南方财经全媒体记者 陈思琦 深圳报道
4月21日，CBRE世邦魏理仕发布数据显示，2025年一季度深圳办公楼市场新增供应30.2万平方米，在新增供应与去年同期相当的情况下，净吸纳量21.6万平方米、实现44.4%的同比增幅，办公楼需求活跃度有所提升。
行业方面，科技、金融、专业服务为需求主力。其中，科技/通讯板块以36%的需求份额引领市场，主要来自智能物联网、人工智能软件开发、集成电路研发与数字化解决方案四大新兴赛道；金融需求活跃度略有上升，环比增长0.7个百分点至14.0%，位居第二；专业服务业以10.2%的需求占比位居第三，主要来自咨询、广告公关和法律子行业。
科技、金融为需求主力
据世邦魏理仕统计，2025年第一季度，深圳办公楼新增供应30.2万平方米，与去年同期（34万平方米）基本相当，净吸纳量则从去年一季度的15万平方米升至21.6万平方米，实现44.4%的同比增幅，这也是2022年来的同期最高值。
具体到行业，科技/通讯板块需求热度持续，需求份额达36%，主要贡献自智能物联网、人工智能软件开发、集成电路研发与数字化解决方案四大细分领域。世邦魏理仕深圳顾问及交易服务部办公楼负责人蔡志豪分析道，互联网大厂业务回升、员工数量增长、办公环境改善（人均办公面积提升）等原因，使科技行业成为办公楼需求的主要增量。
以腾讯为例，据其2024年全年财报，截至2024年末腾讯员工数达11.05万人，较2023年末增加5141人，近期又启动其史上最大规模就业计划，计划未来三年新增2.8万个校招岗位。占地130万平方米的腾讯全球总部基地“企鹅岛”，一期也计划在今年6月交付使用。
一季度，深圳写字楼中的金融需求活跃度居第二位，份额环比增长0.7个百分点至14.0%。其中，传统金融板块占比10%，A股市场阶段性回暖及保险行业业绩良好重启扩张，带动证券、保险板块成为主要需求方，二者贡献过半。证券公司需求多为搬迁型，主要落址福田区、南山区；保险公司多为总部在深圳以外的企业的搬迁需求，包括北京、广州和香港等地。
此外，零售贸易板块需求较为活跃，以14.0%的需求占比与金融持平，品类聚焦电子产品、电子元器件和医疗器械类。
专业服务业需求则较为稳定，以10.2%的需求占比位居第三，主要来自咨询、广告公关和法律子行业。其中咨询行业占比超4成，高度聚焦于企业管理领域。
此前，高力国际亦发布《2025年第一季度深圳甲级写字楼市场回顾与展望》，具体数据有所差别，但行业需求分析较为一致。
据高力国际统计，一季度深圳甲级写字楼新成交行业中，互联网科技、金融业、专业服务占比分别为26%、15%、14%，其中互联网科技主要涉及产业数字化、半导体及电商智能化管理平台公司；金融业成交企业以保险及基金为主；专业服务业则由律师事务所的升级搬迁需求主导。
从需求规模来看，世邦魏理仕报告显示，1000平方米及以下的交易占比最高，达37.1%；1000至2000平方米的中型租户占比次之，达21.6%，实现5.1个百分点的增长，多来自科技板块；10000平方米以上的交易占比13.9%，环比增长3.9个百分点。
非核心区净吸纳量占比近6成
一季度写字楼成交分布区域方面，据世邦魏理仕统计，坂田、梅林、龙华和布心等非核心商务片区的净吸纳量占比达58%，往下依次为前海（18%）、蔡屋围（8%）、车公庙（7%）、宝安CBD（7%）、华强北（1%）。
单片区来看，跨境电商近10%的需求份额高度聚集于坂田片区。据媒体报道，坂田街道已形成11个较大规模的电商企业集聚园区，包括天安云谷、深圳·星河WORLD、乐荟中心等，培育了14家规模以上跨境电商企业，园区部分写字楼2024年出租率近97%。
前海则继续凭借新增供应聚集及价格优势，成为全市新增吸纳量贡献的第二大片区，占比18%。世邦魏理仕分析道，下半年前海依旧是写字楼需求的重点片区。一方面，近年来前海“以价换量”力度较大，吸引许多科技公司搬迁入驻；另一方面，前海片区交通、零售、餐饮等配套正持续完善。
整体市场租金方面，世邦魏理仕方面表示，由于供应量较大，深圳优质写字楼的空置率相对较高，因此，降本增效依然是大多数租户的主要选择。今年第一季度，深圳优质办公楼平均租金环比下降3.6%，为每月每平方米158.3元。
“未来六个月，优质办公楼市场将持续面临供应压力，预计未来供应总量将超60万平方米，主要分布在前海和后海片区。需求方面，预计企业降本增效将持续。”蔡志豪表示。
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