中新经纬9月12日电(薛宇飞)从2016年进入中国，到2020年开始独立发展，WeWork品牌在中国市场已经走过8年时光。这8年，共享办公行业也经历了大浪淘沙，很多企业都已淡出市场。
作为共享办公行业的头部公司，WeWork中国今年继续参加2024年服贸会。WeWork大中华区副总裁全斌在接受中新经纬专访时称，共享办公行业很看重企业的运营能力，不是靠短期热情或者“烧钱”“砸钱”就能做起来的，经过近几年的调整，共享办公未来的空间很大。
客观看待共享办公市场的调整
WeWork大中华区副总裁全斌。受访者供图
乘着共享经济的东风，成立于美国的WeWork在短短几年就成为全球共享办公行业的巨头，2016年，WeWork正式进入中国市场，并带动中国本土共享办公行业的崛起。
然而，快速扩张之中也蕴藏风险，随后几年间，共享办公行业出现调整。2020年，WeWork中国开始独立经营。回顾过去几年行业的发展，全斌称，前几年，中国本地的共享办公企业比较多，但之后很多公司慢慢退出市场，也有一些新的加入者，整体看，共享办公行业经历了一轮洗牌。
他称，各方成立企业的初衷是不一样的，有的是觉得这一赛道很热，有利可图，资本就投向这里。但经过近几年的调整后发现，这个行业很看重企业的运营能力，不是靠短期热情或者“烧钱”“砸钱”就能做起来的。
他同时认为，应当客观看待过去的调整。全斌说：“很多赛道都有类似情况，比如新能源车行业，在最开始，各类补贴比较多，行业就非常火热，后来补贴少了，就冷了一段时间。到现在，新能源车行业重新起来，而且产品质量变得更好，市场也趋于成熟。我觉得各个行业都会经历过类似的阶段，经过一段时间的洗牌，运营能力较强的企业就能够生存下来。”
全斌称，共享办公产品在当下市场依然受欢迎，市场需求不断增强，很多传统办公空间主动与WeWork中国进行合作，成为合作伙伴。目前，WeWork中国在上海、北京、深圳等12座城市拥有80多个办公项目。
回顾2020年以来的独立发展历程，他称，WeWork中国实现了全面的本土化，包括运营管理本土化、产品本土化、决策本土化，产生的直接结果就是更加深耕中国市场，更加了解中国客户的需求。在过去4年，WeWork中国变得更加务实，对过去的资产结构进行调整，更加关注公司业绩和盈利情况。
“我们的运营管理水平得到提升，也更加注重科技方面的投入。灵活、科技、创新，是WeWork中国比较重要的关键词，公司在延续灵活性的基础上，加大在科技上的投入，推出很多创新性产品，让我们更符合中国用户和中国市场的需求。”他说。
“我们实现了全面盈利”
今年5月份，全斌在一次公开演讲中称，2024年4月份是WeWork进入中国市场的8年来最好的一个月，整个大中华区都实现了最高的业绩。
全斌对中新经纬解释说：“我们实现了全面盈利，这点还是挺不容易的，这是注重降本增效和精细化管理后的结果。近几个月，WeWork中国依然保持很好的势头。”
在弱市场环境下，WeWork中国保持住了较高的出租率和续租率。他称，尽管目前的压力较大，但与年初相比，出租率保持相对稳定，一些城市还出现上升。
之所以能保持较高的出租率，他介绍，一方面，是对现有会员的保有，WeWork中国在今年特别关注存量市场的续约，去了解现有用户的需求；另一方面，灵活办公已成为办公市场的刚需产品，尤其是在当下的环境下，企业更需要灵活的办公空间，因此，WeWork中国积极抓住这部分需求去做增量。在企业客户构成中，大企业客户和中小企业客户大约各占一半份额，这种结构相对比较健康。
“我们观察到，企业现在很难做预算，因为它们不清楚下半年、明年的计划是什么，因此，对于办公空间，它们也希望越灵活越好。我们的租期很灵活，一个月起租，按月付费。同时，企业租赁的空间能进行较为灵活地调整，随着业务的扩张而扩大，也能随着业务调整而收缩。”全斌说。
数字化上，对外方面，WeWork中国与一些企业进行了数字化链接，比如，该公司近期与瑞安房地产打通了会员体系，用户可以到双方的办公空间里办公。在办公空间上，会员可以在线上预订大中华区所有项目的会议室，并能查询到会议室的大小、设备等情况。WeWork中国还开通线上商城，会员可以在上面购买与办公相关的商品。
对内方面，他称，WeWork中国通过数字化实现效率的提升。在销售端，通过客户管理体系，让销售员的工作更加科学和可视化。在社区运营上，员工通过工作站提交任务并完成工单，对整个社区进行系统化管理。
全斌称，WeWork中国构建了很多标准化的工作体系，一个1000人左右的办公空间，只需要两到三个人就能够提供完整的服务。用这种系统化、数字化技术去驱动工作，而不只是依靠人力。同时，由于标准化，会员进入WeWork的空间，会对产品业务很熟悉，管理的坪效更高，质量也能够保证。
积极寻找机会进行扩张
目前，在不持有资产的情况下，WeWork中国采取轻重资产并举的策略开拓市场。
他说：“以前，我们选择的项目面积较大，装修成本也高，开一个项目的成本很大，这对我们来说已经很重。现在是轻重并举，希望用更低的成本去开拓更多项目，未来可能会开更多的轻资产项目。具体的方式很多元，包括与业主方合作，通过分收入、分利润等方式进行经营。”
从短期看，主要一二线城市的办公空间市场正面临着以价换量的状况。他称，整体看，今年的办公市场比较有挑战性，行业已经从过去的增量市场，转入存量市场，未来应当更加注重坪效的提升。现在办公空间市场很“卷”，这种“卷”，对行业也是一种消耗。
全斌认为，市场也要看到，办公空间的一味降价不具有可持续性，租户也不会只追求成本的下降，写字楼的品质、区位、运营管理等因素会慢慢凸显出来，租金价格也会回到相对合理的水平。至于主要一二线城市办公市场的调整何时能够触底，他预计明年年中左右能看得更清楚。在触底之后，办公市场会呈现出V型、U型还是L型的走势，则要等宏观经济释放出相关信号。
尽管如此，全斌表示，WeWork中国积极寻找机会进行扩张，但在当前环境下会适当控制速度。他说：“公司认为共享办公行业未来的空间依然很大，年轻一代对办公空间的定义和需求已经不一样，他们希望这个空间能带来更多的职场幸福感。”
项目选择上，全斌表示，WeWork中国依然聚焦一线等核心城市的核心地段，“肯定是希望地段好，但未必一定要是核心区域，随着城市发展，可增长的区域也有很多机会。”
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责任编辑：魏薇 李中元
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