资本再次涌向海南。
7月23日，国新办发布会公布海南自贸港封关定于2025年12月18日正式启动，这意味着届时海南将成为海关监管特殊区域，实行“‘一线’放开、‘二线’管住、岛内自由”的货物进出口管理制度。
政策预期催生了巨大的投资机会，一场没有硝烟的“资源争夺战”已在北纬18°打响。
8月底，一家北方开发商花了“11个小目标”拿下三亚主城区一宗百亩地块。出让要求规定，这家开发商须额外花12亿元，无偿建设地块所在片区的环境修复工程、安置区项目工程。比地价还贵了1亿元。
即便如此，海南仍在吸引各路资本——今年以来，内蒙古煤企联手锦江丽笙在三亚落地高端酒店，陕西能源大鳄、辽宁方大集团相继在三亚拿地……一连串动作看似是封关倒计时下的“突击入场”，实则藏着更早的布局暗线。
“这股风不是从723那场新闻发布会才吹起来的。早在一年前，最有钱的那批人就已经在海南疯狂购入资产。”有海南当地资深房产人士对时代财经称。
“什么时候的房子最好卖？就是它还带着‘想象空间’的时候。”上述人士说道。
“煤老板”海南扫货
这场海南投资热在近几个月达到了高潮。而三亚，成为了风暴眼。
据时代财经不完全梳理，近3个月，三亚迎来一波土拍浪潮，总成交金额超95亿元，超过去年三亚财政收入的六成。6月，9宗地块均成功觅得买家，刷新了近五年来单月土拍金额纪录；8月，又有4宗地成功出让。
在全国土地市场整体呈现收缩态势时，这一表现尤为突出。
其中，多宗地块的买家背后都站着煤炭、油气等能源企业。这些被外界称作“煤老板”的一群人，大多手握充裕资金，也被认为是最能洞察投资风向的群体之一。
6月30日，陕西鑫阳房地产开发有限公司（下称“陕西鑫阳”）经过20轮竞价后，以7.32亿元摘得三亚湾海坡片区26亩地块，溢价率35.71%。工商信息显示，陕西鑫阳多位高管有陕西恒源投资集团背景，公开资料显示其为 “恒源系” 旗下地产公司。而陕西恒源投资集团由陕西榆林矿业界风云人物孙俊良创办。
更早前的6月18日，三亚方大健康置业投资有限公司（下称“三亚方大”）斥资约28亿元，一举摘得三亚海棠湾五宗地块。三亚方大的大股东是总资产规模超4000亿元的辽宁方大集团，产业主要涉及炭素、钢铁、医药、商业、航空五大板块，坐拥五家大型上市公司和四家新三板上市公司，实控人是东北富豪方威。
“除公开招拍挂外，今年以来三亚出现不少通过股权转让、与本地城投合作达成的项目交易，而这类交易中，同样能看到‘煤老板’群体的身影。”某知情人士告诉时代财经。
一家TOP10 房企也向时代财经透露，公司当前在全国公开土拍市场已较少新增项目，但在三亚，计划通过股权转让的方式获取新项目、补充货源。
酒店行业也出现“煤老板”扫货的身影。今年7月，锦江丽笙酒店与古交市泰和通煤业有限公司签署合作协议，计划在海棠湾核心区落地三亚首个丽笙酒店。
8月，在距离三亚市区约50公里外的陵水县清水湾，美高梅度假酒店正式开工。酒店的业主方海南融睿酒店管理有限公司实控人韩虎威，同样有着“煤老板”的身份，其在内蒙古鄂尔多斯及陕西拥有多家煤企股权。
“香水湾万豪，被陕西煤老板拿下；清水湾莱佛士，被内蒙煤老板拿下；雅居乐清水湾三家酒店，也是被内蒙煤老板拿了……”酒店投资人王刚对时代财经指出，近两年来，煤老板抄底海南高端酒店的案例已多达十余起。
今年，部分五星级酒店线下非公开交易同样活跃。据王刚了解，接盘三亚五星级酒店需要数亿元甚至更高的资金，投资方为通常资金实力雄厚的大型文旅集团、能源企业或私募股权基金，具备较强的资本运作能力。
开发商凌晨五点举牌买地
资本南下海南岛的这阵风，其实已吹了许久。
“早在2023年底，三亚土拍市场就有苗头了。”王德福是海南当地资深的房产人士，据其观察，进入2024年以后，民营企业在三亚拿地的热情持续高涨，尤其核心地段的热门地块争夺早已暗流涌动许久。
王德福对去年12月20日的一场土拍印象深刻。当天，三亚市中心城区一宗住宅地块开拍，参拍开发商从凌晨5点开始疯狂举牌。最终经1064轮竞价、16小时举牌，这场土拍在深夜10点多落幕，溢价率超59%，成交价16.17亿元，算上配建金额，综合楼面价超2万元/平方米。
竞得者海南亿和金盛实业有限公司成立于2017年，其大股东新疆黑山露天矿有限公司是一家以煤炭开采和洗选为主业的企业。而这也是这位新疆“煤老板”第一次涉足房地产开发。
事实上，外来资本跑步进场的时间，比外界看到的更早。
“我们提前一年就开始关注这个地块了，项目调研阶段总部就抽调了人员，派驻三亚开展实地考察和政策对接。许多今年一二季度拿地的企业，实际上调研周期基本都在半年以上。”周鑫向时代财经称，其所在的公司今年刚在海南拿了地。
有人提前布局，有人还在连夜赶路。王德福透露，最近有头部房企市场部负责人主动向他咨询，想了解封关对三亚市场行情的带动作用。据悉，该房企已初步计划加大对海南市场的关注与投资力度。
王刚也指出，近期部分大型文旅国央企也加入布局行列，正在三亚当地筛选景区和酒店项目。
资本的火热回归已经带来了一波购买力。
海南省统计局公示数据显示，今年1-7月份，三亚市销售房屋房价约30509元/平方米，同比上涨约29.3%；另根据国家统计局数据，7月份三亚新房环比上涨0.2%，是全国70个城市里，除北京上海之外为数不多新房价格呈现上涨趋势的城市。
时代财经采访了解到，今年三亚部分热门项目出现“未开盘即内部认筹售罄”“需打招呼购房”等现象。
今年2月底，三亚市住建局对外发布了一则通报，称近期该局接到举报，反映“天正山河玺院”项目在未取得《商品房现房销售备案》情形下，向购房人出售商品住房。通报中称，三亚正基房地产开发有限公司（开发企业的全资母公司）账户于2024年12月23日至2025年1月10日期间，收取“天正山河玺院”项目3-2-502、601、602及6-2-802号房屋认筹款各50万元，共计200万元。
去年12月，三亚市住房和城乡建设局同样发布告知书称，海南鸿瓴置业有限公司开发建设位于吉阳区的“保利·天珺01B地块”项目应实行现房销售。截至目前，该项目尚未办理商品房现房销售备案手续，不具备销售条件。提醒购房者在该项目取得《商品房现房销售备案》后方可购买，以免遭受经济损失。
周鑫也指出，在外来旅居客群的带动下，三亚楼市目前相对活跃。
以海棠湾片区为例，据其调研，去年该片区热销商品房新房户型集中在140-160平方米及200平方米以上，对应总价分别为600万-800万元、2000万-3000万元，按此计算，单价在每平方米4万-15万元不等。而三亚2024年销冠项目华润海棠悦府，其143平方米房型总价约在700万-900万元；255平方米户型则可卖到1400万-2300万元。
海南淘金热
“那个年代，只要跑到海南，就没有不赚钱的。”
由于独特的地理位置和政策红利，海南这片热土从不缺乏淘金者。
上世纪90年代，这里就诞生了以“万通六君子”为代表的企业家。他们靠着在海南赚到的第一桶金，搅动了日后中国的房地产市场，曾被称为“世界上最春风得意的一群人”。
就像一座商业的“黄埔军校”，海南走出了顶尖的成功者，也留下了深刻的教训。农夫山泉创始人钟睒睒、吉利集团董事长李书福都曾在这里留下一段商业故事。
如今，海南自贸港建设与封关的落地预期吸引了新一批“淘金者”。
“这一年，老板来了很多次三亚考察项目，最终才出手拿地。”一位今年在海南拿地的企业人士告诉时代财经。
值得注意的是，与过去白手起家的创业者不同，这些以“煤老板”为代表的外来资本如今来到海南投资，也出于自身的转型需求和长远考量。
他们也在放下过去“日进斗金”“赚快钱、炒短线”的投机思维，开始寻求安全的资产配置。
一位接近煤矿企业人士对时代财经称，对部分煤老板来说，在三亚买地、买酒店，除稀缺资产配置外，更出于能源枯竭焦虑与财富传承考量，不愿子孙辈再做“煤老板”。
而据王刚了解，这些跨界的投资者相对谨慎，更倾向于寻找核心地段的五星级酒店或具有品牌效应的资产，这些资产被认为在市场复苏及封关后更具竞争力和升值空间。
王刚还进一步指出，他们对风险有较高容忍度，对短期经营风险有心理准备，更多是基于长期政策红利而入局。一家今年刚在三亚拿地的企业也向时代财经表示，公司并非仅追求楼市短期销售业绩，更侧重与当地产业深度融合及多元业务布局，做好了长期投入的打算。
周鑫负责公司在三亚项目的推进，他认为尽管目前房地产还未有直接利好政策出台，但封关后将带来产业蓬勃发展与配套升级，使三亚更宜居、宜度假；同时，免签政策优化、免税消费便利等将吸引更多人口流入，形成“产业带动—人口流入—居住需求”的链条，从而间接影响房地产市场发展。
可以窥见，当前市里场热钱仍在“暗流涌动”，海南封关的乐观预期正持续吸引资本与闲置资金涌入。但封关政策的最终落地节奏、产业配套从规划到落地的实际成效等等，仍需时间来兑现与检验。
从经济特区、国际旅游岛到如今的自由贸易港，海南再一次站上发展风口。“本岛人也好，或者是新海南人也好，大家都在暗自期许，海南岛能否借这次东风迎来腾飞。”
（以上受访者周鑫、王德福、王刚为化名）
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