编者按：研判“十五五”是近期国内出版界的热点选题，不断有重磅学术论著出炉。国家发展改革委国土开发与地区经济研究所副研究员徐策博士近日出版新著，以小切口入手，梳理了40多个关键问题并加以系统分析，作为“十五五”时期中国式现代化建设的战略抓手。徐策博士曾参与国家“十二五”规划中期评估，国家“十三五”规划、“十四五”规划起草，并主持部分地区“十五五”规划研究起草，具有较为丰富的政策研究经验。房地产受到全社会高度关注，也是经济增长的重点和难点。作者认为，在经济新旧动能转换过程中，房地产业转型既是“压舱石”，又是“新引擎”。作者既看到了当前房地产下行的症结所在，也给出了房地产业转型发展空间广阔的乐观解读。
徐策/文
作为内需的重要组成部分，房地产业将在中长期内始终维持支柱产业地位，是拉动投资、稳定增长、实现国民经济稳步复苏的关键力量。但也要看到，在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，以往高负债、粗放型的发展模式已难以为继。“十五五”时期，要“对症下药”、创新模式和业态，推动房地产高质量发展，有效激发房地产业转型过程中的新动能。
“十五五”战略与中国式现代化：新形势、新思路、新举措
徐策 著
东方出版社
2026年1月
中长期内房地产支柱产业地位不会动摇
整体上看，中长期内房地产业占GDP比重稳定，仍是促进国民经济复苏的主要抓手。当前我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产行业早期的发展模式已经不适应新的行业发展阶段，行业转型迫在眉睫。
一是房地产业中长期内占GDP的比重较为稳定。过去20年间，房地产业作为我国国民经济支柱产业，是拉动经济增长的主要力量之一。2003年至2023年间，房地产业增加值占GDP增加值的比重均值为5.81%，房地产业+建筑业增加值占GDP的比重均值为12.33%。当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，从增量市场转向存量市场趋势明显，但参考美国经验，即便在经济承压、房价下行阶段，房地产业作为国家经济支柱的地位也不会改变。美国房地产市场于2008年国际金融危机前后进入下行周期。经济合作与发展组织（OECD）数据显示，2007年至2011年间，美国实际房价指数从118.6跌至86.05，跌幅达27.45%。同期，美国经济分析局公布的数据显示，房地产业增加值占GDP的比重稳定在11.5%左右，年度均值为11.95%。展望未来，参考美国经验，虽然我国房地产市场进入达峰阶段，但综合考虑到我国城镇化率仍有上行空间、房地产业转型空间广阔、政策发力促进房地产业健康发展等因素，中长期内房地产业仍将占据GDP的比重5%左右，国民经济支柱产业的地位不会改变。
二是房地产业仍是中长期内拉动投资、消费、社会融资需求的主要抓手。从投资角度看，过去20年间，房地产开发投资稳定占据全国固定资产投资1/5的份额。从消费角度看，住房消费本身就是最重要的大宗消费，同时也对智能家居、汽车、电子产品等大宗消费具有带动作用；由于房地产业在我国居民财富中占比较高，房价预期也会对居民消费欲望有所影响。从社会融资需求角度看，购房需求是居民部门中长期贷款的主要支撑，房地产开发投资额回升是企业部门中长期贷款回暖的重要刺激点。考虑到在承压期，需要通过发力基建投资、刺激居民消费、刺激社会融资需求稳定经济增长，预计中长期内房地产业在上述三方面的主要抓手地位不会动摇。
三是房地产业对财政端贡献较大。房地产产业链条长、涉及面广，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半。展望未来，中长期内我国经济增速维持较为稳定态势对财政收入端增长形成一定压制，同时财政支出需保持力度，财政收支矛盾较为突出。在这一背景下，房地产业平稳复苏对财政端的重要性更为凸显。
房地产业转型方向多、空间足，将对新兴产业、绿色产业产生非常明显的拉动效应，有望成为经济发展新动能的重要“源泉”。首先，“三大工程”每年可直接拉动近2万亿元增量投资，同时带动产业链全面发展。其次，房企开发业务转型空间广阔，在行业由增量向存量转化的时代背景下，房企开发业务应向高端化、配套化、特色化、绿色化全面转型，全面激发行业新动能。最后，房企由开发商转向服务商已成必然趋势，将在强化运营业务转型、发展轻资产运营、强化经营性物业业务、加大功能性改造等方面有效激发新动能。
以行业改革推动产业模式和业态创新转型
“十五五”时期，要大力推动行业用地供给多元化改革、多层次住房供应体系改革、行业融资体系多元化改革、房企开发与经营业务改革。同时，坚持“房住不炒”的政策底线，在防止风险的前提下，顺应供求关系的重大变化，着眼于人民对美好生活和宜居空间的需求，“对症下药”、创新模式和业态，有效激发房地产业转型的新动能。
（一）推动行业用地供给多元化改革
土地供给模式较为单一造成土地价格较高，增加房企债务以及现金流压力，阻碍房企进行开发业务转型。建议推动行业用地多元化供给改革。
一是促进供给主体多元化。构建城乡统一用地市场，有规划地允许农村集体经济组织以及企事业单位等国有建设用地使用权人作为新的供给主体进入房地产用地市场，优化行业供需格局，构建充分有效的土地一级市场新的竞争格局。
二是促进土地供给渠道多元化。建议将存量建设用地纳入房地产用地的供给渠道中，着力改变单一的新增建设用地供应格局。
三是促进供给方式多元化。建议推行以公共公益性贡献和社会责任为附加条件的“招拍挂”供给方式。
四是建立“以人定供”的市场化土地交易机制。按照城市住房供给量与人口增长相协调原则，调整城镇建设用地年度指标分配依据，根据常住人口变化动态调整住宅用地指标。
（二）推动多层次住房供应体系改革
住房供给模式不平衡体现在重售轻租、重新轻旧、重市场轻保障、重预售轻现房等方面，成为阻碍行业转型的重要难点。建议推动多层次住房供应体系改革。
一是大力推动住房租赁发展。建议多渠道增加租赁住房供给，如鼓励通过新增或者利用已有用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，将非居住存量房屋按规定改建为租赁住房，将符合条件的闲置住房出租等方式，保障租售同权，切实解决承租人同等享有教育、医疗等公共服务。
二是大力支持改善性住房需求。通常“先租后买、先小后大、先旧后新”是居民改善住房条件的主要模式。建议通过降低改善性购房准入门槛，加大税收政策支持力度等措施，实现改善性住房需求的有效释放。
三是大力支持保障性住房建设。住房保障是长期任务，租赁式保障与产权式保障都是重要的保障方式。建议加快发展保障性租赁住房，大力支持相关建设，将保障性配售住房规划建设和“城中村”改造等工作有机结合。
四是大力推进预售制改革。建立预售现售并举、渐进过渡的模式，加强预售资金监管。如参考国际经验，改变预售资金作为房企无息杠杆的开发机制，通过预售收取定金或增加现售商品住宅比重等措施降低购房者的风险，提升行业发展稳健性和住宅产品质量。
五是大力刺激新业态、新模式相关需求。存量房屋的功能性改造升级可造就多种房地产业转型的新业态、新模式。建议通过货币政策与财政政策协同发力方式，向有意愿、有能力参与功能性改造的相关企业提供贷款利率优惠、税收优惠等政策，促进行业自发转型；推进住宅专项维修资金补充机制、老旧小区自主更新模式、提升物业智慧管理服务水平、完善全面配套化等方向政策探索。
（三）推动行业融资体系多元化改革
一是大力畅通间接融资渠道。建议加速推动城市房地产融资协调机制落地见效，满足各类房地产企业合理融资需求；抓好“金融16条”及金融支持保障性住房建设，“平急两用”公共基础设施建设，城中村改造等各项政策落实。
二是大力畅通直接融资渠道。建议强化资本市场支持房企力度，畅通股市、债市等直接融资渠道，以市场力量促进风险化解。
三是大力扶持新兴融资渠道。建议推动公募REITs市场进一步发展，扩容公募REITs的底层资产，如将公寓、商业、办公楼、酒店等纳入资产审批范围，有效盘活存量资产，缓解房企现金流压力。此外，可大力发展私募股权基金，支持“持有型”不动产私募股权基金收购房企资产，并打通退出通道，加强与公募REITs的衔接配合，有效降低房企杠杆。
（四）推动房企开发与经营业务改革
一是推动房企开发业务转型。建议加大高品质住宅用地供应，推广立体生态建筑建设，强化绿色化、智能化要求，推动房企开发业务向高端化、全面配套化、特色化、绿色化发展，推动相关新动能产业链发展。
二是推动房企经营业务转型。建议针对代建业务、经营性业务、功能性改造业务精准施策，引导房企转型。如扩大政府部门、国资央企代建需求规模，加快相关业务审批；推动REITs市场制度性建设不断升级，加快待上市REITs审核；财政政策和货币政策协同发力，以税收优惠、结构性货币政策、信贷政策引导功能性改造业务发展。（本文摘自《“十五五”战略与中国式现代化：新形势、新思路、新举措》第二篇第九章，有删节，标题为编者所加。）
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