新快报讯 3月18日，位于广州市花都区新华街丰盛社区的集群街2号居民楼，结束了约50年的“服务生涯”。在“原拆重建”政策支持下，这栋已风雨中飘摇的老楼将“原地换新家”。
这栋已风雨中飘摇的老楼将“原地换新家”。
据了解，自2023年以来，花都在全市率先出台危旧房屋拆除重建试点方案，选取广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目中的典型企民共有多产权房屋“集群街2号”危破房为突破口，按照“原拆原建、增加公服”的规划思路，形成全市首个拆建改造经验做法，探索出一条多产权业主危旧房屋拆除重建新路子，有效推动共建共治共享的城市治理格局取得新成效。
在原址上拆除旧楼再建新楼，拆除重建资金由产权企业和居民共同承担，政府给予激励，这是广州市第一个在政府部门指导下由居民自筹经费进行危旧楼房拆除重建的项目。居民“自掏腰包重建居民楼”，是怎样实现的呢？这一过程中，各方的付出与收益如何平衡？在老旧小区改造需求越发密集的今天，能否成为可复制可推广的道路？
新楼的正面效果图。
政企民三方联动 居民“原地”换新家
花都区新华街丰盛社区集群街2号楼，建于上世纪70年代，建筑为五层混合结构，首层为16间商铺；二至五层为住宅共24户，其中15户属国有产权。房屋因年代久远，墙体开裂、漏水情况严重，被鉴定为D级危险房屋。
房屋被鉴定为D级危险房屋。
去年9月，广州市首批老旧小区成片连片改造项目——广州北站东侧老旧小区项目正式启动。该片区总投资约5.94亿元，重点开展片区内人居环境提升、老旧小区微改造等工作，集群街2号楼在项目改造范围内，被纳入多产权业主危房拆建试点。
居民及产权单位改造意愿强烈，相比于加固+微改造，集群街2号业主更青睐于危房拆建的方式，但缺少政策指引及类似案例参考。“为此，花都出台了《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》，明确属于改造范围及对象的危旧房屋，经区政府同意，允许权属人（含权属单位）以拆除重建方式自行改造。这样资金来源由政府‘大包大揽’转变为业主共同承担，政府给予激励，破解了多业主共有产权危房治理难题。”新华街相关负责人表示。
花都区住房城乡建设局、新华街及社区居委积极开展拆危建新动员工作，鼓励区属国企作为实施主体，政府可给予扶持政策和资金补贴，鼓励集群街2号楼自筹资金进行拆建。根据估算，集群街2号危破房拆建投资约800万元，按照“谁受益、谁出资”的原则落实业主出资责任，由业主共同承担改造成本，按照4600元/平方米的标准开展预缴资金筹集，目前已基本完成资金筹集工作。
集群街2号楼危房治理业主表决大会。
“一户一策”精细设计 改到群众心坎上
城市更新做得好不好，生活方不方便、舒不舒心，除了要听专家怎么说外，主要还是看老百姓满不满意。在严格控制增加建筑量的前提下，花都区住房城乡建设局邀请省建筑院设计团队全程参与，根据居民意愿定制化设计。
广东省建筑设计研究院有限公司林昊是项目的负责人之一，在他的电脑里，设计方案是改了又改。“我们从去年11月份开始进行项目设计，跟花都区住建局、居委会、居民协商过很多次，整体方案少说也做了七八版，每一次的修改都是政府、企业、居民等各方建议进行优化。我们以人民为中心，征询了业主们的想法和需求，尽量满足所有业主的合理诉求，‘一户一策’进行了精细化设计。”
从设计方案上可以看出，将对非成套住宅进行成套化改造，优化户型布局。在不减少原户型套内面积、满足规范标准的基础上，加装两部内置电梯，圆居民多年“电梯梦”。
同时，完善基础设施，提升安全水平。优化楼栋供水，统筹利用改造项目地下公共空间，增设二次供水加压设施，重新设计楼栋供水系统，解决住户水压不足等用水难题。铺设燃气管道，实现“瓶改管”，便民利民的同时，拧紧燃气“安全阀”。改善消防设计，将建筑楼梯间距由原来的0.9米提升至1.2米，并增设自然通风系统、室内消防栓等消防设备，有效保障人民群众生命财产安全。
新楼效果图。
“由于这里房屋套内面积并不大，我们几乎是用‘螺蛳壳里做道场’的耐心和功力对楼栋内部结构进行重新设计。”林昊指着图纸解释道。“比如以前他们的卫生间和厨房是串连使用，大概只有1.5平方米左右，我们扩大了整个面积，卫生间调整为2.5平方米以上，厨房在4平方米以上。确保每户独立成套、户型方正、日照充足，厨房、卫生间面积达到《住宅设计规范》标准，提升住房品质。”
另外，集群街2号楼南北两侧均临新华墟市，一楼商铺几乎个个都是“旺铺”，商铺设计也同样重要。“为了首层商铺便于分割出租，我们在结构上也做了很多调整。首层的结构柱设计是方柱，上面户主进行了结构的转换，转换成条形柱或者异形柱，这样可以更好地协调首层业主以及上层住户的利益。”林昊介绍。
在一次居民共商共建会议上，新华街相关负责人表示,“我们始终以百姓之心为心、以百姓利益为重，问需于民、问计于民、问效于民，不断满足人民群众对美好生活的向往！”
居民共商共建会议。
更新的不只是城市，更是党群关系
“群众提困难，社区做方案，部门送答案”。花都区住房城乡建设局、新华街联合居委搭建沟通议事平台，利用线上线下手段，开展多种形式基层协商，从政策宣讲到组织居民大会、入户走访等，结合实际定制“一户一策”，用心用情解决困难家庭拆建期间的租房安置，有效破解“一户不同意,项目就停摆”的困境,凝聚群众智慧，团结群众力量，做到群策群力，切实满足群众改善人居环境提升住宅品质的迫切愿望。
60多岁的通叔曾多次和居委工作人员、设计人员一起来到旧屋商量改造方案。“我家是两室一厅，但是一间客房和厅隔着外面的走廊，几乎可以说是两套房间，而且这里采光、通风都不好，相关配套也跟不上。”通叔希望可以尽快改善居住条件。
“我们会根据您和旁边的住户的实际情况进行重新设计，确保两室一厅独立成套，也可以跟企业商量，换成同户型朝南的房间。”林昊拿着图纸跟通叔解释。
定制“一户一策”，用心用情解决拆建期间的问题。
“算下来要出20多万，但是住在这里几十年了，有感情了，周边环境配套也很方便。我觉得这个方案可以接受，建好了我们还想回来住。”对于改造方案，通叔很是满意。
“一开始，有的人觉得拆迁是有钱赚的，不可能自己掏钱来更新。”丰盛社区居委会主任曾燕娜说道，“我们先后召开了十几次业主大会，奔走往返各楼层，逐门逐户解释政策，了解他们的内心需求和想法，想方设法让居民吃下定心丸。”
曾燕娜介绍，其中有一住户需要照顾特殊家庭成员，他们提出在原本房屋旁边单独购买一个单间。我们后来多方协商，将他们旁边的大房间进行分隔，隔出一个大概30平方米的单间，供他们购买。“政府对居民需求了解了，才能把服务做到位；居民对政府政策了解了，什么事才能商量着来。随着工作的逐步推进，最终居民都接受了这个方案，筹集的资金也到位了。”
逐门逐户解释政策，把服务做到位。
“可以接受，之前因为排污管漏水太严重了，我才搬走了。现在能出资重建，我觉得挺满意的。希望快点建好，还是这里住着方便。”居民兰姨乐呵呵地说道。
今年三月，居民集中授权委托广州花都城投西城经济开发有限公司，以拆除重建方式自行改造。“预计今年年底建好，居民可以住进新家。”花都区住房城乡建设局相关负责人表示，后期还将动员居民自主引入专业物业或准物业管理，解决老旧小区无物业管理专项维修资金难以后续管养问题。
花都区以集群街2号为试点，探索在城市危旧小区推进居民自主更新，形成政府引导、居民出资、市场参与的多元化更新推进模式，实现居住条件改善、环境质量提升、居民主体获益的多赢局面。
采写：新快报记者 林翠珍 通讯员 花宣
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