破产重整、资产拍卖提速 房企化债进入深水区
21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道
近期，红星美凯龙控股集团有限公司(简称“红星控股”)以不能清偿到期债务、明显缺乏清偿能力、具备重整价值为由向浦东新区人民法院申请进行破产重整一案，已获法院受理。
红星控股是红星美凯龙的二股东，此次申请破产重整之后，红星美凯龙控股股东建发股份将承接红星控股及车建兴的相关义务。车建兴既是红星控股的法人代表，也是红星美凯龙的执行董事。
放在化债背景下，红星控股走向破产重整，或是必经之路。同策研究院研究总监宋红卫分析指出，目前房企化债已经走入深水区，面临的难度和压力都在上升。尤其在2024年，房企进入债务集中到期时间节点。与此同时，房企也面临销售下行、资金回笼不利的局面，主动或者被动处置资产已是逼不得已。随着资产价格的调整，即使走法拍路径，金融机构也要做好受损的准备。
据21世纪经济报道记者观察，行业出清阶段，不少项目都在努力推动债务偿还。世茂股份与长实旗下项目、上海华董旗下公司等均以拍卖、破产重整等方式为主推进化债。
房企破产重整潮起
7月上旬，上海浦东新区人民法院发布受理公告显示，红星控股即将进入破产重整周期。
根据红星控股2023年12月31日的资产负债表，该公司账面总资产约189.47亿元，主要资产为其他应收款约117.11亿元及长期股权投资约57.79亿元，两者合计占账面总资产92.31%，另有货币资金为376.63万元。同期，红星美凯龙公司账面负债合计约163.12亿元，所有者权益约26.35亿元。
截至红星控股申请之日，8名债权人因红星美凯龙控股公司未履行生效裁决的付款义务而向法院申请执行，执行标的合计18.25亿元；红星美凯龙控股公司另涉27件未决诉讼/仲裁，案涉金额29.38亿元。
据浦东新区人民法院公告，红星控股持有上市公司红星美凯龙家居集团股份有限公司(简称“红星美凯龙”)约22.51%股权，为后者的二股东。红星控股还通过子公司持有东研科技发展有限公司约73.51%股权，另有子公司经营地产置业、文娱影业等业务。
公告指出，红星美凯龙缺乏债务清偿能力，具备破产原因，可以申请破产重整。此外，红星美凯龙控股公司持股22.51%的红星美凯龙家居公司在国内家居行业具有较高知名度，所持其他对外投资具备盈利空间，应认为红星美凯龙控股公司具有重整价值。
红星美凯龙明确表示，二股东破产重整不影响公司正常运营。但其亏损也不期而至，7月9日晚，红星美凯龙发布公告称，集团预计2024年半年度实现归属于母公司所有者的净亏损为人民币10.9亿元至净亏损人民币14.7亿元，与2023年半年度集团取得的归属于母公司所有者的净利润人民币1.28亿元相比，由盈利转为亏损。
红星美凯龙在2024年上半年由盈转亏，这对于建发股份后续的运营来说，无异于一场挑战。随着二股东破产重整，近期，大股东建发股份也在运营上加强与红星美凯龙的互动。据建发股份与红星美凯龙双方公告，双方除订立采购商品协议、提供服务总协议及租赁总协议之外，红星美凯龙还与建发清洁能源订立购买电力框架协议。
红星美凯龙的化债进展仅仅是一个信号，在房地产出清阶段，不少房企陆续进入破产重整，等待新的投资人进入。
据公开信息，7月10日，北京东方园林环境股份有限公司公开招募重整投资人。做房地产园林配套发家的东方园林，其曾经的实控人何巧女也是曾经的浙江女首富，受困于房地产行业下行周期，公司也被迫走向破产重整。
上海华董旗下的上海会波房地产发展有限公司重整申请在今年4月经法院受理，近期也启动了对重整投资人的招募。
根据全国企业破产重整案件信息网公告，会波公司负债大约22.11亿元，主要资产包括云顶别墅二期项目、位于嘉定的长租公寓项目以及登记在公司名下的6辆汽车。
有房企破产重整，也有房企进入债权人拍卖资产阶段。
据京东拍卖消息，李嘉诚旗下公司参股的上海长润江和房地产发展有限公司(简称“长润江和”)40%股权于7月9日首次拍卖，起拍价约53.49亿元，2人报名，但因无人出价最终流拍。值得关注的是，该公司旗下项目为上海真如大型综合体项目，拥有体量不小的商业及写字楼资产。
与长实受牵连的上海项目类似，世茂股份旗下位于深圳的资产处置也推进缓慢。一个估值超160亿元的超级综合体，两次拍卖仍无人问津，遭债权人申请抵债。
7月11日，世茂股份发布公告称，已收到北京市第三中级人民法院执行裁定书，申请执行人为中信信托有限责任公司；被申请人为世茂股份子公司、关联公司，包括深圳市世茂新里程实业有限公司、上海世茂建设有限公司、福建世茂瑞盈房地产开发有限公司、福建世茂新里程投资发展有限公司；涉案金额104.25亿元，涉案金额占世茂股份上年末净资产的比例58.80%。
公开信息显示，世茂股份前述项目已进行过公开拍卖，一拍、二拍均因无人竞买流拍。二拍流拍后，中信信托申请以二拍保留价(104.35亿元)，按照抵押及查封顺位抵偿被执行人所负债务。
尽管拍卖保留价并不能覆盖被执行人所负债务本息，但从项目化债角度来看，也是一次推进。
商业资产价格面临下调
随着房企破产重整案不断浮出水面，商业资产价格也在面临调整。
以前述长润江和40%股权首次拍卖流拍为例，分析人士指出，流拍之后，下一次开拍定价大概率会下调。
据规划显示，该公司持有真如项目地下、地上总建筑面积达114万平方米，其中包括14.4万平方米的住宅、22.3万平方米的公寓式办公楼、24万平方米的甲级办公楼、21.4万平方米的商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。若按40%的股权比例分配，资产价值也不菲。
长润江和成立于2007年10月，是长实集团与和润集团为开发位于上海普陀真如城市副中心项目“高・尚领域”而成立的项目公司，二者分别持股60%、40%。由于和润集团旗下公司上海长润房地产开发有限公司、上海江和房地产开发有限公司破产清算，其所持长润江和40%股权被债权人中融国际信托有限公司申请处置。
高・尚领域项目地块为2006年年底长实集团与和润集团以底价22亿元联合竞得的上海普陀真如A3、A4、A5、A6地块，总建筑面积约117万平方米，业态涵盖写字楼、商场、酒店、公寓、住宅等，其中，300米的超高层写字楼落成后是上海浦西的地标性建筑。
高・尚领域股权被拍卖，源于和润集团的债务危机。但值得关注的是，尽管长实对和润集团持有的40%股权有优先购买权，但此次竞拍长实并未出价。
从这些房企化债案例进展的不顺畅可见，即便资产分布于一线城市，其价格也面临调整。而来自第三方机构今年二季度的市场跟踪数据显示，一线城市的资产价格正面临下行风险。
以上海为例，二季度上海甲级写字楼新增供应24.1万平方米。戴德梁行数据显示，尽管甲级写字楼全市平均空置率降至21.70%，但租金下行趋势依旧。大多数子市场板块租金均有不同程度下调。二季度全市平均成交租金录得7.61元/平方米/天，环比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方米/天，新兴商圈下降至6.11元/平方米/天。其中，新兴区域空置率较为稳定，降至28.08%；核心区空置率小幅上涨至15.79%。与此同时，2024上半年上海大宗交易市场共录得32宗、共计208亿元成交，成交总额同比下降42%。
仲量联行数据显示，2024年第二季度，全市净吸纳量上升至11.57万平方米。该公司上海商业地产部资深董事江苏表示，成本驱动型需求向非中央商务区搬迁的趋势仍在持续。
而戴德梁行预计下半年共计有71万平方米新增体量入市，供求压力下租金承压，对于企业而言办公成本降低有利于更多整合型企业升级更新，尤其是租赁实力相对雄厚的大型企业及优势发展行业。
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