅项目可能落地的收购量相对有限，对商品房市场短期的影响有限。但整栋的公寓和宿舍可能会落地，因为公寓和宿舍市场价格相对比较低，开发商愿意以大宗的体量交易出去来缓解资金链，政府收回来也可以作为人才公寓类租赁型保障房。
另外，从大湾区已公布收储动作的城市看，收储资金的来源、以何种价格收购、收储多少资金量等细节，其实并未涉及。
事实上，“517”新政出台之际，央行宣布启动3000亿元保障性住房再贷款，为地方国企收储提供流动性支持。根据央行发布的数据，截至今年6月底，3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元。
邓浩志表示，3000亿元保障性住房再贷款前提是要有40%的本金，才能撬动60%的再贷款余额，对自身资金储备要求高，因此，在经济较为发达的大湾区开展收储工作，一方面是要避开收购核心城区的房源，避免供求关系陷入紧张，另一方面，也要避开收购使用率不高的远郊区，避免造成资金浪费。
肖文晓则认为，收储只是第一步，运营才是最关键的。在筹集存量房收购过程中，对于保障性住房的配套运营政策也要跟上，尤其是要考虑租购同权的问题，比如收储改造成保障房后，这类房源还需要结合需求匹配学位政策等，同时也需要前置思考保障对象的准入门槛以及后续的运营服务，在这方面的工作上，广州的保障房动作可供参考。
据了解，广州在8月6日发布的《广州市市本级配售型保障性住房配售管理实施细则（公开征求意见稿）》中就针对申请人的户籍、社保、年龄等进行具体规定，同时明确，单套房屋销售价格在销售基准价上下浮动比例不超过20%。
在多位受访人士看来，从目前来看，该模式还在“尝新”阶段，未来能否成为盘活湾区楼市全局的妙招，仍有待时间来验证。不过，针对地方国企收购商品存量房的具体操作细则将会随之出炉，下半年湾区城市“收储”的步伐也会加快。
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